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■本文作者：蘇昂 北京在明律師事務所

導讀：随着城市化的進程不斷深入，越來越多的地方都面臨着征拆工作，但是我們普通的老百姓都是隻知道自己的房子面臨“拆遷”，但是實際上在拆遷背後的真實項目，我們了解的并不深入。不管是棚戶區改造、城中村改造還是騰退，征收拆遷盡管在表面上都表現為房屋被拆，建蓋新樓、修建鐵路等等這些現象，但其背後所适用項目的不同卻決定着規範拆遷行為的法律依據不同。同時補償價格、補償方案也會有所不同。所以弄清拆遷方采用的是哪類拆遷項目對被拆遷人更好地維護自身利益至關重要。本文，北京在明律師事務所的黃曉麗律師為大家淺析目前常見的幾種拆遷項目及其法定的實施主體。一起來看看你的房子拆的對還是不對……

【征收類項目】

征收作為現在比較常見的一種“拆遷”類型，是指征收主體國家基于公共利益的需要，以行政權取得集體、個人财産所有權并給予适當補償的行政行為。征收時需要依照法律規定的權限和程序。我們稱之為“二保障、二維護、二前提”。首先，兩個保障：1.保障被征地農民生活；2.保障被征收人的居住條件。兩個維護：1.征收集體所有土地要維護被征地農民合法權益；2.征收國有土地上房屋要維護被征收人合法權益。最後是兩個前提：1.為了公共利益需要；2.依照法律規定的權限和程序。

實踐中最多見的棚戶區改造、舊城改造類項目，都屬于征收項目。所以即便其中有“市場參與”，也必須要由政府來主導，而不能任由開發商胡來。

征收項目的法律依據是2011年開始施行的《國有土地上房屋征收與補償條例》。它的出台也就意味着《城市房屋拆遷管理條例》的廢止，但是征收項目與拆遷項目（下文會展開論述）相比有幾點區别，其中最顯著的一點就是進行拆遷的主體不同。拆遷項目的執行主體多是取得房屋拆遷許可證的企業或者是土地儲備中心等，而征收的執行主體必須是政府部門，一般是區、縣人民政府确定的房屋征收部門。同樣二者在補償價格上也有所不同，由于征收項目采用了市場比較法，補償數額相對有所提高。但是由于評估機構基本都是政府劃定的一個範圍，依然不會真正地為被征收人考慮，所以最終的補償價格則有可能偏低。

【拆遷項目】

我們在日常生活中所說的“拆遷”，往往是指廣義的拆遷，大體上就是指拆房子。我們這裡所說的拆遷項目是“狹義的拆遷”，也就是在2011年590号令出台之前的拆遷，可以說是征收的前身，是指根據2001年開始實施的《城市房屋拆遷管理條例》進行的項目。也就是拿到“拆遷許可證”的企業所進行的。那麼廣大被征收人就會有疑問了：2011年這個《城市房屋拆遷管理條例》就已經廢止了，怎麼還會有這種項目呢？

盡管這部行政法規已被廢止近8年，在2018年的今天，這種類型的拆遷項目已經減少了很多，現存的此種“拆遷”是2011年之前就已經取得房屋拆遷許可證開始拆遷，期間不斷申請拆遷許可證延期，至今仍然沒有完成拆遷的。這種持續不斷的續證行為是否合法，實踐中尚存認識上的差異，但從客觀事實上看，拆遷項目仍是老百姓必須了解和熟悉的一類。

這種拆遷項目的最大特點是主體以開發商為主，政府并不主導，隻是作為輔助。在2011年之前能夠拿到拆遷許可證的開發商是很厲害的，因為不是政府行政機關，不用擔心被舉報、被訴訟等，因此也就在拆遷的過程中經常産生暴力事件，毀财傷人屢見不鮮。但是随着法治社會的不斷完善，拆遷中政府越來越不願意配合開發商的蠻橫做法，在拆遷中也願意以協商溝通的方式解決問題，這就給了拆遷戶較大的談判空間。但是如何利用好談判空間進行争取，不是普通百姓就能夠處理好的，建議廣大的被拆遷人能夠運用好法律的武器，多咨詢律師，因為談判的方式、節點都對補償款能否提升有着十分重要的影響。

【騰退項目】

騰退的概念可能對于外省市的被征收人有些陌生，事實上也确實如此，它可謂是“北京地方特色”。在明律師代理過的數千件案件中，隻有北京采取了“騰退”這一概念。由于一些曆史遺留問題，導緻北京城區内出現許多集體性住房，而房屋騰退一般是針對共有制集體住房，當國家需要統一收回的時候，你就需要騰退，當然國家會給你一些補償。一般情況，騰退後的房子是不拆的，另做它用。最典型的就是在北京中心城區廣泛開展的文物保護騰退，就是将公房承租人外遷安置，将文保部門認定的文物保護建築進行修複并以公益形式對外開放。而在另一些項目中，盡管是騰退項目，房屋也依然會被拆除。騰退最早起源于關于綠化隔離帶騰退的辦法，而北京今天幾乎不用拆遷和征收的概念，而是廣泛應用騰退概念。騰退如今已經具備了與拆遷、征收相提并論的地位。

