這幾年做民宿的人越來越多，每天都有無數人咨詢我：怎麼開民宿？開民宿能賺錢嗎？現在想開民宿還來得及嗎……

我從2013年5月開始接觸這個行業，到2016年已經了經營400間左右的民宿，16年後關掉了大部分來到北京，這兩年自己在持續經營管理10套民宿，入住率基本都在87% 以上。

因此對于“如何開民宿”這個話題有套完整并且清晰的邏輯，同時有很多經驗可以拿出來分享。

下圖是我其中一個民宿在八月份的入住率，基本上是滿的。

不管開民宿是出于什麼原因，情懷也好，賺錢也罷，大家至少都有一個同樣的目标，就是希望自己的用心投入能帶來不錯的收益。

至于投入之後能不能賺到錢，其實很不好說，不管是開咖啡館，開餐廳，還是開一家公司，總有人賠有人賺，開民宿也是一個道理，中國的民宿市場是在2011年起步，目前的民宿總量已達到21萬家左右，但絕大部分的民宿虧損甚至倒閉。

總的來說，在各行各業能真正賺到錢的都是職業人士，是少數人群。很明确想告訴大家的是，如果你想通過開民宿發家緻富，那還是謹慎考慮吧。民宿是近乎個性化的産品，難以複制，并且在無數公司也插足進來之後，我們很難憑借一己之力去和它們搶這塊餅。

這篇文章主要是針對想做民宿的小白，以及剛入行不久的朋友們，給大家做一個系統性的參考。你可以把它備份下來慢慢研究，不懂的也可以留言來問我。

圖片來自于網絡：知名民宿【樸宿】的山間民宿

//Part 1

開一家民宿需要做哪些前期準備？

可能有的朋友在看這篇文章之前，已經事先了解過一些，我有時候也會去看，不過發現很多文章都有一個通病——太高大上了。

一上來就做市場調研，給品牌做定位，話是沒錯，問題是，不适合剛投身民宿行業的小白們，甚至是已經經營了一段時間的小品牌都不适合，如果你有3-5間房，就先好好做，想辦法提升入住率和口碑，減少成本才是王道。

基本上按照這個路子走的，一種是已經在行業内摸爬滾打好幾年的人，他們手裡有多套民宿，做調研和定位是為了品牌升級，而另一種則是那些專門做民宿的企業主們。如果咱們毫無經驗，也不準備在一開始的時候就一擲千金，那就按照更“樸實”的方法來。

第一步别把自己弄得跟商業間諜似的。先想想為什麼要開民宿，評估下自身條件和狀态是否合适做這一行。

這其實是一個很重要的問題，可是卻被大多數人忽視，如果一開始的目标就不對，做再多的事情到頭來也會讓自己失望。來找我咨詢的人，大緻可以分為下面四種類型。

先來說說第一個我不太鼓勵的類型：

對民宿行業不了解，無任何經驗，隻是聽聞說開民宿很賺錢，于是自己也想試一試，甚至為了賺錢專門辭去工作當房東，他們一般都會直接開門見山地問：到底能不能賺錢，能賺多少錢，如果賺不了錢咋辦…..

不好意思，這還真沒法回答。

這類屬于盲目從衆型。從衆型得失心會比較重，這就是我說的“目标不對”。再次強調，它不是讓你發家緻富，甚至是一夜暴富的捷徑，尤其是在剛入行的前三年，想賺快錢的朋友建議繞道。

當然，不是所有的“盲目從衆”都不好，如果你有錢又有膽，抱着“願意試錯，賠掉沒關系”的心态，那就來“互相傷害”吧，起碼能長點經驗教訓。

下面三種是值得鼓勵的類型：

➊ 有些年輕人雖然沒有開民宿的經驗，可是卻住過N多民宿，居住經驗很豐富，而且熱愛這個行業。一些朋友在剛起步的時候，會選擇把自己家裡的一間卧室分租出去，這樣投入成本低，壓力也小，就算賺得不多，起碼能幫你分攤房租，喜歡交朋友的還能順便認識新朋友。

圖片來自于網絡

➋可能本身已經有一定經驗，一直在研究民宿相關的東西，找各種機會學習和嘗試，或者說自己沒經驗但是打算與身邊有經驗的朋友一起合作來做這件事。

➌已入“坑”的朋友，要麼是經營遇到了問題來咨詢，要麼是已經做得不錯，想擴大規模打造自己的民宿品牌，或者是做民宿管理等周邊行業。

開民宿沒有表面上看起來那麼簡單，絕對不是能輕松賺錢的事。不僅如此，還要做好賠錢的準備，開在非一線城市的民宿更是如此。

因為訂單如果大部分來源于旅居，受旅遊的淡旺季影響就會很大，你能忍受半個月都沒有訂單的狀況嗎？而且淡季的持續時長是旺季的幾倍！一年平均下來，這些地方有超過一半以上的的房東都認為利潤還不如長租，這就是民宿市場的現狀。

