土地投資龍頭房企?日前，絕大部分開發商已完成2019年業績的披露，随之披露的還有在土地市場的動作南都記者也梳理了部分開發商在深圳市場的動作，并選出數家作為典型代表，接下來我們就來聊聊關于土地投資龍頭房企?以下内容大家不妨參考一二希望能幫到您!

土地投資龍頭房企

日前，絕大部分開發商已完成2019年業績的披露，随之披露的還有在土地市場的動作。南都記者也梳理了部分開發商在深圳市場的動作，并選出數家作為典型代表。

此前報道：3月網簽環比增近3倍，深圳樓市複蘇，上市房企如何“積攢糧草”

類型一：深耕本地 代表：天健

對于有着深圳國資“舊改之王”稱号的天健來說，無論是土儲布局還是企業發展，深圳均占據着重要地位。其2019年業績報顯示，土儲分布中深圳占比近三成。

天健：土儲分布中深圳占比近三成 深圳項目最掙錢

2019年天健新增三幅地塊，分别位于深圳前海、東莞萬江和蘇州吳江，其中深圳前海地塊土地面積0.94萬平米，計容建築面積達到約6.7萬平米，這幅地段位置優越的土地身價約38.9億。加之深圳西麗汽車城項目的9.05萬平米總占地面積、19.91萬平米總建築面積，報告期内天健在深圳土地計容總建築面積累計達到了26.67萬平方米。而依據年報，天健2019年在建、在售未結轉及儲備等各類項目計容總建築面積超過345萬平方米。其中，儲備項目4個，土地面積總額15.01萬㎡，深圳土儲建面約占其總土儲量的58.22%。

2019年，深圳天健天驕南苑實現開盤；深圳羅湖區金翠項目完成城市更新計劃立項，深圳龍華區獅頭嶺工業區處于立項審批階段，深圳龍華區華富工業區明确立項主體……這家頻頻發力的深圳本地房企不僅曝光率高，深圳本地地産項目結算的毛利率也相對較高。依據年報披露，在深圳、惠州、南甯、長沙、廣州、上海6地12項主要項目中，天健公館、天健天驕南苑兩個位于深圳的項目分别以約2.1億、9.3億的主營業務利潤成為天健2019年“最賺錢項目”冠亞軍，深圳也以64.56%當之無愧成為天健2019年度各項目毛利率最高的城市。2019年，天健綜合開發闆塊收入65.6億(毛利率提升3.9pp至41.9%)，同比增長49.9%，總體毛利率提升1.7pp至23.4%。

此外，天健在深圳市場更突出的業務還在城建領域，作為深圳市屬國企唯一具有自主施工、開發、運營、服務全産業鍊的企業，天健有着市屬國企唯一具有市政公用工程總承包特級資質，也是市屬國企中唯一擁有盾構設備、具備軌道交通和隧道施工能力的企業。這就決定了天健的業務闆塊中，除與其他傳統的房地産開發企業一樣，進行住宅、商業等傳統地産項目的開發，城市服務和城市建設領域也是天健與深圳深度綁定的重要方向，舊改棚改、建築施工、市政管養、商管物管等領域均表現突出。

報告期内，天健城市建設業務快速發展，城市建設闆塊收入97.2億，同比增長44.3%，産值首次突破百億，市場拓展總額155.79億元，創曆史最高水平；承擔深圳市養護道路2，958條、橋梁874座，裡程2，109.4公裡；設施維護道路4，977條，裡程4，583公裡；隧道管養單洞34個，總長41.7公裡。這也進一步帶動了公司在經營業績方面實現四年連續高增長，年均複合增速高達33.2%。

類型二：收并購 代表：世茂

2019年，調控周期下的資金壓力将不少房企推向收并購的餐桌。根據wind數據統計，截至去年年底，上市房企并購動态共有787條，平均每天2條，而根據中國指數研究院統計，2019年全年參與收并購的房企約200家，其中百強房企收并購金額占房企收并購總金額的比例約為78%，中指院認為，房地産行業集中度正進一步提升。在收并購大潮下，“吃魚者”得以進一步壯大，業務觸角在各個城市市場也得以進一步延伸，不過事實也告訴我們，“吃魚”并沒想象中那麼容易。

