作者：一平方

來源：大胡子說房

我們在買房時，通常會關注地段是否優越、交通是否便利、是否帶學位、生活是否便利......這些其實都是決定房子價值的「外部」因素，多有不确定性。

而戶型作為「内部」價值因子，才是我們可以準确把控的。

戶型的好壞，嚴重影響居住體驗，還會影響将來轉手的難易程度。

本文總結了戶型常見的6大類“不合理”現象，幫助我們合理規避。

格局不合理

剛拿到戶型圖時候，格局是我們最直觀、最簡單的判斷因素。

1格局是否方正

先觀察房子的輪廓是否方正，缺角的戶型即使抛開風水的因素，用起來也很雞肋，幾萬一平買來的空間最後卻用不上，豈不成了冤大頭。

2進深開間是否适宜

開間，是指戶型中東西牆之間的距離，進深，則是指南北牆之間的距離。

開間越大，采光效果越好；進深越大，空間的利用率越高。

通常來說，進深開間比介于1：1.5之間較好，我們可根據自身需求來挑選。

比如，在北方，如果進深偏小而開間過大，會加速房子溫度流失，不利于保溫。

朝向不合理

朝向比較好理解，對大部分南方城市來說，東南方向朝向比較好，但北方會更喜歡正南朝向。

要注意的是，客廳和主卧一定要朝南，因為這兩間屋的利用率是最高的，值得享受最好的朝向。

但有些開發商的設計真是一言難盡，比如下圖：

乍一看，戶型正南正北朝向，而且南北通透。

仔細看，好好的南向優勢都被廚房和衛生間霸占了，導緻客廳成了北向，兩個次卧也朝北，真是該有的沒有，不該有的又都占盡了。

我們評估戶型時，一定要注意景觀資源與朝向的關系，把南向開間最大化利用起來，使戶型内的客廳和房間都能最大程度地享受到好的朝向和景觀資源。

功能不合理

看完戶型的大體格局之後，我們可以開始研究每個空間的功能布局。

1動靜是否分區

動區，是活動頻繁的區域，如客廳、廚房、餐廳；

靜區，主要供家人休息的地方，如卧室、書房。

二個區域空間，分隔越清晰越好，盡量不要有交割。

上圖動靜分區是做得比較好的，把休息區和活動區分布在房子内外兩側，不要相互交錯。保證了我們在會客、娛樂或家務時能夠輕松自如，也不會打擾到休息的家人。

2廚衛是否适宜

廚房、衛生間這兩個濕氣重且容易産生污垢的區域，要和我們幹淨整潔的卧室盡量遠離。

比如，廚房是生活中最主要的污染源，集齊了噪聲、油煙油污還有污水。

所以，廚房的布置要盡可能地靠近入戶門，從外面帶回來的食材，用最短的距離就可以歸置到廚房，這種細節，無形之中會給生活增加很多可觸及的幸福感。

動線不合理

動線，聽起來複雜，實際上就是指，你在家裡活動的路線，也就是你從一個區域走到另一個區域的路徑。

動線不合理的話，真的是“足不出戶便日行千裡”，光在家裡走動，微信步數都能蹭蹭破千。

誇張嗎？我們可以看下不合理的動線是什麼樣的。

我們可以将生活軌迹畫到戶型圖上，一般家裡的主要動線有三類：家人動線、家務動線、訪客動線。

以下圖為例，畫出三大動線：

從上圖可以看出，，三條動線有很多重複交叉的地方，這就意味着：

1）家人動線，因為房間分别布局在戶型的南北兩端，你和家人日常溝通，要不停在沙發和電視背景牆之間來回穿梭，不僅費事，還會嚴重打斷看電視的人的視線；

2）家務動線，曬衣服要穿越整個客廳，走進次卧，才到陽台，如果次卧你婆婆或者兒子在休息，曬衣服是要挑準時間的，而且該次卧的家人隐私也被打擾，雙方都沒有愉悅的體驗。

3）訪客動線，迎客進門後，要穿過次卧才能到達沙發就座，一方面，打攪次卧的人休息，另一方面，會客距離太長顯得局促。

合理的動線應該是避免互相交叉幹擾，把人都井井有條的歸置到位。

