中國的房地産市場，或許已經被“高房價”和“嚴調控”的長期角力擰成了一根極度扭曲的麻花。

文 / 巴九靈

文章開始，先來做道題。

一家杭州本土龍頭房地産企業，在杭州拿一塊地造房子，能從這個項目中獲得多少利潤？

提示：2020年杭州市政府賣地收入2574億元（全國第二），2020年杭州房價累計漲幅達8.9%（全國第二），近十年杭州的常住人口增長排在長三角第一。

答案是多少呢？

最近，杭州龍頭房企濱江集團的董事長戚金興給出了答案，他在與投資者的互動中說，在這次杭州集中土拍中，濱江集團共拿了5塊土地，在濱江團隊精幹高效管理下，公司融資能力強，融資成本低，品牌影響大，在這樣的狀況下，努力做到1%—2%的淨利潤水平。

1%—2%的淨利潤，這年頭房企的日子這麼難過？

再來看北京。

5月上旬，北京挂牌出讓了30宗地，據旭輝集團旗下晨曦資本研究院發布的報告顯示，這30宗土地中，虧損及零利潤地塊占比39.13%，低利潤項目占比52.17%，中利潤項目僅有8.70%，中高利潤及高利潤項目占比為0。

在5月的北京集中土拍中，有一家地産公司拿了好幾塊地，但轉身就被傳出要退地，有分析說是因為拿地多，利潤低，賬算不過來了。當然，這是傳聞，公司方面已經否認。

在房價很高的北京，一房難求的杭州，開發商的利潤怎麼會這麼薄？

如果把房企比喻成一家面包店，把造房子比作做面包，利潤低無非是兩個原因——面粉貴、面包賣得便宜。

對于房企來說，新房被限價了，賣不到真實的市場價，這也是為什麼大城市新樓盤一開就遭哄搶的原因，因為新房與周邊二手房存在着很大的差價，買新房堪比當年股市中的“打新”，中了就是“一本萬利”。

面包賣不上價，面粉價格卻不低。浙報傳媒地産研究院院長丁建剛告訴小巴，房企利潤下降的主要原因是熱點城市土地競争激烈，地價過高。而新房售價又有限價的天花闆，房企的利潤就像夾在中間的三明治，越壓越薄。

丁建剛老師說，其實有些地塊是顯形地價并不太高，但隐形地價很高。以杭州為例，土地出讓時的規則是：第一是要代建10%的公租房；第二，當溢價率達到30%時，要競自持，意思就是房企開始競争哪家自持的比例更高。

比如，5月杭州集中土拍的57宗土地，有75%的地塊都競争了自持，最高自持比例達40%。

土地自持，不能銷售，不能轉讓，隻能租賃，這意味着開發商無法變現。

按照丁建剛老師的說法，一方面，競争自持對于房企而言，實屬無奈，因為絕大多數房企沒有這方面的運營經驗，隻能想盡各種辦法運用以租代售等模式，甚至很多房企暫時把這一塊資産擱置。自持部分變成了隐形成本，這部分成本攤到可售部分中去，隐形地價就更高了。

另一方面，對于全社會來說，自持更是一個巨大的資源浪費。杭州這次的自持面積超66.2萬平方米，如果以每套100平方米計算，意味着這次出讓的土地有6600多套房源，沒有形成真正的商品房市場供應。

再回到最初的面包店，除了面粉貴，面包價格低，面包店還有另一個困難——融資難。

去年，房企迎來“三道紅線”的政策限制，具體為紅線1：剔除預收款後的資産負債率大于70%；紅線2：淨負債率大于 100%；紅線3：現金短債比小于1倍。

一些人專門根據“三道紅線”的規定，将各大房企劃分成了各種版本的“紅-橙-黃-綠”圖。

丁建剛老師告訴小巴，“三道紅線”确實能降低房企的金融風險，監管層雖然沒有公開說這個事，但大家都心知肚明，各大房企都在執行，努力把自己變成綠碼，否則到了後面算賬時就麻煩了。

簡單說，房企為了符合“三道紅線”的要求，必須降杠杆，降負債，融資收緊，手頭的現金流變得緊張。

“銀根”和“地根”，是房企的兩大命脈。現在，房企已被精準調控。再加上限價政策，從融資到拿地再到賣房，房企被層層限制，利潤自然就下降了。

據中信證券研報，其調研的樣本房企（12家上市房企）在近三年來，毛利潤和淨利潤都呈現下滑趨勢。

房企的利潤越來越低，地價也不便宜，奇怪的是，在許多城市，開發商還是搶着拿地。

今年2月底，自然資源部确定22個重點城市要對住宅用地實行“集中供地”政策，2021年發布住宅用地公告不能超過3次。就是說，試點的22個城市一年隻能集中拍賣3次土地。

