編者按

為弘揚和踐行社會主義核心價值觀，充分發揮典型案例的引導、規範、預防與教育功能，通過典型案例明确社會行為規則，引領社會風尚，北京市高級法院将陸續發布五批事關人民群衆日常生活、對社會風尚具有引領作用的典型案例。

本批案例主要聚焦于“物業糾紛”問題，就物業改造中業主與物業公司的權利義務、業主專有權的行使、開放性車位的權利邊界、催繳物業費方法等生活中常見的物業糾紛案件進行分析講解，為公民妥善處理與物業公司之間的關系，合法維護自身權益提供具體的參考和指引。

業主有義務配合物業公司

進行物業管理

遠洋億家物業服務股份有限公司訴任某某

物業服務合同糾紛案

基本案情

原告遠洋億家物業服務股份有限公司（以下簡稱遠洋物業公司）系遠洋天地小區的物業服務企業，被告任某某系該小區某号樓702室的業主。2018年1月2日，小區其他物業使用人向遠洋物業公司報修，稱其戶内天花闆漏水并造成牆面、地闆、鋼琴、沙發等大量被泡，損失嚴重。經物業公司檢查，漏水點位于702室衛生間的管井内。物業公司随即要求任某某配合進行維修，但經過多次溝通，任某某均拒絕遠洋物業公司進入其戶内進行維修。

現遠洋物業公司認為漏水點的管井為公共管道，任某某作為該小區的業主，其認可業主公約的規定并簽字，應當按照業主公約的規定積極配合物業公司對公共管道的維修、保養和管理工作。任某某認為遠洋物業公司無法證明漏水3号管井所占用面積是公共面積，即使證明了漏水點3号位管井所占用面積是公共面積，但衛生間内牆是私有财産，遠洋物業公司進行施工勢必造成房屋的永久損失，且遠洋物業公司說施工需要三次，會造成誤工損失，所以任某某不同意物業公司破壞其私有财産，如果破壞了，需要賠償。

裁判結果

北京市朝陽區人民法院經審理認為，《北京遠洋天地住宅小區物業管理委托合同》載明遠洋物業公司委托管理事項部分包括公用設施、設備的維修、保養、運行和管理等。任某某系涉案房屋的産權人。2005年11月5日，任某某在《遠洋天地業主公約》上簽字。業主公約載明全體業主和物業使用人應積極配合物業管理企業的各項管理工作。

遠洋物業公司作為涉案房屋所在小區的物業服務單位，其對小區公共設備、設施有維修、維護的合同義務。根據遠洋天地小區業主公約，任某某作為業主，有配合物業服務單位進行物業管理的義務。本案中，因公共管道漏水需要維修，而維修需要進入涉案房屋并采取相應措施，任某某作為業主應予配合。公共管道的維修、維護涉及到多數業主的利益，任某某僅以賠償問題未能協商一緻拒絕遠洋物業公司維修缺乏依據。關于損失問題，如遠洋物業公司的維修行為确給任某某造成相應損失，任某某可另行解決。判決：任某某于本判決生效後7日内協助遠洋億家物業服務股份有限公司進入北京市朝陽區八裡莊西裡遠洋天地某号樓702室衛生間對公共管道進行維修，遠洋億家物業服務股份有限公司在維修完畢後，應對衛生間恢複原狀。

典型意義

因開發商設計、老舊小區改造等原因，小區公用的排水管道、供熱主管道、電信配線等設備設施常被放置于業主專用空間内，部分業主誤認為隻要存在于自己房屋内的任何設施設備都屬于其所有。其實，區分建築物專有部分與共有部分需要從物理構造、功能利用、客體登記方面綜合考慮。本案就是一起因管道維修問題而引發糾紛的典型案例。

本案涉案房屋内的管道為整棟樓的管井主管道，從構造上來講，貫穿整棟建築物，漏水點所在的部分無法與其他空間區隔獨立，無法明确區分；從利用上來講，該管道是排水設備，服務于全體業主，是全體業主生活不可或缺的組成部分，并非服務于某一單獨業主，任何人都無法就該管道排他性使用；從客體登記來看，涉案管道并未且也無法登記為特定業主所有。因此，該管道應當屬于共有部分，物業公司依據物業合同對共有部分進行維修管理，業主應當履行相應的配合義務。

