12 日，一則題為#山東乳山海景房低至每平米 1800 元#的新聞在社交媒體上引發讨論，當日熱度飙升，相關話題迅速登上微博熱搜榜。在房價居高不下的當下，1800 元/平平方米的價格已經足夠博人眼球，而冠上“海景房”的名頭，強大反差之下的荒誕感躍然紙上，受訪房主“武漢十三哥”稱“20 萬元買入 13 萬元賣出，再算上 10 年間的利息，簡直‘血虧’”。

而在網絡上搜索“乳山海景房”關鍵詞，如“媽媽被騙去威海乳山買房，執迷不悟，如何勸說才好的？” 的問答并非個例，有關乳山海景房的争議也在被網友、媒體反複解讀。

（fr. 知乎）

争議一：“藍天碧海“想象與居住現實間的巨大落差

除了像“武漢十三哥”這樣以投資為目的的購房者以外，早期有關于當地“海景房”的争議點之一聚焦在“不宜居”上。“海景房”對于一部分來自内陸的購房者而言是滿足了自己對于藍天碧海的想象，隻是這想象背後的真實生活，卻給他們的美好圖景潑了一盆又一盆的冷水。

第一，配套設施不完善。比之于購房時銷售承諾的政府配備周邊基礎設施，現實中海景房的存在幾乎是孤立的，10 年前規劃圖紙上的承諾仍未動工、預留地仍在被預留、周邊的交通設施也仍未暢通；而對于好靜、願意在這裡居住的老人來說，沒有配套的醫療設施也讓在乳山的長期居住變成了不可能。在這裡，圖紙上規劃的美好願景與現實生活的便利程度之間橫跨了一個巨大的鴻溝。

第二，房屋空置率高、人員複雜。在這裡購房的人們來自天南海北，多是“候鳥式”的遷居——即夏天來避暑，國慶過後就離開，冬天入住率甚至可能”不到1%“；而這樣複雜的人流讓安保管理也形同虛設，外來人員很少會被攔下，這不得不為海景社區的安全性打上了一個問号。

第三，海邊潮濕，房屋養護難度大。海邊潮濕的空氣本就需要居住者在家具維護上多費心力，而這對于候鳥式遷居度假的乳山海景房擁有者來說卻是不可能完成的事，有房主表示“一段時間不來住，家電、窗子可能都壞了“，就是因為潮濕。

争議二：當場下單的“看房團“與 “白菜價“二手房

乳山銀灘最早上世紀 90 年代就開始開發，後擱置了一段時間，直到 2000 年左右又重新開始開發；2003 年前後，海岸線一帶建起了大量小别墅式的海景房；2005 年，開發商開始走外銷路線，内陸地區鋪天蓋地的廣告折換成大巴帶來的源源不斷的看房團，此時普通住宅已經由原先的 500-800 元每平上漲到了 3000-5000 元每平。

至 2019 年 7 月的報道，乳山海景房新房價格能達到 9000 甚至 1 萬元以上，但二手房價格就會腰斬一半，有購房者稱房子”砸手裡“了，除非再賠一半。而這種新房與二手房之間的斷崖式差價，來源于當地兜售新房的“保姆式關懷”模式：打着度假、養老的旗号，開發商用極少的路費、住宿費吸引來自全國各地的“旅遊團”來看房，這也就是當地人稱的“看房團。有媒體報道稱一家房産公司平均每周接待三輛大巴，每輛四五十人，平均能當場成交五六套。

而讓看房團當場下單的套路，就是大巴直達一個樓盤，不給看房團接觸二手中介的機會，新房中介再利用海景大房子的感官沖擊和嚴絲合縫的話術套路，讓看房者激情購房或者交付定金。而相對流動性更強的散客，則并不是新房銷售們的目标。換句話說，玩的就是信息不對稱。

有購房者後來描述簽合同的過程：“當時‘看房團’把時間安排得很緊，也根本不給我們接觸當地人的機會，我們根本不知道這裡二手房這麼便宜。”

而低價二手房銷售中介不能接觸被大巴車拉來的“看房團”，已經成為了當地未宣之于口的“潛規則”，“（看房團）是人家拉來的客源，我們不能去搶。不過也有不懂規矩的去搶客源，被人家搞得很慘”。在美好海景幻想的驅使、中介嚴格的流程把控、售購雙方高度信息不對稱的綜合作用下，一張張購房協議成了大潮退去不少海景房唯一的住戶。

争議三：爛尾海景房

除候鳥式遷居導緻的入住率不足問題，困擾銀灘房地産健康發展的另一個問題是爛尾樓。

（銀灘爛尾樓 fr.中國房地産報）

2005 年乃至後三年的開發商進場熱度退卻後，房屋供應過剩的外部現實和部分企業經營不善等内部因素疊加，爛尾樓、無法驗收、拿不到房産證成了不少在銀灘購房的房主不得不面對的困境。

有部分開發企業由于内部問題難以為繼。如銀灘銀龍灣的開發商乳山光谷新力房地産有限公司和海晶城的開發商哈爾濱陽光房地産開發有限公司的老闆丁文華因合同詐騙锒铛入獄，其名下兩家企業進入破産清算程序。