騰退所依據的法律規範可謂五花八門，包括《村民委員會組織法》《文物保護法》和各種環境保護類法規等等。這類項目實施起來“自由度”較高，往往引入村民自治、幫拆等特征，且補償數額總體偏低。譬如前文提到的文保騰退，由于房屋不拆除，土地不會被挪作他用，涉案項目本身就“不掙錢”，因而也很容易沒錢補償。被騰退人嘗試依法維權以提升補償，有時實屬生活所迫之下的無奈之舉。

【拆除違法建築項目】

拆除違法建築，我們簡稱為拆違，也是現在拆遷的主要理由之一。認定你的房子是違法建築後，下達一系列的限期拆除決定以及通知就不管三七二十一給拆了。那拆房子的速度，可比任何一個拆遷項目都要迅速。有時當事人訴限拆決定的案子還沒立上，房屋就已經被夷為平地了，當然這麼幹嚴格意義上是程序違法的。

對于違法建築的認定與拆除，我們之前講過許多，不再贅述。政府和城管部門往往看兩證，即房産證和建設工程規劃許可證，如果都沒有就是違建。但是由于曆史遺留問題，以及一些農村宅基地自建房屋，沒有辦理相關的房産證件是普遍的，如此認定為違建顯然過于草率。且法律也有規定，這種情況并不是完全認定為違建而不予補償。

拆除違法建築的法律依據是2008年1月1日起施行的《城鄉規劃法》以及在此之前被廢止的《城市規劃法》。同時在2001年的《城市房屋拆遷管理條例》中也規定了“拆違不補”的原則，所以拆違項目的補償跟前文介紹的拆遷和征收兩項目相比有所差别。拆除違法建築主要是規劃行政主管部門負責，根據《城鄉規劃法》規定，城鄉規劃主管部門作出責令停止建設或者限期拆除的決定後，當事人不停止建設或者逾期不拆除的，建設工程所在地縣級以上地方人民政府可以責成有關部門采取查封施工現場、強制拆除等措施。

無疑，對于當事人而言，責令限期拆除通知（決定）是一份殺傷力極強的文書。一旦在自家門前看見了，就意味着自己的房屋有可能被政府白白拆掉而分文補償沒有。故此謹記盡快提起訴訟是應當形成肌肉反應的事情，注意一定是盡快起訴，而不是拖5個半月，否則維權将可能因房屋被拆除而陷于不利局面。

【征收集體土地時的房屋拆遷】

征地中的房屋拆遷是一種專門針對農村集體土地上的房屋進行的項目，具體是指因公共利益的需要，經批準将集體所有的土地征為國有後，對原集體土地上的建築物、構築物進行強制拆遷，并給予一定補償的行為。

“征地”僅僅是針對的集體土地，這個時候就需要被征收人先明确自己的土地性質。我國土地的分類隻有兩大類，即國有土地和集體土地，國有土地歸全體人民共同所有，集體土地歸村集體全體村民所有。具體來說征地首先是把集體土地轉為國有土地，然後收歸國有，順便拆除地上建築物、構築物。

這類房屋拆遷一般補償數額較低（因宅基地上房屋不能自由買賣，沒有“市場價”，計算補償數額多采取重置成新價加區位補償價，結果通常會低于城市中使用的市場比較法）。強拆實施前的标志性文書名為“責令交出土地決定”，即通過交地來拆房。無疑，這份文書也是被征收人一定要第一時間予以救濟的，否則将會招緻地方土地行政主管部門申請法院強制執行。

在明律師最後想提示大家的是，上述5種“拆遷”類型，是我們在廣義的拆遷下細分的5項，也是最為常見的5項。當然，各地還存在着各式各樣的拆遷名目，如“危舊房改造”“農村村莊合并”“城市更新”（類似于棚戶區改造，主要出現在廣東省）等等。被征收人遭遇到了拆遷，首先應當先明确是何種名目，看看發動、實施的主體對不對，再看看自己房屋、土地的情形是否符合這種項目的特征，比如是否是違建，是否是農村集體土地等等。但是不論被拆遷人遭遇了何種名目的拆遷，都不要忘記及時尋求專業律師的幫助，敢于并善于拿起法律武器，捍衛自身合法權益，讓律師幫您争取到更多的補償款。

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