此外，本案中，小區的業主公約載明全體業主和物業使用人應積極配合物業管理企業的各項管理工作。業主公約是業主自治的準則，是業主對共有部分使用、維護、管理的規範依據，全體業主均應當遵循誠實信用原則，按照約定履行自己的義務，遠洋物業公司按照公約規定對共用部分進行維修，并以短信方式告知業主維修方案、維修時間以及補償問題，業主理應予以配合，僅以賠償問題未能協商一緻拒絕入戶維修缺乏依據。需要注意的是，業主配合維修共有部分并非意味着物業公司在履行維修義務的過程中不受拘束，物業公司入戶維修的過程中應當秉承合理、恰當、适度的原則，采用損失最小、最有利于恢複原狀的措施，兼顧服務公共利益與保護私人利益，如造成不必要、不合理損失，業主有權利尋求賠償。本案對于引導社區運用法治思維、方式化解矛盾具有示範意義，有利于從源頭預防類似糾紛，營造團結互助和諧的社區環境。

改造房屋需要遵守業主公約

王某某訴北京大西洋物業

管理有限公司物業服務合同糾紛案

基本案情

2017年12月，王某某購買了位于北京市朝陽區某小區某号樓某層03房屋（以下簡稱03房屋），并于2017年3月9日取得不動産權證書。北京大西洋物業管理有限公司（以下簡稱大西洋公司）系03房屋所在小區的物業服務單位。2017年7月，在王某某對涉案房屋進行裝修過程中，大西洋公司提出涉案房屋所在小區的業主公約明确規定業主不得擅自變更房屋的結構和外貌，故通知王某某不得封閉陽台，并将其封閉陽台所用的玻璃扣留。

現王某某認為陽台為建築物的專有部分，作為業主，有權對陽台進行處置，是否封閉陽台應由業主自行決定，大西洋公司無權幹涉，更無權扣留個人财物，故要求判令：1.大西洋公司無權幹涉其封閉自家陽台；2.大西洋公司返還寬50厘米、長2米的十塊玻璃。大西洋公司則認為王某某作為業主應當遵守業主公約，業主公約經過了建築面積過半及業主人數過半的同意也進行了備案，約定業主不得擅自變更房屋的結構和外貌，其作為小區的物業管理公司，有權對業主違反業主公約的行為進行制止。因此不同意王某某采取封陽台的措施，也不同意返還王某某的玻璃。

裁判結果

北京市朝陽區人民法院經審理認為，王某某要求判令大西洋公司無權幹涉其封閉陽台，實質是要求排除大西洋公司對其封閉陽台行為的妨礙。2005年5月18日，涉案房屋所在小區的業主大會制訂《業主公約》，公約第三條規定：“按規劃設計用途使用物業，合理使用共用部位共用設施設備……不擅自變更房屋結構、外貌和用途；占用共用部位和共用設施設備；利用共用部位搭建建築物、構築物等”。根據涉案房屋所在小區的業主公約規定，業主不得擅自變更房屋結構、外貌和用途，王某某封閉涉案房屋的行為确會對房屋的外貌産生影響。

王某某作為小區成員之一，應遵守小區業主公約。大西洋公司作為涉案房屋所在小區的物業服務公司，有義務勸阻小區業主采取的違反業主公約的行為，故對王某某要求判令大西洋公司無權幹涉其封閉陽台的訴訟請求不予支持。無權占有不動産或者動産的，權利人可以請求返還原物。王某某系涉案玻璃的所有權人，大西洋公司扣留其玻璃缺乏法律依據，故對王某某要求大西洋公司返還玻璃的訴訟請求予以支持。判決：一、北京大西洋物業管理有限公司于本判決生效後七日内返還王某某玻璃十塊；二、駁回王某某的其他訴訟請求。

