一個月之前的2016年12月，北京五顆松的卓展購物中心牌匾悄然變更為藍色港灣SOLANA購物中心（簡稱藍港五顆松店），至此，北京有了第二個藍色港灣，是為藍色港灣五顆松店，這個曾經命運多舛長達10年的大型MALL似乎迎來了新生的希望。

根據爆料，藍色港灣的管理團隊自2016年3月接手該項目已近一年，商場定位下調，進行了适應性調整，但由于投資方經營方向未定、曆史包袱的長期積澱、競争對手的強勁，它看起來仍然前途未蔔，因為“項目股東性質、管理權歸屬都未定”。

京西商業已陷入分割戰，多次開業失敗的北京卓展購物中心更名為藍色港灣後，它能起死回生？

卓展購物中心已更名為藍色港灣

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曆史：多次變更投資方與運營方

藍港五顆松店位于五顆松地區，南臨長安街，西臨西四環中路，總建築面積超過30萬平方米。

該項目是北京五棵松文化體育中心的一部分，五棵松文化體育中心由五棵松體育館（現冠名為樂視體育生态中心）、寫字樓、大型綜合購物中心、商業街等構成，最初物業的開發者是華熙國際投資集團，其中的購物中心就是目前的藍色港灣，該商場最早的曆史要追溯到2007年，近10年來商場換了三輪投資方、六輪操盤團隊。

資料顯示，2007年華熙國際投資集團開始籌備該商場，當時項目命名為“華熙長安MALL”，定位為“京西奢侈品消費中心”，華熙國際請來曾操盤過杭州大廈、深圳萬象城等知名項目、被譽為“百貨一姐”的厲玲擔任項目總經理，計劃2008年年底開業，但未能實現。

随着厲玲的挂印而去，2009年，以邬揚明為首的運營團隊接手該項目，更名為華熙樂茂購物中心，項目定位調整為京西娛樂、休閑的集中地，成為家庭體驗式消費中心，招來主力店太平洋百貨，實現部分開業。

但好景不長，2010年，華熙樂茂第三次更換運營團隊，項目由王新民為首的“賽特系”新團隊接管，雖然商場新引進耀萊成龍影城主力店，但經營一直未能進入正軌。

2012年，大本營位于東北的卓展集團收購華熙樂茂，正式進入北京市場，但“北京版”卓展購物中心始終難以複制在東北市場的成功，2012年和2013年，卓展購物中心先後兩次宣布開業，都未能實現整體開業。

根據中國商業地産聯盟副會長兼秘書長王永平的分析，卓展購物中心當時要做成北京西邊的新光天地，但2012年以來在反腐敗政策的影響下，北京奢侈品消費急劇下滑，卓展高端零售業态的客群受到嚴重沖擊，加上項目所處的區位條件并不理想，周邊缺乏甲級寫字樓和金融商務區，不具備做成奢侈品購物場所，業績自然無法保證。

在這種情況下，卓展集團在市場上尋求将項目出售，2015年底，由藍色港灣母公司接盤北京卓展購物中心的消息得到坐實，藍色港灣成為了該項目的主人。

在亞太商業不動産學院院長朱淩波看來，藍港五顆松店此前換了好幾波投資方和管理團隊，多年來一直半死不活、項目運營失敗，成為北京商業地産知名的負面案例，此前的操盤團隊共同特點是以傳統百貨為主題，做法較為保守，卓展接手後的改革是漸進式的創新，也沒有颠覆性創新，在購物中心高速發展、運營推陳出新的情況下，無法重塑商業、起死回生，所以很難生存。

藍港五棵松店

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現狀：疑惑重重的接盤方藍色港灣

藍色港灣母公司接手卓展之前，其唯一主打的商業項目是朝陽公園藍色港灣國際商區，規模約15萬平方米，被譽為是中國首家Lifestyle Shopping Park，是京城為數不多的開放體驗式商業标杆項目之一。

蹊跷的是，自2015年底接手卓展購物中心以來，藍色港灣方面一直未對外公布該項目的動态和正式聲明，卓展出售項目的具體金額是多少，藍色港灣是全資收購該項目，還是注入資金控股，抑或隻是托管該項目，均不得而知，疑惑重重。

朱淩波表示，在操盤團隊多次變更、項目本身有硬傷，前期有許多負面案例、消極情緒積累的情況下，藍色港灣接手後業内很關注這個項目，“到底這個項目還有沒有機會翻身，能不能化腐朽為神奇”。

據藍港内部員工向我們透露，雖然接手了卓展購物中心已經一年，但是藍色港灣老闆對該項目操作的大方向、大方針還沒有定，内部沒有理清思路，項目的股東性質、管理權的歸屬也都未定，事情十分複雜，且藍色港灣派出的首位總經理上任不久即被撤換，第二任總經理去年3月緊急上台處理事務。