世茂：深圳新增土儲總建面約65萬㎡，手握多個舊改大項

在2019年，世茂房地産是top10房企中的增長王：合同銷售金額同比上漲47.64%，營收與淨利潤也均保持在30%以上的增長；不過更引人注目的是世茂在收并購市場上的攻城略地，數據顯示，世茂于2019年新增土儲約3092萬㎡、新增土地儲備可售貨值約人民币5000億元，其中收并購項目占比達到65%。

據了解，自2019年3月起，世茂集團收并購業務全面加速，通過旗下上市平台世茂股份、世茂房地産先後完成對泰禾、粵泰、明發等公司多個項目的收購，累計斥資超過200億元，被市場稱為繼融創之後的新晉“并購王”；進入2020年，世茂還完成與福晟集團的部分股權收購，并合作建立世茂福晟平台，項目由世茂海峽公司主導操盤，合計貨值超4000億元。

深圳是世茂關注的子市場之一，不過相較2018年，去年深圳市場為其實現的銷售額出現較大下滑。根據世茂2019年各城市銷售業績披露，深圳市場為其帶來16.25億元的銷售額，為排名第22位的城市，而2018年世茂于深圳實現約28.07億元銷售額，2019年下滑近半。

據了解，以打造“地标建築”的概念，2013年至今，世茂共推動了前海世茂中心、世茂廣場、世茂深港國際中心三個項目的落地，業态均以公寓、寫字樓等商辦物業為主；在2019年，世茂依靠收并購在深圳新增土儲總建面約65萬㎡(權益前)，包括龍崗橫崗街道賢合村舊改、福田梅林、龍華清湖舊改三個項目。

項目基本為收并購所得：2019年6月，世茂收購粵泰股份，完成對其旗下五個轉讓項目的接手，其中之一“中浩豐投資發展有限公司20%股權”即為位于橫崗街道的賢合村舊改項目，世茂披露，該項目總建面約27萬㎡，用途為商住，公司占股20%。記者看到，粵泰仍控制該項目80%股權，因而尚不得知項目的操盤方；12月，世茂又拿下位于福田梅林一項目49%股權，該項目疑為位于福田中心的“皇庭公館”項目，目前該項目案名已更為皇庭·世茂壹公館，不過世茂披露的建築面積等指标與項目目前釋放的信息内容并不匹配；龍華清湖舊改項目則計劃建面近30萬㎡，世茂所占權益51%，目前市場上未見相關信息。

除上述披露項目之外，世茂與福晟建立的合作關系或将為公司在深圳市場帶來更廣闊的開發前景。據了解，福晟自2016年起進入深圳，盡管一直未有項目推市，但公司手握多個舊改項目，典例如2018年9月拿下的寶安區新安街道107發展帶翻身片區(一)城市更新單元，總建築面積約150萬㎡，此前該項目因涉及大量拆遷需要巨額墊資，導緻項目進展緩慢。根據2019年業績會上世茂方面的透露，世茂與福晟雙方将成立城市更新平台，合作“吃下”這些項目，項目推進将采取分階段的形式，“首先推進市場潛力大的區域，如鄭州、長沙及大灣區，首批已推進3-5個項目的合作”，世茂房地産執行董事、副總裁湯沸表示。

不過，雙方合作搭建的“世茂福晟”平台也于近日曝出進展并不順利，在行業人士看來，福晟複雜的股權質押、擔保關系、信托融資等問題還需等待世茂方面的進一步梳理。

類型三：抱團合作代表：萬科、深業

市場調整形勢下，抱團取暖、合作共赢成為衆多房企選擇的出路，正所謂一根筷子易折一把筷子難折，即使是龍頭房企也不例外。

萬科：謹慎投資，牽手深業共同耕耘深圳市場

“現金為王、手持餘糧，公司堅持謹慎投資，量入為出，持續關注人口導入，産業聚集、配套設施不斷完善的地區和城市”。在2019年業績會上，萬科董事張旭也再次表明了2020年萬科的拿地策略。而用郁亮的話來說，就是簡單的10個字：“不囤地、不捂盤、不拿地王”。