典型意義

本案是一起讨論業主專有權行使是否應受到限制的典型案例。業主是否可以改造自家陽台，常常成為業主與物業公司之間争論不休的問題。到底是優先保護業主對陽台專有空間的利用，還是優先考慮小區整體外立面的管理，在實踐中也常引起争議。

本案中，王某某與大西洋公司簽署的物業服務合同是雙方真實意思表示，關于合同中 “禁止改造或封閉陽台” “不得擅自變更房屋的結構和外貌”的約定，雙方均已知悉且應自覺遵守。雖然生活中，部分業主認為此條款為格式條款，但是綜合來看，這樣的規定并沒有排除業主對陽台的占有、使用等主要權利，也未加重業主的責任和義務，因此當屬有效。

業主公約是全體業主的自治規則。公約中約定了“不擅自變更房屋結構、外貌和用途”，則可視為業主公約對小區整體利益與個人利益作出了相應的平衡。在現代的居住小區中，業主專有部分常依賴于其他業主的專有部分以及全體業主共有部分才能存在，如果不對專有權的使用加以合理限制，很容易侵犯他人的專有權以及全體業主共有權。從這個角度而言，對專有權的限制恰恰是為了更好地維護業主之間的共存關系。

王某某封閉自家陽台的行為影響到了外立面的整體設計與管理，導緻外立面美觀度與建築物整體經濟價值的降低，大西洋公司有權幹涉其封閉陽台的行為。需要注意的是，對于大西洋公司而言，應當按照物業合同的規定采取合理、恰當的措施，比如告知、勸說和建議等方式督促業主改正，其私自扣留業主玻璃的行為缺乏法律依據。本案的裁判結果對于規範業主專有權的行使、創設和諧的共有生活秩序、協調個體和團體利益的平衡都有着重要意義，彰顯了法院在優化社區治理過程中的積極推動作用。

業主在自有開放性車位

搭建升降停車設備

應當依法依約

北京萬科物業服務有限公司

訴王某等排除妨害案

基本案情

被告王某與被告胡某某系原告北京萬科物業服務有限公司（以下簡稱萬科公司）提供物業服務的某小區701号房屋的業主，同時也是323号、324号車位的産權人。二被告自2015年7月28日起在323号、324号車位上自行搭建了升降停車設備。

萬科公司表示，王某、胡某某的行為違反了《某小區業主公約（草案）》載明的禁止擅自在車位上安裝設施的規定，且王某、胡某某在搭建升降停車設備前未征得萬科公司或某小區業委會的同意。其行為侵害了某小區業主的利益，故訴至法院要求王某、胡某某拆除搭建于涉案車位上的升降停車設備。

王某、胡某某辯稱《某小區業主公約（草案）》限制了業主權利應為無效。其搭建的升降停車設備位于自有産權車位範圍内，未侵害其他業主權益，且根據北京市政府相關部門規定，為解決停車難的問題，鼓勵社會、個人、集體投資建設升降停車設備，因此其行為是符合規定的，不同意拆除。

案件審理中，法院組織雙方到323号、324号車位進行現場勘驗，查明如下事實：1. 323号、324号車位是兩個相鄰的開放性車位，位于該單元樓的公用樓梯旁；2.王某、胡某某在323号、324号車位上各搭建了一個升降停車設備，一共停放了四輛車，均為王某、胡某某家庭自用車輛；3.升降停車設備中鋼立柱所使用的支撐鋼釘入了牆面，占用了公共區域；4.升降停車設備使用的是380伏電，王某、胡某某将電路從二層的自有房屋電表穿過公用的樓梯和牆體引入地下一層。

裁判結果

北京市朝陽區人民法院經審理認為，業主對其建築物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，但業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

