三大樓市政策“”紅包“”

“十一”黃金周前夕，中央各部委圍繞穩樓市、促消費，連發三大政策“禮包”，且一個比一個大，令市場受寵若驚：樓市國慶黃金周真要來了？

9月29日晚上，中國人民銀行和中國銀行保險監督管理委員會發出《關于階段性調整差别化住房信貸政策的通知》，階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限。通知明确，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。要求按照“因城施策”原則，符合上述條件的城市政府可根據當地房地産市場形勢變化及調控要求，自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

9月30日，中國人民銀行決定，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分别調整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

同日，财政部 稅務總局聯合印發《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》（2022年第30号），明确自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售後1年内在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅

這三大“禮包”市場如何承接？

第一份紅包：能夠享受到階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限政策的城市主要集中于三、四線城市，這些地區去化壓力大，風險也相對大，政策實施面臨的不确定性較大。

人民銀行、銀保監會階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限

按照通知精神，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

從國家統計局公布的70個大中城市新建商品住宅價格指數變動情況看，能夠享受上述政策的有23城。從數據看，新一線城市有天津、武漢，二線城市有昆明、哈爾濱、大連、貴陽、蘭州、石家莊、溫州，其餘為三、四線及以下城市（見下表）。

若從央行政策語境推敲，“階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限”政策覆蓋範圍并未明确是70個大中城市。所以，如果僅以“2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降”為标準，在70個大中城市之外應該還會有不少城市（主要是五線以下）符合政策要求。

顯然，當前房地産市場壓力最大的仍為三、四、五線城市。這些城市去化壓力大，對購房者而言，風險也較大。因此這些城市能否接住政策紅包，尚待觀察。

第二份禮包：下調個人住房公積金貸款利率，主要是針對有剛需購房需求的購房者，在當前存量市場特征日益明顯的情況下，政策覆蓋面或有限。

央行下調個人住房公積金貸款利率

無論如何，央行下調個人住房公積金貸款利率，是市場期盼已久的利好，這也是商業貸款利率下調後又一重要的金融政策。這一政策的力度顯然強于“階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限”。

2015年央行曾連續四次下調公積金貸款利率，共計将首套個人住房公積金貸款利率下調1個百分點，其中5年以下（含5年）利率從3.75%調整為2.75%；5年以上利率從4.25%下調至3.25%。自此之後，個人住房公積金貸款長期未動。（見下表）

而貸款市場報價利率LPR已調整許多次。僅從2012年8月至2022年8月，5年期LPR已調整3次，累計下調35個基點。眼見着商業性個人住房貸款利率不斷下調，這對于公積金貸款客戶而言，顯然“優越感”漸弱。作為支持居民剛需的個人住房公積金貸款政策，理當與商業性個人住房貸款利率變動保持适度的同步性。

本次下調主要是針對有剛需購房需求的購房者，體現了進一步滿足剛需購房者需求、降低剛需購房者購房成本的導向。但從激活房地産市場需求看，還應充分考慮當前房地産市場已逐漸進入存量房時代這一現實。而存量房時代意味着市場更多的需求來自改善性需求，政策支持的角度看，二套房的訴求或更突出。實際上，一段時期以來各地紛紛推出的“帶押過戶”制度創新恰恰是聚焦于二手房及二套房的需求。

第三份禮包：對現房出售後重新購房者實施退稅政策無疑是刺激購房需求的大招，不僅有助于推動新建商品房市場需求，也有助于激活二手房市場；而對二手房市場交易的激勵恰是當前市場之“急所”

财政部、稅務總局對現房出售後重新購房者實施退稅

從退稅優惠的政策着力點看，顯然已經不是慣常的滿足居民住房合理需求，而是要擴大需求。政策明确，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

當然，涉及到稅收分配問題，因此該項政策仍設定了适用對象的條件，即享受規定優惠政策的納稅人須同時滿足兩個條件：　　一是納稅人出售和重新購買的住房應在同一城市範圍内；二是出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相關，應為新購住房産權人或産權人之一。

但是，這一優惠政策在具體實施過程中，或面臨現行商品房交易習慣的約束。長期以來的賣方市場逐漸培育居民商品房交易的一個約定俗成：淨價銷售。即賣方出價一般是淨到手價格，所有交易費用（包括稅費、傭金）均由買家承擔。因此，賣家重新購房後要求退稅，或需要一些周折。因此，稅務系統應優化系統，實現自動退稅。

三大政策的立意何在？

毋庸置疑，在疫情反複、房地産市場低迷徘徊背景下，我們的确需要這樣一個樓市黃金周，至少要彌補一下“金九”的缺憾。但是，三大政策“禮包”的立意顯然不會僅僅為換一個樓市黃金周，而是要比樓市黃金周的目标更高。那就是如何抓住四季度這一經濟複蘇的關鍵時期，推動經濟拾階而上。更為重要的是，以此推動房地産市場預期的改變和理性回歸。

從三大政策聯袂出台的背景看，當前我國經濟正處于從環比修複走向複蘇期的緊要關口。前三季度，我國經濟在穩步修複中展現了一定的韌性，投資增長逐漸恢複，基建和制造業投資投資表現亮眼，出口保持較快增長，通脹水平溫和可控；但制約經濟複蘇的因素也比較明顯，消費需求疲弱是制約經濟恢複的關鍵，而房地産銷售和投資負增長是主要拖累項。

因此，四季度将成為穩經濟的重要窗口期。我國經濟複蘇面臨的國際、國内環境将更加複雜，穩經濟壓力将進一步加大。國際方面，地緣政治格局依然複雜，大國博弈持續存在，主要經濟體将繼續收緊貨币政策，人民币降繼續承壓。

國内方面，制約我國經濟複蘇的因素仍将存在。随着發達經濟體增速放緩、大宗商品價格回落、訂單修複式動能減弱，出口增長或面臨回落壓力。投資特别是基建投資無疑将是四季度的主要發力點，如何消除房地産投資低迷對整體投資的拖累就顯得非常重要。同時，消費疲軟對經濟的制約在四季度将便得更為突出。

因此，政策以房地産為發力點，在解房地産市場困局的同時，将有助于鞏固提升投資的驅動，并依托房地産上下遊供應鍊拉動消費。從這種意義上看，三大政策“禮包”派送的正當其時。

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