文/大先生

昨天，契稅法公布後，有的人忙不叠的将其解讀為“重大利好”，也有人擔心，以後買房，契稅會不會大幅增加？

朋友圈的中介已經開始在造謠了：首套房1%或1.5%的征收标準要取消了，所以今年趕緊買房趕緊交稅！

然後看空的公衆号也開始吹風了：你們看吧，契稅征收标準變成3%至5%了，炒房成本高了，要崩了！

千萬别聽風就是雨。

到底是利好還是利空，把條文拿出來理一理就知道了。

01

很多将契稅法解讀為重大利好的觀點，主要是看到了這條新規定：

婚姻關系存續期間夫妻之間變更土地、房屋權屬，法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬，免征契稅。

先說夫妻之間這句。

意思是：房産證、土地證上，夫妻之間不管是“加名字”“減名字”“換名字”或變更共有份額，都不用繳契稅。

再說法定繼承人這句。

意思是：法定繼承人繼承土地、房屋，不用征契稅。

這裡要注意的是：在我國法律中，“法定繼承人”包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

按過去的規定，契稅主要出現在買賣行為中。但這種法定的繼承行為，還有夫妻之間轉移财産，和買賣行為之間的差别是很大的。

也就是說，這一條文與新房買賣無關，與二手房交易間接相關，重點調整的是房屋繼承中的契稅免征。

在沒有出台遺産法的情況下，通過契稅法的調整，給了法定繼承人一個實實在在的好消息。

那就是免征契稅。

不過，需要注意一點的是，契稅免征并不表示其它稅、費也免收。

例如增值稅、個稅、公證費用等該按各城市規定繳納的，一分也不能少。例如公證費用2%，這個費用還是不低。

但是，這畢竟是一個好消息，相對于之前來說，至少節約了房價1.5%的契稅支出。

其次，法定繼承人通過繼承承受土地、房屋後，契稅是免征了。但當所繼承的房屋再次出售時，又會按照二手房的銷售對待，相關稅費按二手房标準執行。

按繼承房産滿五年和未滿五年兩種情況來計算：

房産滿五年，增值稅是免征的，同時個稅也免征，需要繳納契稅和産權轉移登記費。

房産未滿五年，需要繳納增值稅和個稅，同時繳納契稅和産權轉移登記費。

還有一點要說明，免征契稅所針對的對象隻是法定繼承人，如果非法定繼承人繼承房産，就屬于受贈行為，就需要繳契稅了。

所以，如果以贈與方式獲得的房屋，長期自行居住沒有任何問題，如果要出售，相關稅的問題，還是要考慮一下。

也就是說，免征契稅對一部分人來說确實是利好，但與降低房價沒有半毛錢關系。

02

将契稅法解讀為利空的觀點，則是因為這句話：

契稅稅率為3%至5%。自2021年9月1日起施行。

這是不是說，明年9月1日以後，買賣房産要交的契稅變多了呢？

因為很多人的親身經曆是，自己買房子隻交了1-2%的契稅。

比如一套200萬的房子，如果按按3-5%的比例來交契稅，光契稅就要多交4萬。

但這其實是一種誤讀。

如果你去翻一下之前的《契稅暫行條例》，就會發現，新契稅法規定了征收标準3%至5%，這跟97年沿用至今的根本沒區别好不好？

在《契稅法》草案審議時，也明确提出“維持現行稅率不變”。

而此前大家買賣房産，之所以隻交了1-2%的契稅，其實是因為，在房地産市場調控中，契稅減免成為調控的一項工具，購房者因此享受到了契稅減免的優惠。

按照2016年的規定：

對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；

面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅；

對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

而無論是1997年出台的《契稅暫行條例》，還是此次公布的《契稅法》，在具體條文中并沒有涉及稅率優惠調整的内容，但都預留了“口袋解釋”。

《契稅暫行條例》的規定是：

具體稅率由各地自行決定。

而《契稅法》的規定是：

契稅的具體适用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的稅率幅度内提出，報同級人民代表大會常務委員會決定，并報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。

因此，并不意味着9月1日之後契稅會上升，地方政府仍然可以依照前款規定的程序對不同主體、不同地區、不同類型的住房的權屬轉移确定差别稅率，隻是多出了要報人大決定、國務院備案的程序。

畢竟商品住宅一直實行的是優惠稅率，目前來看，如果具體地方不做出調整，新契稅法的出台，并不會影響目前的稅率。

所以，購房者不用擔心，更沒有必要提前去交契稅！

另外，既然契稅很多時候是根據成交價格來确定征稅額的，能不能“做低”價格來“避稅”？

這也是不行的，因為契稅法規定：成交價格、交換價格差額明顯偏低且無正當理由的，由稅務機關參照市場價格依法核定。

03

其實，這部法律所傳遞出的信息，是相當中性的。

對法定繼承人、夫妻雙方，确實是重大利好。

但它并不涉及到買賣，也和房價漲跌沒有任何關系。

所以，對這部法律的關注點，還是應該放在契稅法通過後，将對個人産權起到進一步保護作用的方面，而不是放在網上有些人所稱的“重大利好”上。

那可能隻是營銷的噱頭。

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