本案核心争議焦點有二：一是王某、胡某某在323号、324号車位上搭建的升降停車設備是否損害了其他業主的合法權益。本案中王某、胡某某搭建的立體停車設施固定于車位的劃線區域内，但經法院組織現場勘查，二人所搭建的升降停車設備所使用的支撐杆和電路均占用了業主共有區域，在未取得業委會同意的情況下，其行為侵犯了其他業主對共有部分的權利；其次，王某、胡某某擅自将380伏電路穿過公用的樓梯和牆體引入地下一層，存在安全隐患，對其他業主的人身安全存在巨大風險；此外，王某、胡某某将未經過相關部門驗收的升降停車設備安裝在開放性的車位上，會給途經車位的行人的人身安全帶來不可預料的風險。因此王某、胡某某的行為侵害了其他業主的合法權益。

二是當小區公約對業主行使業主專有權設定限制時，業主是否需要遵守小區公約。對此，北京市朝陽區人民法院認為，業主對專有部分的利用，往往涉及小區整體業主與個别業主之間的利益平衡問題，因此，業主在行使業主專有權時不能僅僅依據權利歸屬狀況，還必須要遵守小區管理規約的相關規定。故王某、胡某某作為323号、324号車位的産權人，有權使用并處分車位，但在使用車位的過程中應當遵守《某小區業主公約（草案）》。現《某小區業主公約（草案）》已經載明禁止擅自在車位上安裝設施，王某、胡某某作為某小區的業主亦應據此履行義務。

綜上，北京市朝陽區人民法院判決：被告王某、胡某某于本判決生效之日起三十日内将安裝于某小區323号、324号車位上的升降停車設備拆除。後王某、胡某某、萬科公司均未提起上訴，該判決現已發生法律效力。

典型意義

本案涉及開放性車位的立體空間權利邊界的确定問題。開放性車位僅通過在地面劃線的方式與其他空間區分開來，其所對應的地面空間範圍較為明确，而對于開放性車位上的立體空間範圍如何确定尚無具體規範。《中華人民共和國物權法》第七十一條規定：“業主對其建築物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益”。考慮到開放性車位四周均未封閉的特性，其權利邊界不能僅僅依據車位的權利歸屬狀況判斷，亦需要考慮小區整體業主與個别業主之間的利益平衡。

具體來說，需要結合業主的生活需求、車位的實際使用情況、開放性車位所處的位置、該地區的整體規劃等因素加以綜合衡量，從而确定開放性車位的立體空間專有權的權利邊界。

物業公司催繳物業費

要依法辦事、有理有節

樂生活公司訴藍逸幼兒園物業糾紛案

基本案情

北京市平谷區迎賓花園小區由北京北宇物業服務公司提供前期物業服務。藍逸幼兒園位于該小區11号樓，且物業服務收費價格為每月每平方米1元（商業物業收費标準）。後北京北宇物業服務公司撤離迎賓花園小區。2017年5月19日，迎賓花園小區業主委員會通過公開選聘的方式，與樂生活公司簽訂《北京市物業服務合同》，合同約定了物業費繳納内容，如業主未能按時足額交納物業服務費，應當支付違約金。

2017年9月15日，樂生活公司向藍逸幼兒園催繳物業費，雙方就物業費交納數額問題産生争議。藍逸幼兒園被斷電約40分鐘，民警出警後，樂生活公司為藍逸幼兒園恢複供電。此外，藍逸幼兒園屋頂存有多處漏水，向樂生活公司反映後，樂生活公司認為藍逸幼兒園系獨棟房屋，不屬于其服務範圍而未予處理；藍逸幼兒園東側的物業用房外牆皮脫落，脫落的牆皮落入園内，藍逸幼兒園反映後，樂生活公司認為外牆脫落問題需動用公共維修基金，不屬于其服務範圍，未予處理。

因藍逸幼兒園未交納物業費，樂生活公司起訴要求藍逸幼兒園支付2017年5月22日至2018年5月21日的物業服務費64 899.12元，并支付違約金。

藍逸幼兒園認為，樂生活公司與業主委員會簽訂的物業服務合同對其沒有約束力，且是無效的；其用房的規劃用途就是幼兒園，系公益性事業單位，樂生活公司按照商業物業标準收取物業費不合理；且樂生活公司服務存在明顯問題。因此，藍逸幼兒園不同意交納物業費。