不過，目前有兩件事得到确定，一是該項目已更名為藍色港灣，二是項目招商、現場管理以藍色港灣的團隊為主導，卓展的團隊已經不在項目現場辦公。

該知情人士表示，藍色港灣派出的管理團隊于2016年3月進駐項目，“接手時場子基本上是倒閉狀态，3層和5層已經空置，沒有商戶，為保證商場能活下來不倒閉，管理團隊采取了一些補救措施，作了一些适應性改動，6月底開始招商，調整了部分品牌，為商場的持續經營打下了基礎，但仍無法對1樓的品牌進行調整”。

兒童品牌嘉文樂園于2016年6月進駐該項目，嘉文公司董事長張豔彬告訴筆者，目前商場的開業率約為60%，周一至周五的日均客流量是5萬人次。

朱淩波認為，北京西部居住着大量IT、大學、政府公務員等高淨值人群，消費能力較高、消費品類追求時尚，消費客群是存在的，但北京西部一直缺少一個中高端的綜合類商業項目，目前西部的中關村購物中心、華聯社區mall、華潤五彩城等都以傳統業态為主，創新性項目很缺乏。

“藍港有創新的理念基礎，他們接手的話很期待，藍港可能是計劃在北京擴大規模，所以接手，希望藍港能以新的空間場景營造和服務創新打開局面”，朱淩波說。

一樓多家櫃台已經撤櫃

二樓空置的店鋪和斑駁裸露的牆面

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未來：北京西部激烈的商業分割戰

我們近日由五顆松地鐵站進入商場時發現，藍港五顆松店内有耀萊成龍影城主力店、優衣庫、H&M、GAP等快時尚品牌，嘉文樂園、大白鲨世界等兒童品牌，跨境電商體驗店以及雲海肴、西貝等多家餐飲品牌，卓展時代的GUCCI、萬寶龍、COACH、VERSACE、BURBERRY、MAX MARA等奢侈品品牌仍在營業，業态組合十分傳統，整體經營較為穩定，但是一樓多家櫃台已經撤櫃，一樓二樓和五樓衆多店鋪空置。

張豔彬告訴我們，藍色港灣去年接手卓展後，将三層改為兒童業态，并在五樓增加了餐飲業态，增強了對家庭客群的吸引力，跨境電商體驗店人氣不錯，但一樓二樓的衆多零售店鋪空置，影響了商場的人氣。

王永平認為，藍色港灣接手項目後放棄了高端定位，轉型為家庭生活MALL，并保留了奢侈和輕奢業态，調整的思路是增加體驗業态，通過暫時犧牲租金收益的方式培育人氣，逐漸形成集客效應。

但藍港五顆松店不可避免地會受到五顆松商圈整體萎靡的影響。筆者探訪時發現，與五顆松地鐵站相通的998商業街處于空置狀态，行人出地鐵經過昏暗無人的998商業街走上10分鐘才能到達商場B1層，另外，在地鐵口另一方向，華熙自持的HI-UP商業街僅開業宜家訂貨中心和若幹餐飲店，招商艱難使HI-UP商業街的客流十分稀少。

998商業街處于空置狀态

本身所處商圈的不樂觀，藍港五顆松店同時還要面對外部強勁的競争對手，即距離項目僅8公裡、車程僅15分鐘的世紀金源購物中心。金源購物中心建築面積達68萬平方米，位于海澱區遠大路1号，地鐵10号線長春橋站西北出口，是北京最大的單體商業項目，擁有燕莎友誼商城、餐飲天地、娛樂天地、兒童天地、運動天地等完善的業态組合，吸客作用十分明顯。

王永平認為，藍港五顆松店打造的兒童業态規模（2.4萬㎡）雖然不及金源購物中心（3萬㎡），但更有體驗性和特色，吸客力會更強，另外，聯想旗下果蔬好生鮮超市已确定進駐商場，對标金源購物中心的易初蓮花超市，會更有吸引力。

京西商業正陷入分割戰，世紀金源購物中心、石景山萬達廣場、房山首創奧特萊斯等都在想方設法拉走屬于自己的消費客群，藍港五顆松店面臨的壓力不小，打造京西的商業标杆，或許不是簡單的業态和品牌調整就能成功。

“藍港接手後，如果能從體驗空間的營造、業态與品牌的布局、營銷新理念的傳達、線上線下一體化服務等方面去創新和調整，學習大悅城、K11、太古裡的新型理念，突破傳統思路創造消費新增量、新需求，打造标杆購物中心的機會是有的”，“藍港的規模足夠大，給了操盤團隊去嘗試的機會，但是商業的培育需要時間，做這個項目給團隊特别是主力操盤手的壓力是非常大的”，朱淩波說。

（來源：商業地産觀察）

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