上海的房價在近兩年的調控政策下持續下跌，但内環内的房價卻是例外。内環内的新房單價在逆勢上漲（如圖1所示），二手房單價依然堅挺，而其它環線的房價卻接連下跌（如圖2所示），為何會有這樣的房價分化現象呢？

圖1： 上海市2017年1月至2018年10月新房單價

數據來源：RDAS 數據庫

圖2： 上海市2016年1月至2018年10月二手房單價

數據來源：貝殼研究院 RealData 數據庫

中環外供應量充足，市場主導價格回歸

2016年11月限貸政策發布之後，投資客的購房行為被限制，市場以居住需求的客戶為主，且中環以外的新房及二手房供應量相對充足，導緻中環以外特别是外環外的供需關系迅速緩解，因而二手房價格持續下跌，與新房價格因品質而拉開差距，回歸到理性定價、供需平衡的市場調控狀态。

如圖3所示，2018年以來，新增的新房及二手房供應主要集中在中環以外的區域。其中，新房在中環以外的供應量占比達80%以上，二手房在中環以外的供應量占比達65%。而從需求端來看，中環以外的看房客戶占比總量為55%，遠沒有達到房源供應量的占比。

圖3：上海市各環線房屋2018年供需對比圖

數據來源：貝殼研究院 RealData 數據庫

另一方面，中環以外的外圍地區仍有大量住宅用地供應，未來還有進一步房源供應的空間。

因此，貝殼研究院認為中環以外的區域供需關系已經顯著緩解，未來供應及需求量均會增加，特别是外環以外的區域，成交量上升的同時，價格會保持相對平穩或再次下降。房價不再需要限價政策的引導，由市場自身的供需關系調節即可保持在理性區間内。

内環内供需關系持續緊張，限價政策無法逆轉市場規律

與其他地區相比，内環内區域不論是新房還是二手房，并未出現明顯的價格下降趨勢，且2018年在上海整體二手房價格下跌的情況下，内環内的二手房價格較2017年上漲了0.63%。

近期内環内的新房供應有所增加（如圖4所示），由于預售限價政策的存在，這些新增的、被限價的新房供應會給内環内的二手房價格形成一定的引導作用，促使二手房價格短暫止漲。

圖4：上海市各環線房屋2018年各月新房供應量

數據來源：RDAS 數據庫

但是，不管如何限制新房的預售證價格，内環内的住宅依然處于供不應求的狀态。如上文圖3所示，2018年内環内新房的供應量僅占全上海新房供應量的5.4%，二手房新增供應量占全上海的16.33%，但内環内的看房客量占全上海的23.89%。

今年新房增加的供應量完全無法滿足客戶的需求，且内環内沒有大量的住宅用地可出讓，導緻新房供應量不可能長時間維持在現有水平，更不可能長時間增長。因此未來内環内房屋價格依然有上升的預期。

圖5： 上海市各環線房屋建造年代占比

數據來源：貝殼研究院 RealData 數據庫

同時，上海市内環内的可開發的住宅用地有限，且現有的房屋整體老舊，樓層較低，與高品質生活的周邊配套設施無法匹配，導緻可供選擇的二手房屋也極為稀缺。

根據貝殼研究院的統計數據，如圖5所示，内環内1980年以前的房屋套數占比達到11.27%，1980年到1990年建造的房屋占比達到25.17%，這些房屋建造年代久遠，面積較小，裝修陳舊，屋内居住條件較差，很少可作為居住改善類客戶的選擇對象，未來隻能納入城市更新的範圍。

然而城市更新需要高昂成本，隻有合理的定價機制，才有開發商積極進入這個領域，内環内的房價必将伴随居住品質的再次升級，合理顯現出該地段價值。

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