裁判結果

北京市平谷區人民法院經審理認為，迎賓花園業主委員會系經業主大會選舉産生，其在征求廣大業主意見後，與樂生活公司簽訂物業服務合同，符合法律規定，是合法有效的，該合同對樂生活公司以及全體業主均具有約束力，雙方均應依照該合同履行各自義務。樂生活公司在簽訂物業服務合同後，為迎賓花園小區提供了物業服務，包括藍逸幼兒園在内的業主或物業使用人享受了物業服務，即應當按照物業服務合同交納物業服務費。藍逸幼兒園主張其為公益性幼兒園，與事實不符，其商品房買賣合同亦約定按照商業物業的标準交納物業費，其不同意按照商業物業标準交納物業費的理由不成立。

樂生活公司在就物業費交納問題與藍逸幼兒園發生争議後，擅自給藍逸幼兒園斷電，行為明顯不當，且其為藍逸幼兒園提供的物業服務存在一定瑕疵，未完全履行物業服務義務，故對于其應向藍逸幼兒園收取的物業費數額應予酌減，對于樂生活公司主張的違約金不予支持。

應當指出，物業公司與廣大業主應當相互配合，才能實現好雙方的利益。廣大業主應當及時交納物業費，才能保障物業公司正常運行，為廣大業主提供更好的服務。物業公司在提供物業服務的過程中，應當積極為業主提供服務，解決困難，遇到問題與業主積極溝通，不斷提高物業服務水平，與廣大業主共創和諧社區。

法院依據《中華人民共和國民法總則》第一百七十六條，《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十一條，《物業管理條例》第四十二條之規定，判決：一、藍逸幼兒園支付樂生活公司2017年5月22日至2018年5月21日期間的物業服務費共計51 919.3元；二、駁回樂生活公司的其他訴訟請求。

藍逸幼兒園不服一審判決，提起上訴後，北京市第三中級人民法院維持原判。

典型意義

為了提高效率以及維護全體業主的整體利益，由共同選舉産生的業主委員會代為行使部分權利，既是法律規定，也是現代城市生活需要。業主委員會的行為，代表全體業主的整體利益，但不一定符合每一位業主的意願和利益，業主即使不滿意，也應服從和遵守業主委員會的決定，這就是物業管理中的社會規則。

本案中，迎賓花園小區業主委員會代表全體業主通過公開選聘的方式與樂生活公司簽訂的物業服務合同，雖然沒有每一位業主簽字，但對每一位業主發生法律效力。藍逸幼兒園作為業主之一也必須遵守這份合同中載明的權利義務。

在藍逸幼兒園不同意交納物業費的情況下，樂生活公司應當通過正當途徑解決，而不能損害業主的基本權利。本案中，樂生活公司進駐迎賓花園小區後，通過加強管理，使小區的環境、秩序都有了明顯改善，這些努力得到了大部分業主的認可，法院也給予了肯定。但是，樂生活公司在藍逸幼兒園拒絕交納物業費的情況下，不僅對藍逸幼兒園反映的問題不予處理，還采取了斷電的不當做法，侵害了藍逸幼兒園的正當權利。樂生活公司的以上處理明顯不當，該行為與其物業服務企業的身份不符，對此，法院給予負面評價，并因此扣減了20%的物業服務費，以此督促樂生活公司提高法治意識，正确處理糾紛。

從根本上化解物業糾紛，需要物業公司和廣大業主都按照規則辦事，積極履行各自的義務。很多業主不滿物業服務，往往拒交物業費，物業公司收不上物業費，不僅無法實現利潤，連正常運營都無法維持，導緻服務水平進一步下降，影響業主的正常生活，造成業主更大的不滿，進而形成惡性循環。本案的裁判可以引導廣大業主和物業公司遵守社會規則，不因一己私利破壞規則，共同維護良好的物業管理秩序，最終使業主與物業公司雙赢，讓廣大業主受益。

圖片來源于網絡

編寫人：李甲軍 丁楠/吳青沛 斯曉荷/李曉明

編輯：姚日輝 謝紅果 汪希

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