萬科年報顯示，2019年獲取新項目147個，總規劃建築面積3716.5萬平方米，同比減少20.6%。截至2019年底，萬科土儲總建築面積約15650.4萬平方米。這一數字相較2018年，新增土儲出現了小幅下滑，但依據2019年萬科實現銷售面積4112.2萬平方米來測算，超過1億平方米的總土儲仍可覆蓋未來兩年的開發，屬于行業正常水平。

作為三巨頭中的一員，相較于碧桂園和恒大的廣袤土儲，萬科在拿地端的表現一度被貼上“佛系”标簽。2019年11月，萬科與深業集團、深圳控股宣布簽訂戰略合作框架協議。根據協議，深業集團與萬科集團約定，雙方将重點推動在深圳市及周邊地區土地獲取、項目開發、城市更新、土地整備利益統籌、産業驅動及運營等領域的合作。此舉也被業界判斷為在深土儲不多的萬科“合作共赢”之道。

深業集團是深耕深圳市場多年的本土房企，自2017年出售三四線城市百萬土儲後，深業集團就将發展重心放到深圳及周邊城市。根據半年報數據，深業旗下上市公司深圳控股的現有土儲規劃總建築面積約615萬平方米，計容建面456萬平方米，大灣區占比約61%。以計容建築面積計，深圳項目占土地儲備39%，以土地的市場價值計算，深圳項目占比超過70%。

類型四：鮮有斬獲代表：龍湖、融創

掠地深圳并不容易，事實告訴我們，行業龍頭抑或是業績藍籌，也難免在深圳水土不服。

龍湖：正等待拿到更多入場券

龍湖集團2019年業績表現亮眼，根據其業績公告顯示，期内公司合同銷售額為2425億元，同比增長20.9%，營收為1510.3億元，同比增長30.4%，就對比同梯隊房企來看，這一規模增長幅度在同行中也處于中上水平。不過在深圳市場，自2016年憑借龍華龍津舊改首進深圳至今僅擁有兩在售項目的龍湖，正等待拿到更多的入場券。

根據公司2019年業績公告顯示，目前于深圳土儲總建面約15.6萬㎡，占全公司土儲總量約0.2%；南都記者也看到，2018年該公司于深圳土儲總建面約11.3萬㎡，由此計算可知，2019年龍湖于深圳淨納入土儲建面約4.3萬㎡。

龍湖在公告中披露了2019年于深圳新增的土儲項目——高博項目，該項目總建面約4.67萬㎡，為公司全股權持有；據了解，該項目于2016年列入深圳市城市更新計劃，拟拆除重建用地面積約1.03萬㎡，2018年底相關部門進行項目實施主體公示，确認了龍湖的實施主體地位。不過，該項目的更新方向為新型産業等功能，包含一棟産業研發用房及配套宿舍。今年年初，深圳市有關部門下發新版的産業樓宇及配套用房政策，将該類房屋的購買政策進一步收緊。

融創：布局之路難言順利

與龍湖類似，融創同樣在2019年實現業績的高增長：合同銷售5562.1億元，同比增長20.7%，實現營收1693.2億元，同比增長35.7%，歸母淨利潤達260.3億元，同比增長57.1%；同時，融創在全國各城市布局也進一步深化：全國有43個城市銷售金額排名進入當地市場前十，較2018年增加6個城市，有3個城市的銷售金額超300億元，17個城市銷售金額超100億元。

但是在深圳，融創的布局之路卻難言順利，目前唯一在售的工改項目融創智彙大廈，系2016年收購萊蒙國際旗下項目所得，2018年下半年該項目獲得預售批準入市。此外，位于深圳坪山的冠瑛塑膠廠也在去年傳出是其正在謀劃的舊改項目、且已處于前期拆遷階段，記者梳理冠瑛塑膠工業有限公司股權發現融創與該公司聯系緊密：融創間接持股該公司控股股東創韬投資的19.99%股份，此外深圳融創還持股該公司1%股份。不過，官方層面而言，該項目并未“浮出水面”。

接近融創的相關人士透露，融創正欲借建設灣區總部及文旅産業之機在深圳市場有更多斬獲。去年底，融創與深圳寶安區簽訂總投資達367億元的合作協議，包括在該區落戶融創中國大灣區總部以及總投資達338.3億元的冰雪文旅綜合體。

統籌：南都記者 王鵬鈞

采寫：南都記者 王鵬鈞 孫雅茜

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