圖片來自于網絡：北京一家很不錯的民宿

開民宿時遇見的大部分“意外”，其實都不算意外，為此要提前了解，提前做好心理準備。

而一線城市我以北京為例，如果你在北京，租一套小房子，至少要投入5-10萬（起碼中介 1個月押金 3個月房租 改造費用等）。

這個投入不一定能收回來，現在錢不好賺，不願意賠錢，或者說根本連賠錢的條件都沒有，最好是先考慮清楚，做好權衡。大多數人在剛開始都會賠錢，稍微好一點的是沒賠沒賺或者是賺得不多。

實在是不希望看到更多人帶着錯誤的期待繼續入坑。我的經驗之談是，少一點得失心，結果反而會更好。

圖片來自于網絡：北京的民宿

//Part 2

鄉村民宿和城市民宿的區别

評估完之後，你應該對開民宿有了一個相對客觀的認知，接下來要明确的，是自己要開哪一種民宿。

民宿有很多種類型，大緻上可以分為兩種：一類是鄉村民宿，另外一類是城市民宿。簡單介紹一下兩種民宿的定義以及特點。

鄉村民宿主要集中在旅遊景點旁邊，或者周邊有可讓人駐足停留的風景和能讓人主動拍照的小景點 ，所在地要有一些文化内涵，能結合當地的環境、人文特色設計和建造能夠供遊人住宿、休息的空間場所，具有一定的私密性。它既可以讓人體驗當地的風土人情，又能提供一種心曠神怡的住宿體驗。交通便利是硬性條件，最好從交通樞紐出發能直接到達。

圖片來自于網絡

而城市民宿一般開在具有大量流動人口的城市，比如北京，上海， 交通出行便捷，環境安靜優美， 周邊配套設施完善 。房屋的安全性是基礎中的基礎，然後就是要住得舒适，現在許多城市民宿都開始注重設計感和自己的風格特色，從這個層面上來講，也增加了競争壓力。

我今天主要分享的是開在住宅樓内的城市民宿，它和獨棟小樓的民宿有所區别。對于剛入行的小白們來說，開在住宅樓内門檻最低，投入也低，經營起來相對簡單。身邊很多朋友都是一邊上班一邊兼職開民宿，雖然這部分賺錢不多，但是基本也能給自己額外增加幾千元收益，同時可以認識很多朋友。

相比之下鄉村民宿門檻較高，投入多，和城市民宿有很多不同之處，以後有機會再分享。

無論鄉村民宿還是城市民宿，一般都是利用下圖中的平台進行預定。如果能選對房子，熟悉每個平台的操作規則，其實運營民宿并不難。

之後我會針對性的對一些平台運營的方法和策略進行梳理，給正在經營的朋友們提供建議。

//Part 3

六個步驟幫你選好房子

到了這裡就是進入正式準備階段了，在這個階段最重要的就是選房子。選對房子這件事太重要了，對經營甚至有50%以上的影響，甚至可以決定你的民宿是否能盈利。在初期多花一些時間找房源是很有必要的，它是降低經營風險的最有效方式。

選房這件事很需要系統的來講一講，網上很多都是極為碎片化的内容，而且蜻蜓點水，實用性不強。

根據我的長期經驗，選房可以分為六個步驟：基礎調研-選城市-選區域-選小區-選房子-基礎裝修。按照這六個步驟，基本上你能找到不錯的房子，可以說是已經成功了一半。

步驟1 前期調研

首先，你心裡肯定會有一個區域範圍，以北京為例，假如你想開在朝陽區的某個地方，那麼第一步就是看看它的民宿經營現狀。經營現狀包括該區域的房租價格、民宿的分布密集度、裝修品質、價格定位、周邊交通情況、自然人文環境等等。了解這個也很簡單，比如通過各大民宿預訂平台，你也可以加一些本地的民宿群，前期調研的唯一目的，就是降低經營風險！

圖片：Airbnb上的民宿分布情

步驟2 選城市的問題

很多人其實不太了解自己所在城市适不适合開民宿，還有一些人甚至想要把民宿開在異地，比如北京的一些朋友，不知道哪裡來的勇氣，要把民宿開在成都、杭州、三亞這些離自己有十萬八千裡遠的地方……

這些城市就環境來說确實是比北京好很多，想想那裡的藍天白雲和節奏緩慢的生活都覺得惬意，問題是，第一，不同的城市有着截然不同的經營特點，第二個就是我們之後要說的“管理半徑”問題。

以海邊城市大連為例，它有明顯的的淡旺季，冬天是真的沒人來住你的民宿，“面朝大海，春暖花開”的場景确實很美，可是你也得同時想到淡季虧損時心在滴血的感覺。

圖片來自于網絡：夢想的海景民宿

而在上海你想要開一個民宿，投入必然會更多，單是看他們的裝修品位就知道自己一定得有強有力的核心競争力，上海人很細心，也知道從很多生活細節上去提升你的入住體驗，比如有些房東提供的沐浴産品都是國際大牌，這點是北京沒法比的。

