前腳解決理财産品兌付風波，後腳子公司則成為被執行人，佳兆業集團面臨的資金壓力究竟有多大？

來源 | 經理人傳媒旗下《經理人》雜志

全媒體記者/劉毅

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自11月5日申請停牌以來，佳兆業集團（01638.HK）在今日（25日）複牌并實現大漲近21%，最終以上漲13.86%收盤，股價為1.15元/股，總市約81億元。

這是佳兆業集團根據兌付方案兌付理财産品後，二級市場給出的積極響應。不過，即使佳兆業集團短暫解決了兌付風波，但仍然未能高枕無憂。除去理财産品外，其未來2至5年内高利率的優先票據會增加其融資成本，加大其償債壓力。

兌付風波“暫休”

事實上，在停牌之前，多家媒體就報道錦恒财富3億元産品出現兌付逾期到期情況，佳兆業集團董事局主席郭英成對投資人稱，“佳兆業是負責任的企業，給佳兆業時間，有能力和辦法償還”。

在停牌期間，佳兆業集團面臨着艱難困境，可謂是與時間在競跑，稍有不慎，則有可能陷入“兩難”境地。

在11月8日，佳兆業集團發布聲明稱，受集團資金流動性困難影響，由深圳錦恒财富管理有限公司發行、佳兆業集團（深圳）有限公司擔保的财富産品出現兌付逾期，公司正采取多項措施解決問題。

具體來看，包括廣泛征求投資人意見，拿出更為可行的兌付方案；加快深圳、上海等地優質資産處置，回籠資金用于兌付财富産品；梳理可抵押資産，為财富産品提供兌付保障；加快在售地産項目銷售，實現快速回款。

可以将上述措施簡單理解成，佳兆業集團将會通過出售資産、抵押資産、售樓快速回款等方式來回籠資金，但值得注意的是，兌付方案放在了第一位，這或許意味着投資者沒法一次性全部拿回理财款。

11月12日，佳兆業集團公告停止派付中期利息，同時繼續停牌。

佳兆業集團官微在22日發布《錦恒财富産品兌付方案》的公告。

根據公告，佳兆業集團将按照錦恒财富産品到期的時間順序，采用分期兌付方式，陸續兌付本金及利息。投資者果然沒能一次性拿回理财款。

本金、利息、延期利息的兌付方式詳情如下表：

如何解讀上述兌付方案呢？

假如一個投資者購買了500萬元的錦恒财富産品于2021年10月到期，則在10月可以取回50萬元本金及利息，按每三個月不間斷取回本金，也要在2024年1月才能取回全部本金。取回本金的時間拉長至2年之後，然後半年之後才能收到延期利息。

當然，佳兆業集團在公告中稱将視資金籌集情況并按有利于投資人的原則逐步優化兌付方案，包括安排提前兌付。投資者們是希望能夠提前兌付。

需要指出的是，錦恒财富産品的本金、到期利息及延期利息統一于當月20日兌付。另外，佳兆業集團還在公告中稱2021年10月、11月已到期産品，已按本兌付方案于今日完成兌付。

據11月24日公告，佳兆業集團（佳兆業集團及其聯營公司）在10月、11月到期的理财産品金額為14.93億元，已經償還本金及利息10.97億元。

此前，據證券時報報道，佳兆業集團通過錦恒财富發行的理财産品總金額約為127億元。

從今日佳兆業集團股價大幅上漲來看，錦恒财富的兌付風波暫告一段落，不過，佳兆業集團還沒到高枕無憂的地步。

優先票據增加46億，未來償債壓力加大

今年前十月，佳兆業集團總合約銷售額為957.44億元，同比增長23.2%；同期的綜合約建築面積為5,587,263平方米，同比增長24.1%。從這個數據來看，其在今年取得的成績可圈可點。

不過，佳兆業在2020年報及2021年中報中并沒有提及銷售回款率，而碧桂園則是對外宣稱連續五年回款率超過90%。銷售回款才是王道。

今年上半年，佳兆業集團的營業收入、歸母淨利潤分别為300.65億元、29.26億元，較去年同期有所增長。上半年拿地15幅優質地塊，土地收購權益代價約252.15億元。

房地産的“三道紅線”也全部達标，上半年，佳兆業集團的扣除預收賬款（包括合同負債）的資産負債率下降至69.9%；淨負債率降低至93.7%，現金短債比（剔除受限制現金）則維持穩定于1.53倍。同期的現金及銀行存款（包括銀行存款、現金及銀行結餘及受限制現金）為487億元。

從上述數據來看，佳兆業集團的經營情況總體是向好的，那麼為什麼還會出現資金流動性困難，導緻錦恒财富産品兌付逾期呢？這是所有投資者的疑問。

上半年，佳兆業集團的流動資産為2445.71億元，其中存貨為1001.74億元，占比40.96%；預付款項、按金及其他應收款項為625.58億元，占比為25.58%。而流動性遠遠高于存貨、應收款項的現金及現金等價物為383.64億元，占比僅為15.69%。

對比來看，佳兆業集團上半年的流動負債為1341.52億元，其中合同負債為515.45億元，占比為38.42%；應計建築成本、應付所得稅分别為271.68億元、140.86億元，占比分别為20.25%、10.5%；短期借款為250.17億元，占比為18.65%。

383.68億元的現金應對250.17億元的短期借款是綽綽有餘的，還剩餘133.51億元可以動用。不過，若是存貨未能及時銷售出去、或者預付款項未能及時收回，剩餘的現金流則不足以覆蓋應計建築成本、應付所得稅合計金額412.54億元。

在250億元的短期借款中，優先票據、銀行借款－有抵押、其他借款－有抵押的金額分别為142.86億元、36.92億元、56.92億元，占比分别為57%、15%、23%。其中優先票據金額較上年末增加46.13億元，增長率約48%，大于同期營業收入的增長率。

此外，佳兆業集團新發行的優先票據利率較此前有所上漲，最低為9.75%，最高為11.7%，而此前發行的優先票據的利率最低為6.5%。意味着，佳兆業集團的融資成本進一步增加，相對應的償債壓力可想而知。

中報中，佳兆業集團指出集團總借款金額為1237.78億元，一年内、一年至兩年内、兩年至五年、五年之後需要償還的金額分别為250.17億元、283.18億元、680.95億元、234.77億元。也就是說佳兆業集團兩年至五年（含兩年内）的償債壓力是最大的。

企查查顯示，11月22日，佳兆業集團（深圳）有限公司（簡稱：深圳佳兆業）持股逾51%的萬泰昌房地産開發（綏中）有限公司被綏中縣人民法院列為失信被執行人，執行金額為1376萬元。同時，該公司還因未履行法定義務被限制高消費，申請人為綏中瑞祥電力設備安裝有限公司。

11月20日，深圳佳兆業全資子公司南京奧信房地産開發有限公司成為被執行人，被執行金額為506萬元。

前腳解決理财産品兌付風波，後腳子公司則成為被執行人，佳兆業集團面臨的資金壓力究竟有多大？隻有集團自身才一清二楚了。

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