截至目前，北京、天津、沈陽、長春、無錫、杭州等十多個城市的第一輪集中供地已經收官。

從數據看，出現了冷熱不均的形勢。比如，長春40宗土地僅6宗溢價成交，30宗底價成交，還有2宗流拍。廣州竟然也有6宗流拍。

但在熱點城市，房企十分踴躍。比如，重慶主城推出46宗宅地，無一流拍，平均溢價率高達42.99%。杭州推出的57宗地，平均溢價率26%。

而北京、上海兩地，似乎早就預料了房企會搶着拿地，專門設置了土地溢價率，不得超過10%。

明明沒錢賺，還搶着拿地，房企究竟圖啥？

當然不是。

丁建剛老師表示，不在行業之中，很難理解房企的苦衷。對于大多數房企來說，與一個項目的盈利和虧損相比，更重要的是在市場上保住品牌、保住規模（對上市公司來說，還有就是保住股價）、保住團隊、保住在一個區域的市場占有率，特别是像杭州這樣被視為中國房地産市場高地的城市，還意味着需要保住市場高地。

58安居客房産研究院分院院長張波也表示認同：拿地是房企的生存之本，房企本身就是通過滾動開發來實現企業正常運轉。同時，由于城市群的發展以及人口流動的趨勢性變化，房企拿地的傾向性也更為明确。

相比于那些地價低、溢價率甚至為零的非熱點三四線以下城市，杭州這類強二線城市未來發展的确定性強，既包括了經濟發展的實力，也包括人口流動的總量，即使當前看來地價高，利潤低，但綜合來看，未來的盈利性有更強的支撐力。

房企利潤低，畢竟是他們房企的事，跟咱買房人有什麼關系？

細細分析，關系很大。

顯而易見的一點是，房企低利潤與高成本有關，因此在降低成本方面，比以往更有動力。

成本要怎麼降？首要選擇，就是降低品質。

于是，交房之日，就是維權的起始日。

這兩年，各大城市業主維權的新聞層出不窮，比如綠化減配，當初宣傳的是五重園林，交房後就隻有幾棵小灌木。

精裝修就更别提了，買房時業主支付了不低的裝修款，交付後到手的精裝修一言難盡。比如，才剛剛交付，天花闆就開始漏水，入住後，衛生間又開始長蘑菇了。

“真叫盧俊”公号創始人盧俊告訴小巴，地價高、售價限制确實會導緻開發商不追求做好項目，以産品力著稱的杭州，最近幾年的品質下滑其實非常嚴重。因為對于開發商而言，不論造什麼樣品質的房子都能賣掉。這時買品牌開發商的重要性就突顯出來了，品牌不論市場如何，底線還是比較高的，也會有企業責任要求自己。

有人這樣形容，中國的房地産市場，或許已經被“高房價”和“嚴調控”的長期角力擰成了一根極度扭曲的麻花。

确實如此，在這個扭曲的生态中，發生着許多奇怪的事：調控層層加碼，房價依舊上漲；開發商沒有利潤，依舊要搶地；買房者前腳搶房，後腳維權……

這肯定是個難解的題，但總得有一些解題思路。丁建剛老師提出了一個解題思路，他認為，目前不太正常的狀态、扭曲的狀态，需要反思。

最終還是要回歸市場的本來面目。市場歸市場，保障歸保障。調控不是不能調控，也不是不應該調控。但調控，更多的應該用法律和經濟手段。

行政手段通常就是堵，但最後的結果一定會形成危險的堰塞湖。

經濟手段可用的方法就多了。首先，金融政策上，除了個人按揭貸款降杠杆以外，還要堵住經營貸等漏洞。

其次，可以設置梯級契稅，特别消費稅（也可以設特别印花稅，或者資源占有稅）。

對于投資者來說，交易環節是卡口。假設在交易環節一次性征收20%，甚至以上，随着持有年限的增加逐步減低，持有10年以上，視為自住，可以免征。這樣做肯定可以攔截大部分投資者。

說到底，解鈴還需系鈴人。

作者 | 李夢清 | 當值編輯 | 李夢清

責任編輯 | 何夢飛 | 主編 | 鄭媛眉

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