2019-08-20 15:27

二手房交易過程中，一套房源一般會有三種“價格”：1.網簽價，購房者一般會以區域指導價即最低申報價來進行網上備案，網簽價格的高低決定了購房者要繳納稅費的多少；2.評估價，即房産評估公司評估的房源市場價格，購房者用該價格向銀行申請貸款，評估價決定了購房者能夠從銀行申請到多少貸款；3.實際成交價。

“高評高貸”是為了能夠多貸款，以盡量少的首付款買房實現房産交易，因此惡意擡高房屋的市場評估價格，隐藏實際成交價格，常見具體做法是：通過評估公司将房價“高評”，然後根據最低首付比例計算相對剩餘的七成尾款向銀行按揭貸款，使購房者能夠盡量獲得更高的貸款。

2017年09月29日，住建部、人民銀行、銀監會聯合發布《關于規範購房融資和加強反洗錢工作的通知》，其中第二條第五項規定“銀行業金融機構在辦理個人住房貸款業務時，要以在房産管理部門備案的網簽合同和住房套數查詢結果作為審核依據，并以網簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數确定貸款額度。”即現在銀行審批貸款要對比網簽價與評估價，用二者的相對低值來确定貸款額度。

因此現階段的“高評高貸”采取陰陽合同的方式實現目的，即買賣雙方簽署兩份購房合同，其中“陽合同”代表被做高的房價，作為網簽合同網上備案，“陰合同”則代表真實的房價，以“陰合同”的房價實際成交，以“陽合同”的房價獲取高額貸款。

值得思考的是，“高評高貸”、“陰陽合同”有何法律風險？涉及何種法律責任？

1.陰陽合同本身的效力問題

陰合同是雙方真實意思表示，并不違反法律、行政法規的強制性規定，因此是有效的。

陽合同則是合同雙方為了逃稅或者騙貸而特意簽署的一份備案合同。《中華人民共和國合同法》第五十二條：“有下列情形之一的，合同無效：（一） 一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二） 惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三） 以合法形式掩蓋非法目的；（四） 損害社會公共利益；（五） 違法法律、行政法規的強制性規定。”顯然，合同雙方通過串通，故意做高備案價的方式以實現騙貸的行為，實際是損害了國家、第三人銀行的利益，也是以合法形式掩蓋非法目的的典型表現。因此，根據上述法律規定，可以确定網簽合同中涉及房屋價款的條款應為無效條款。但個别條款無效是否導緻整體的網簽合同也無效？在司法實務操作中，多數法院認為：網簽合同為合同雙方為逃稅而有意做低房價，違反了合同法規定，侵犯了國家的稅收利益，應屬無效外，其他内容系雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律禁止性規定，故根據《中華人民共和國合同法》第五十六條“合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效”的規定，網簽合同其他部分内容應為合法有效。因此，陽合同部分有效。

2. 真實房價可能不被認可

“陰陽合同”比較常見的表現方式為是合同雙方先行簽訂一份約定真實價格的居間協議或者居間版的房屋買賣合同，在網簽時候再另行約定比較高的房價，買房人按照居間協議上面約定的真實房價實際付款。兩份合同往往存在時間上的先後順序，因此，如果不能拿出證據證明前後兩份協議是“陰陽合同”的關系，就很容易被認定為合同變更的關系，即後續網簽合同對房價的約定是對前期居間協議約定房價的變更,此時購房者就必須按照更高的價款購買房屋了。

3. 中介可能面臨行政處罰

中介唆使、幫助當事人簽訂“陰陽合同”騙取貸款，居間行為不規範且也有悖于其職業準則，賣方若向政府部門舉報或者投訴，中介也可能會受到相應的行政處罰，如責令限期改正、記入信用檔案，罰款，取消網簽資格等。《房地産經紀管理辦法（2016修正）》第三十七條規定：“違反本辦法第二十五條第（三）項、第（四）項、第（五）項、第（六）項、第（七）項、第（八）項、第（九）項、第（十）項的，由縣級以上地方人民政府建設（房地産）主管部門責令限期改正，記入信用檔案；對房地産經紀人員處以1萬元罰款；對房地産經紀機構，取消網上簽約資格，處以3萬元罰款。”

購房者可能涉及刑事犯罪

根據《刑法》第一百七十五條之一的規定：

騙取貸款罪是指自然人或者單位以欺騙手段取得銀行或者金融機構貸款，給銀行或者其他金融機構造成重大損失或者有其他嚴重情節的行為。騙取貸款罪的構造為 ：自然人或單位實施欺騙行為→金融機構工作人員産生錯誤認識→金融機構工作人員基于錯誤認識發放貸款→自然人或單位取得貸款→金融機構造成重大損失等嚴重後果。該罪的責任要件是自然人或單位明知違反金融管理的相關規定，仍然采用虛構事實、隐瞞真相的方法故意騙取金融機構的貸款，但該罪的責任要素不包括具有非法占有的目的，其侵犯的是金融機構信貸資金的使用權而非所有權。相比貸款詐騙罪中的騙取行為，騙取貸款罪中的騙取行為屬于一種騙用行為。兩罪的根本區别在于行為人是否存在非法占有目的，貸款詐騙罪中的騙取行為是行為人以非法占有為目的而實施的永久占有行為，而騙取貸款罪中的騙取行為是行為人出于周轉資金不足的目的而臨時占有的行為。根據 2001 年最高人民法院發布的《全國法院審理金融犯罪案件工作座談會紀要》的規定，“在認定金融詐騙罪中的‘非法占有目的’時，對于行為人通過詐騙方法非法獲取資金，造成數額較大的資金不能返還，并具據此可知，貸款詐騙罪中的騙取行為是行為人非法占有且拒不返還的永久占有行為。此外，成立騙取貸款罪，“要求行為人的欺騙手段應當達到一定的程度，如果隻是以一般的事實誇大或隐瞞非必要事實以取得銀行貸款的，并不宜認定為騙取貸款罪。”

房地産開發商或房地産中介機構通過“高評高貸”的形式搞“陰陽合同”，其所采取的以“虛高”購房價格的欺騙手段騙取首付貸款的行為，是否屬于一般的事實誇大或隐瞞非必要的事實行為，關鍵在于是否對銀行等金融機構的信貸資金形成具體危險。對于貸款時雖然采用了部分欺騙手段，但行為人貸款時懷有正當目的，将所貸資金用于正當投資、交易，并且行為人具有償還貸款的主觀意圖以及償清貸款的能力，隻是後來由于無法預見的因素導緻資金短缺，因而不能按時償還貸款，以緻銀行遭受重大損失的，應當按照民事欺詐等民事違法行為處理 ；對于騙取貸款時不具有貸款的正當目的，而且又難以證明行為人是否具有償還貸款的主觀意圖以及償清貸款的能力，最終對銀行按時收回貸款形成了具體危險的，則應當按照騙取貸款罪予以處理。對于首付貸款中，以“高評高貸”形式騙取銀行首付貸款的行為，如果行為人具有償還的意思與能力，隻是後期由于無法預見的風險導緻其資金短缺，不得已斷供、棄供，對此不應按照騙取貸款罪予以刑法規制，而是以民事手段對其進行規制更為合理。如果行為人本身并無還款能力，隻是出于投機炒房的目的，寄希望于房價上漲，一旦房價大幅下跌，就會斷供、棄供，導緻銀行貸款無法收回，造成重大損失的，應以騙取貸款罪處理。

作者：重慶揚華律師事務所 李晶

主編：重慶揚華律師事務所 李晶

圖片：網絡

排版：重慶揚華律師事務所 楊雨柔

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