所以，動線的選擇要注意2點：動線交叉少；每一步的距離都盡量短。

尺寸不合理

你是不是也遇到過，看着戶型圖，麻雀雖小都五髒俱全，但就是估不出這個房間到底多大，這個客廳多寬？

或者，明明買了标準規格的家具家電，才發現根本放不下？

因為戶型圖中的尺寸一般是标在牆體中縫，不是準确的室内淨尺寸，要得到能使用的空間，我們必須要減去牆體厚度。

一般來說，牆體的厚度分厚、薄兩個尺寸，厚牆24公分，薄牆12公分。

戶型的外圍通常都是厚牆，室内會有部分薄牆，下圖為部分厚牆、薄牆示意：

1）兩邊都是厚牆，一頭減一個12公分，即減24公分；

2）一邊是厚牆一邊是薄牆，減18公分；

3）兩邊都是薄牆，減12公分；

4）特殊情況：其它的不能算出來的尺寸，可根據已經計算出的尺寸，等比例推算。

這樣的計算雖然複雜，但是我們可以了解實際的得房率是多少，而不用被開發商的公攤率、得房率忽悠；還可以根據這個尺寸去訂購合适的家具家電。

隻需要對戶型圖多費點心思，我們就能對後期的實體房子有個徹底的認識。

各空間不合理

還有一些隐藏比較深的不合理現象，我們可能在看樣闆房都不一定看得出來，卻切實影響着我們未來的生活。

1客廳的不合理

有些客廳的電視牆上竟然會設置門口，想買個大面屏電視都無處安放。

而且沙發直對卧室門，客人坐在客廳，直勾勾就能望進房間的布置。

即使關着門，屋裡的人也不好受，總感覺門背後有人在竊竊私語，充滿着避無可避的不适感。

下面這個戶型就是這樣▼

2餐廳裡的不合理

還有些戶型，雖然設計了餐廳的位置，卻沒有考慮這個空間是否真的方便用餐。

下面這個戶型，餐廳正對着衛生間▼

即使媽媽們辛苦準備了美味佳肴，迎着廁所門對飲，這樣的飯桌時光，怎樣也溫馨不起來吧。

此外，把餐廳設置在通道也是很不合理的，通道是家人日常走動或者會客來回穿梭的地方，日常還需要把桌椅折疊起來，使用起來非常不方便。

3廚房裡的不合理

高效率的做飯過程一般是先從冰箱裡取出食材，然後清洗切菜，再開始烹饪，最後上桌。

現在比較流行是下圖這種U型廚房，“取洗切炒”都是一轉身的距離，整個路線最省時省力：

而同樣的幾個步驟，下圖的布置就非常費勁了：

洗菜池和冰箱布置在最遠的兩端，取食材清洗時還需要跨越整個廚房來回走動。

萬一食物滴水就更麻煩，做一頓飯要與水滴賽跑，這邊鍋熱了又要跨幾步才能上手，再熟練的媽媽也會變得忙亂。

4衛生間裡的不合理

戶型中最好有一個有直接采光、自然通風的衛生間，也就是說一定要有窗戶，最好窗戶設置在向陽面而且不被别的建築遮擋。

廚房也最好也是這樣，這就是我們常說的“明廚明衛”。

左邊的戶型是明廚暗衛，右邊戶型才是明廚明衛，衛生間的窗戶開向廚房的陽台，買房時我們要細細比對。

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如果實在開不了窗，廚房和浴室我們也要自己做好通風。廚房沒有窗戶的話很容易嗆得滿廚房都是煙味，浴室沒有窗戶濕氣出不去，陰暗潮濕的不适，誰住誰知道。

總之，戶型不僅僅是房子構造，還承載着你和家人往後的生活。

戶型的不合理設計，不僅買了浪費，住了憋屈，将來轉手賣還要折價。

有硬傷的戶型，開發商賣的是圖紙，可以不用犧牲太多價格就可以賣出去；

而你轉手時候，賣的是實體房，缺陷一覽無遺，折價的幅度就大了。

所以，再重申一次，買房的大事，都是先苦後甜，前期越費心，後期越傾心。

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