1. 深圳城市更新概念及基礎解讀

2. 深圳城市更新流程及各區對比

→3. 深圳城市更新保障性住房配建解讀

4. 深圳城市更新建築容積核算及案例

5. 深圳城市更新地價計繳核算及案例

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深圳舊改深如海

因此Up主本人隻能從投拓角度稍作選擇

目前想到的目錄如上

但由于最近賊雞兒忙，1、2的文章還沒整理出來

所以先Po上手頭的存貨，見諒

1.人才住房

是指政府提供政策支持，限定套型面積、租售價格和處分條件等，面向符合條件的各類人才配租配售的住房。

2.保障性住房

是指政府投資建設、通過其他途徑籌集以限定的标準和價格，面向戶籍中低收入住房困難家庭及其他符合條件的人群出租或者出售的房屋，包括安居型商品房和公共租賃住房。

2.1安居商品房

是指政府提供政策支持，限定套型面積、租售價格和流轉條件，按照規定标準，主要采取市場化運作方式建設籌集，重點面向符合收入财産限額标準等條件的戶籍居民租售的住房。

2.2公共租賃房

是指以限定的标準和租金水平，面向符合規定條件的戶籍中等偏下收入住房困難居民和為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進制造業職工等群體出租的住房。

3.人才公寓

深圳人才安居實現“以租為主，租售結合”的原則，新建項目或城市更新需按相應比例配建人才公寓，由政府回購後面向人才出租，解決人才安置問題的住房，人才公寓同樣需要輪候申請。

就目前來看，深圳市城市更新保障房的來源主要有兩種：工改保以及保障房配建。在政策性住房配建方面，不同配建類别地區下城中村、舊工業及城市基礎設施和公共服務設施改造為住宅的基準配建比例進行了規定。

配建比例：

改造方向為居住用地的項目的配建比例是指配建保障性住房的建築面積占該項目規劃批準住宅建築面積的比例。

政策依據：

《關于加強和改進城市更新實施工作暫行措施的通知》（第19~21條）——基準配建比例要求及工改保等規定

《深圳市城市更新項目保障性住房配建規定》【深規土〔2016〕11号】——核增、核減等相關規定

《深圳市城市更新項目保障性住房配建規定》（修訂）【深規土〔2018〕75号】——對基準配建比例分區進行調整

核算思路：

（一）人才住房、保障性住房基準配建比例：

① 拆除重建類城市更新項目改造後包含住宅的，一、二、三類地區人才住房、保障性住房配建基準比例分别由12%、10%、8%提高至20%、18%、15%（具體比例根據《深圳市城市更新項目保障性住房配建規定》（以下簡稱《配建規定》）進行核增、核減後确定）。

② 其中屬于工業區（倉儲區）或城市基礎設施及公共服務設施改造為住宅的核增比例由8%提高至15%。

基礎容積獎勵：

上述人才住房、保障性住房配建比例提高部分的50%對應的建築面積在城市更新單元規劃容積率測算時計入基礎建築面積。即住房性質，獎勵提高部分的50%。

人才住房、保障性住房配建基準比例

（二）人才公寓基準配建比例：

拆除重建類城市更新項目改造後包含商務公寓的，需按照相關規定配建人才公寓由政府回購，且配建的人才公寓部分無需計繳地價。

1、配建要求：

拆除重建類城市更新項目改造後包含商務公寓，按照《配建規定》确定的一、二、三類地區按比例配建人才公寓

人才公寓配建基準比例

2、配建基準比例：

與人才住房和保障性住房配建類似，一、二、三類地區人才公寓配建基準比例分别按20%、18%及15%确定。

3、容積率獎勵：

配建的人才公寓建築面積的50%在更新單元規劃容積率測算時計入基礎建築面積。

5、移交要求：

移交政府的商務公寓免繳地價，建成後由政府按照公共租賃住房的回購方式回購，産權歸政府所有，納入全市住房保障體系由住房建設主管部門進行管理。

核增情形主要包括軌道站點、工改居2種：

核增情形1——軌道站點500米範圍内

項目位于城市軌道交通近期建設規劃的地鐵線路站點500米範圍内的，配建比例核增3%。

核增情形2——工業區（倉儲區）或城市基礎設施及公共服務設施改造

①其中屬于工業區（倉儲區）或城市基礎設施及公共服務設施改造為住宅的核增比例由8%提高至15%。

②工改居核增配建比例：R_工= R_工* （S可建設用地-S城中村、舊屋村）*S工/S權屬清晰用地/S可建設用地。

示例：

用地移交情況：拆除範圍面積15699㎡，均為權屬清晰用地，移交用地面積5346㎡，開發建設用地面積10353.1㎡

用地現狀性質：行政辦公用地646㎡、現狀工業用地3201㎡、現狀居住用地11852㎡，

項目拆除範圍内有3204.1㎡的工業用地改造為住宅，則核增配建比例為：

15%*（10353.1-0）*3201/ 15699 / 10353.1=3.1%

核減情形1——包含城中村用地：

項目拆除重建範圍中包含城中村用地的，配建比例可以進行相應核減。核減數值為核減基數與城中村用地面積占項目改造後開發建設用地總面積的比例的乘積。其中，一類地區核減基數為8%，二類和三類地區核減基數為5%。前述城中村用地是指符合《深圳市城市更新辦法實施細則》第五十六條第一款規定的用地。

核增情形2——：土地移交率超過30%

城市更新項目土地移交率超過30%但不超過40%的，保障性住房配建比例核減2%；土地移交率超過40%的，保障性住房配建比例核減3%。

符合一定條件的工改項目可申請調整法定圖則，通過配建政策性住房可取得一定比例的商品性質建築面積。

政策依據：

《關于加強和改進城市更新實施工作暫行措施的通知》（第19條）　

工改保條件：

規劃為工業的舊工業區同時符合以下條件的，可申請按照保障性住房簡易程序調整法定圖則用地功能，從而取得商品房配建指标

位于規劃保留的成片産業園區範圍外。

位于已建成或近期規劃建設的軌道站點500米範圍内。

位于原特區内的，用地面積不小于3000平方米；位于原特區外的，用地面積不小于10000平方米。

商品房配建比例：

人才住房和保障性住房為公共租賃住房的，實施主體可取得不超過項目總建築面積45%的商品性質建築面積；

人才住房和保障性住房為安居型商品房的，實施主體可取得不超過項目總建築面積25%的商品性質建築面積。

實施主體取得的商品性質建築面積中住宅的套型建築面積應控制在90平方米以下。

拆除重建類城市更新項目升級改造為新型産業用地功能的，創新型産業用房的配建比例為12%，配建比例是指項目改造後提供的創新型産業用房的建築面積占項目研發用房總建築面積的比例。

創新型産業用房配建比例

新型産業用地可規劃獨立的保障房用地相關政策

《深圳市城市更新項目創新型産業用房配建規定》(深規土規〔2016〕2号)第七條規定：

改造方向為新型産業用地的項目，可在開發建設用地内，規劃不少于開發建設用地面積15%且不超過20%的獨立的保障性住房用地。

保障性住房的建設類型由市規劃國土部門及市住房建設部門确定。

配建類型為公共租賃住房等産權歸政府所有的保障性住房的，相應的用地計入城市更新用地移交率。

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