圖片來源于網絡：來自上海的一家民宿

在北京，你稍微給自己的民宿升個級，都能把許多競争者遠遠甩在身後了，不過北京也有它自己的問題，比如說，雖然永遠都不缺人流量，可是遇上各種大會，處于敏感區域的房東們就要小心了，一個不留神被警察叔叔“抄家”，那之前的投入跟努力就跟潑出去的水沒啥區别了。

給大家一組數據參考，這是目前為止全國各地民宿房源的分布情況。

目前民宿房源大多分布在華東、華南、華北的一、二線經濟較發達城市。這些地區市場化程度較好，消費水平也較高，有更加超前的消費理念，使共享經濟得以更好的傳播速度和認可度，大家願意接受這種新的住宿方式，因此對民宿的需求也最為旺盛。

如果你的民宿經營不錯，想擴大規模打造品牌，那麼在地區的選擇上，可以參考像是酒店的後台大數據，對整個市場進行深入的統計調查，做出更科學和合理的評估。

但如果也沒想做那麼大，一共就手握幾套房，就不要異地操盤了， 跨城經營有更多不可控的因素，經營成本太高，最好是把民宿開在你所居住的城市。

步驟3 正式選房

選 地 段

選房第一步，是找本地區的黃金地段，這個黃金地段不是說人越多越好，而是指适合開民宿的經典且安全的地方。

很多人都覺得開在景點附近容易獲客，這世界上大多數看着容易的事也伴随着一定風險，離景點近的最大風險就是警察叔叔可能會經常找上門。

以北京為例，像是北新橋和三裡屯，一個有網紅胡同和咖啡館，另一個是出了名的時尚商圈，它們永遠都不缺人是熱門的民宿聚集地。

看起來是理想的選址，可是你卻要面對兩個問題，第一是高昂的房租，另一個是被人舉報的高風險，人群密集的地方很容易被舉報，我們國家的民宿，目前還是屬于相對灰色的區域，隻要被舉報一次，之前所有的付出都會前功盡棄，所以一定一定要小心。

圖：三裡屯和工體附近的民宿分布

根據經驗，我給大家推薦一些不錯的地方。

第一，附近有高校、醫院、展會的位置，細說一下，如果除了遊客之外，你還能增加其他的固定客源就更好了。

比如說，同樣都是高校區，我不會選海澱的高校密集區，而是更傾向于北三環中路附近，這裡聚集着北京化工大學、北京師範大學等高校，相比之下地理位置更靠近市中心，更容易獲取固定客源。

第二，建議關注一些看似“冷門”的區域，像是北京的草房，它房價便宜，由于外來人口多需求量也旺盛，草房身處“熱門”的六号線上，前一站有大型購物中心長楹天街，再過幾站是另外一個人流聚集地——朝陽大悅城，離它不遠的是南鑼鼓巷和北新橋。你的選擇重點是，選在核心區周邊交通便利的地段。

圖：草房民宿

再舉一個例子——三裡屯，如果你傾向于在這個熱火朝天的地方開民宿，其實可以沿着地鐵線路找三裡屯下一站，下下站的區域，比如農展館、亮馬橋、呼家樓或者金台夕照，比起三裡屯，它們的房租還是要便宜一些的，而且價格定位不會低到哪裡去，重點是，安全！

按照這個邏輯，我給大家推薦一個絕佳位置：柳芳地鐵站周邊。

先說說它的地理位置，它靠近二環和三環，鄰近東直門和三元橋，離所有景點都近；在它附近，還有一個不差人的老國展（中國國際展覽中心老館），住在這附近的客人多是家庭同行或者小團隊結伴出行，因此更加适合三居室以上的民宿。

柳芳也是屬于比較偏門的地方，在這個區域裡經營的民宿不多，考慮在這裡開民宿的話，你的競争壓力沒那麼大，交通安全，生活便利，設施齊全，還不容易被查，實在找不到不推薦的理由。

類似的地方不少，這個找房邏輯就不在這裡贅述了，有機會可以約線下交流。

選地段的時候還有一個要注意的是，把“管理半徑”考慮進去，尤其是兼職開民宿的朋友，盡量把房選在工作或者居住地周邊，别離自己太遠，像是你工作和生活都在望京，卻因為回龍觀和通州的房價便宜把民宿開在這兒，那明顯是不靠譜的。

而如果是在自己附近，這個遠近沒有具體标準，主要看個人，如果你覺得不方便，費時又費力，就可以把它定義為“遠”。

選完地段之後，接下來就是選小區和選房子，這裡有很多“坑”，如果沒有提前留意甚至會影響到日後的經營。在下一篇文章裡，我會繼續分享。

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