房地産企業和施工企業在項目工程建設時一般都會簽訂建設工程承包合同，并且約定在工程竣工驗收後，從應付工程款中直接扣留一定比例的金額作為質保金，待質保期結束後，再将上述款項返還給施工企業。一旦質保期内建設項目出現質量問題，房地産企業會視情況扣留質保金。那麼，房地産企業扣留施工企業的工程質保金該如何進行财稅處理呢？接下來，從以下幾方面進行講述。

一、工程質保金相關内容

政策依據：

住房城鄉建設部 财政部關于印發《建設工程質量保證金管理辦法》的通知（建質【2017】138号）

1、基本概念

建設工程質量保證金（以下簡稱工程質保金）是指發包人與承包人在建設工程承包合同中約定，從應付的工程款中預留，用以保證承包人在缺陷責任期内對建設工程出現的缺陷進行維修的資金。缺陷是指建設工程質量不符合工程建設強制性标準、設計文件，以及承包合同的約定。

2、工程質保金預留比例

發包人應按照合同約定方式預留保證金，保證金總預留比例不得高于工程價款結算總額的3%。合同約定由承包人以銀行保函替代預留保證金的，保函金額不得高于工程價款結算總額的3%。

3、不得預留工程質保金的兩種情況

第一、在工程項目竣工前，建築施工企業已經繳納履約保證金的，發包人不得同時預留工程質量保證金。

第二、采用工程質量保證擔保、工程質量保險等其他保證方式的，發包人不得再預留保證金。

4、工程質保金的缺陷責任期

缺陷責任期一般為1年，最長不超過2年，由發、承包雙方在合同中約定。

缺陷責任期從工程通過竣工驗收之日起計。由于承包人原因導緻工程無法按規定期限進行竣工驗收的，缺陷責任期從實際通過竣工驗收之日起計。由于發包人原因導緻工程無法按規定期限進行竣工驗收的，在承包人提交竣工驗收報告90天後，工程自動進入缺陷責任期。

5、工程質保金如何使用

缺陷責任期内，由承包人原因造成的缺陷，承包人應負責維修，并承擔鑒定及維修費用。如承包人不維修也不承擔費用，發包人可按合同約定從保證金或銀行保函中扣除，費用超出保證金額的，發包人可按合同約定向承包人進行索賠。承包人維修并承擔相應費用後，不免除對工程的損失賠償責任。

由他人原因造成的缺陷，發包人負責組織維修，承包人不承擔費用，且發包人不得從保證金中扣除費用。

6、工程質保金何時返還

第一、缺陷責任期内，承包人認真履行合同約定的責任，到期後（最長不超過2年），承包人向發包人申請返還保證金。

第二、發包人在接到承包人返還保證金申請後，應于14天内會同承包人按照合同約定的内容進行核實。如無異議，發包人應當按照約定将保證金返還給承包人。對返還期限沒有約定或者約定不明确的，發包人應當在核實後14天内将保證金返還承包人，逾期未返還的，依法承擔違約責任。發包人在接到承包人返還保證金申請後14天内不予答複，經催告後14天内仍不予答複，視同認可承包人的返還保證金申請。

二、工程質保金的涉稅處理

政策依據：

《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函【2010】220号）第二條規定：房地産開發企業在工程竣工驗收後，根據合同約定，扣留建築安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建築安裝施工企業就質量保證金對房地産開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。

因此，在實務中，房地産企業在土地增值稅清算前，肯定會要求施工企業開具工程質保金發票予以計算扣除。相應地，在計算增值稅時，可以按專用發票所載稅額予以抵扣；在計算企業所得稅時，可以按發票所載金額予以扣除。

三、工程質保金的賬務處理

案例：某房地産公司開發項目，在項目竣工驗收後，按照合同約定向施工企業辦理竣工結算，結算工程款1000萬元，同時預留質保金30萬元，質保期為兩年。施工企業向地産公司一并開具了1000萬元增值稅專用發票。在質保期内，該項目出現了質量問題，分不同情況進行賬務處理。

1、房地産企業收到施工企業的工程款發票同時預留質保金

借：開發成本 917.43

應交稅費——應交增值稅（進項稅額）82.57

貸：應付賬款——工程質保金 30

銀行存款 970

2、如果質保期内，由于施工企業的原因出現了項目質量問題。施工企業積極進行維修，沒有造成損失，并承擔了鑒定及維修費用，質保期結束後，房地産企業需将扣留的質保金返還給施工企業。

借：應付賬款——工程質保金 30

貸：銀行存款 30

3、如果質保期内，由于施工企業的原因出現了項目質量問題。施工企業不願意維修，也不承擔鑒定及維修費用。房地産企業另找單位進行維修，視維修費用的實際發生額扣留施工企業的質保金。

（1）如果發生維修費用10萬元，未超過扣留的質保金。

房地産企業收到外單位維修費用增值稅專用發票。

借：開發成本/銷售費用 9.17

應交稅費——應交增值稅（進項稅額）0.83

貸：銀行存款 10

房地産企業相應扣留施工企業的質保金。

借：應付賬款——工程質保金 10

貸：營業外收入 10

質保期結束後，房地産企業将剩下的質保金返還給施工企業。

借：應付賬款——工程質保金 20

貸：銀行存款 20

（2）如果發生維修費用50萬元，超過了扣留的質保金。

房地産企業收到外單位維修費用增值稅專用發票。

借：開發成本/銷售費用 45.87

應交稅費——應交增值稅（進項稅額） 4.13

貸：銀行存款 50

房地産企業全部扣留施工企業的質保金。

借：應付賬款——工程質保金 30

貸：營業外收入 30

房地産企業按合同約定向施工企業進行索賠。

借：應收賬款——工程索賠款 20

貸：營業外收入 20

四、總結

房地産企業預留施工企業的工程質保金，作為其項目的風險控制金，本質上屬于工程價款的組成部分，是施工企業對房地産企業的債權。在當前競争激烈的建築施工行業，很多施工承包項目的淨利潤都達不到3%，房地産企業預留的工程質保金無疑占用了施工企業的流動資金。所以，施工企業應保質保量地完成項目建設工程并順利通過驗收，而房地産企業也應該按照合同約定，在缺陷責任期滿時，将工程質保金及時返還給施工企業。

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