(一)公共收益能否首先用于彌補物業公司的管理成本

在現實中，公共收益一般是由物業公司進行管理的。有些物業公司會主張小區的公共收益應當首先彌補公司的虧空，因為物業公司開支大、成本高、利潤低，甚至常年虧損。這樣的做法是否合法呢？目前多數物業公司對小區進行管理都實行的是包幹制。根據《物業服務收費管理辦法》規定，實行物業服務包幹制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利用。因此，業主繳納的物業服務費用中已經包含了物業公司的成本開支，即物業公司按照規定的标準收取物業服務費後，

無論盈虧均自行承擔。物業公司在接管物業項目時，通常會對管理服務過程中可能産生的相關成本開支進行測算，對管理過程中可能産生的成本及可獲得的利潤率應當有合理預期，除非有不可抗力或重大變故外，并不能想當然的認為物業公司的虧損經營必然應當用小區的公共收益進行彌補。

(二)公共收益能否直接沖抵小區的公共開支

很多物業公司對于公共收益還存在一種說辭，即小區的公共開支應當直接從公共收益中扣除。最高人民法院《關于審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》規定，權利人向物業公司主張擅自進行經營性活動産生收益的，物業公司可以要求扣除合理成本。對于“合理成本”的定義，應當是指物業公司為公共部位或公共設施的經營産生的必要費用。例如，停車費的成本隻能是地面劃停車位及車輛進出管理的工本費，不應當涉及人工費，因為物業服務費的主要支出項目就包括管理服務人員的工資、社保及福利費用。另外，物業公司也不能憑空陳述小區的公共收益已經沖抵小區的公共開支，應當将所有的收支明細予以清晰的列出，以共業主查詢和監督。

(三)對于公共收益業委會能起到哪些作用

小區公共收益的維權順利與否很大程度取決于廣大業主的支持及業主委員會内配合：業主委員會應正确行使權利，執行業主大會的決議，對小區公其極答進用能督和管理，業委會可以通過加強宣傳，增強業主的權利意識，及時維護全體重主的合法權益。對于已經解除合同撤離小區的物業公司要及時追繳，避兔因為訴訟時效問題造成損失。

當然，僅靠業主委員會自身的力量來維權是比較困難的，畢竟訴訟或仲裁中涉及的程序及實體專業性強。因此，建議業主委員會通過公開、民主程序，在征求廣大業主意見後，委托專業人士進行維權。如果條件允許，業委會應當将風險防範機制提前引入，在訴訟或者仲裁之前，聽取專業人士的意見，甄别公共部位及公共設備設施，盤點小區的公共資産，加強日常監督管理，及時收集相關證據，避免在維權時處于被動局面。

(四)物業公司如何處理好公共收益的問題

雖然目前部分小區的物業公司并未及時與業主委員會結算公共收益，不願意将此筆豐厚利潤進行割舍。但是真正面臨業主通過法律途徑救濟時，物業公司也可能面臨較重的舉證責任。因此，物業公司對于小區的公共收益問題其實不用過于回避，應當與業主委員會建立暢通的溝通渠道，雙方通過事先明确的合同約定，确定公共收益的構成及分配比例，建立完善的财務制度，對共有部分收益應當單獨建賬，專款專用，定期公布财務收支，确保業主對共有部分的收支情況享有知情權。業委會也應當本着合理分配的原則，全面考慮小區的實際管理狀況，對于确實屬于小區的必要開支部分列明賬目，通過合法途徑向廣大業主征求意見，依法通過表決後從公共收益中予以扣除，補貼物業公司的費用收入。

新《民法典》第282條規定：“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分産生的收入，在扣除合理成本之後，屬于業主共有。”

《物業管理條例》第54條規定：“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用”可見公共收益屬于全體業主所有，

物業公司可以基于管理、經營扣除公共收益中的合理成本，剩餘部分歸業主所有。物業公司通常會在《物業服務合同》中對公共收益約定一定的分成，約定明确的，可以按照約定執行，但是對于一些沒有明确約定物業公司分成的情況下，

物業公司不得直接将公共收益沖抵開支、成本等，應當經業委會或業主大會決議通過對公共收益作出相應的處置。

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