有部分企業在開發流程上就顯現出隐患。如作為爛尾樓開發商之一的龍悅控股（集團）有限公司，于 2006 年取得了立項許可，而其從農民手中購買的耕地在 2007 年才正式轉為國有土地性質，這其中監管部門的疏漏為此後的房屋質量殘次、不能通過驗收埋下了伏筆。

不過從 2016 年起，針對爛尾樓問題， 當地政府出台了“理性引導當地有能力的開發企業接手部分具備盤活條件的爛尾項目，注入二次資金并規劃調整”的政策，部分爛尾項目由金鼎地産、松海地産等公司接盤， 修改規劃、注資複工、增加生活配套，盤活前期爛尾的項目重新入市。這也顯示出當地對于房地産經營發展思路的轉變——從增量轉向盤活存量、“去庫存”。

官方動作

爛尾房、虛假宣傳、供應過剩，瘋狂的乳山海景房房市背後似乎有一個巨大的空白，在如此高的住房空置率與畸形的一、二手房價背後，當地政府部門到底在其中扮演了什麼樣的角色？供應過剩的海景房和層出不窮的爛尾樓，是當初的規劃過于急躁還是後續的監管沒有壓實？宣稱發展的旅遊業和養老業，又為什麼沒有成形？

除網友對監管方面的質疑外，也有分析認為，中國的此類海岸線開發難以長期維系運轉，根本原因在于除房地産外的支柱産業稀缺，如大堡礁開發了潛水基地、戛納有電影産業、普吉島是國際商務會議中心，開發成功的海岸線都有富活力的産業為依托，保證當地的生活、工作、娛樂的長期運轉。而如乳山以房地産為依托的開發思路，不但沒能盤活當地經濟，甚至在維持居民正常生活上都有所欠缺，最終導緻當地海景社區成為死氣沉沉的“鬼城”。

從乳山政府的網頁上可以看到，近年來當地政府在充實當地基礎設施、豐富社區活動、打造周邊産業上着實下了不少功夫：

2016 年，當地以“去庫存”為基調，嘗試通過産業培育和發展帶動就業、集聚人氣。具體表現為發展養生養老服務業，形成了專業機構、社區居家、醫養結合、異地互動等多種養生養老發展模式；打造健康産業示範區，如被稱為“人工腎”的聚砜膜透析器關鍵材料研發公司進入乳山銀灘。

2017 年，在基礎設施完善上發力。“五縱二十橫”骨幹路網落成、 公交一體化推行，做到水、電、暖、氣、排水、排污、通訊等“十通一平”，新建二級乙等綜合醫院，建成一座省級規範化九年一貫制中心學校和銀灘高級中學、引進了一所大學。

2018 年，乳山市專門成立了銀灘房産領域曆史遺留問題處置工作領導小組，專注探索解決爛尾樓問題的新路。如政府出面施壓企業解決業主上訪問題，對企業進行破産清算、重組，引進新的企業盤活爛尾項目等。有報道稱此舉使銀灘銀龍灣近 5000 名業主基本拿到了産權證。

威海當地一名房産自媒體人如此看待上熱搜的“白菜房”：“（乳山的房子）可以買，但前提是你把它看做一個純粹的消費品，就是買來度假用，千萬别想着又能長住又能升值，這樣是真想多了……乳山充其量就是個五六線城市，更何況（熱搜上）這個人買的是乳山下面的一個鎮上的房子，還是個36平的公寓，可以說他把所有買房投資的雷全都踩了一遍”。

而在二手房軟件上搜索的結果顯示，1800 元每平的“白菜價”已經跌破平均成交價格，與該房面積相似的二手房挂牌價格也接近 4000 元。

對于大多數想在乳山買房投資的人來說，乳山價格腰斬的二手房市場和并不暢通的出手渠道給他們留下了“雷區”“房砸手裡”的印象；而對于試圖在海景房長期居住的人而言，海邊潮濕的氣候和當地無法與一線城市比肩的醫療、教育環境也讓他們望而卻步。盡管當下當地政府已經通過出台政策、引進産業等不少措施試圖摘掉“鬼城”帽子，但投資者還是要謹慎、全面地了解當地房産市場，從自身需求出發決定是否購房。正如上面那位自媒體人所說，用以度假的“消費品”，可能是乳山銀灘海景房的最好歸宿。

一位來自洛陽的自媒體博主在社交平台上發布了他今年 7 月在乳山銀灘白浪灣的度假視頻，下午六點的海灘上有三三兩兩的遊人，比起青島、威海、煙台等熱門的海灘度假勝地，乳山銀灘的确冷清許多，但似乎也更接近宜人的度假人群密度。盡管網絡輿論洶湧，“空城”傳聞甚嚣塵上，仍然有不少老人、度假人士将一整個夏天留在了乳山銀灘的海岸線上。

（fr. 抖音用戶@洛陽小陳生活日記）

最後，借用這位博主的話結個尾吧：如果說你是買來自住的，那何必要後悔呢？

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