作者：Hello_Hippo
來源：雪球
假設我們籌集到了100萬，之後投資房地産和股票效果如何？
一、房地産案例：富爸爸現金流遊戲202經典案例（轉換RMB）
總價5000000，首付1000000，貸款4000000，假設貸款利率為5%。
每年支付利息4000000*5%=200000
每年淨現金流40000*12=480000
每年租金收入=200000 480000=680000
資産回報率=680000/5000000*100%=13.6%（利差13.6%-5%=8.6%）
現金回報率=480000/1000000*100%=48%
20%首付，8.6%的利差，可以創造48%的現金回報率。
五年後：房地産估值翻倍，現金回報率200%，資本利得收益400%，總回報率800%。
二、股票案例
假定10PE買入招商銀行100萬，5年複合淨利潤增速15%。
PE不變，回報率即為15%，使用杠杆将收益率提升至20%。
五年後：股票估值翻倍20PE，總回報率為300%。
三、兩者對比
1、現金流對比
房地産100萬投資，創造了48萬現金流。（即使回報率20%，也有20萬現金流）
股票100萬投資，創造了20萬現金流。（為了再投資，實際消費最多10萬）
區别在于：房地産的現金流可以花掉，股票的現金流卻要部分再投資，為什麼？
房地産撬動了400萬貸款OPM，升值1倍就是400萬，400%的資本利得，不必依靠複利。
股票隻是本金和小規模杠杆，升值1倍隻有100萬，100%的資本利得。隻有通過再投資，依靠複利提升回報率。
結論：房地産>>股票，效果大約2-4倍。
2、資本利得對比
房地産>>股票，效果大約4倍。
3、總财富對比
房地産>股票，效果大約2倍。再來一次，效果是4倍。
4、主動性對比
房地産主動，可以通過改造、裝修、折舊、提價、再貸款等方式，提升租金，降低稅收，收回成本，從而提高現金回報率。買入時收益率隻有6%，改造後也許就有10%。
股票被動，能否提升利潤，隻能依靠企業管理層的人品、能力和意願，或者牛市。
因此，富爸爸給資産的排序非常正确：創業>房地産>紙資産。而西格爾教授的圖表和理論，就是哄騙小朋友了。
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