在這幾年的樓市調控中，北京、長沙、廊坊堪稱三大“優等生”。

但省級層面的調控冠軍非海南莫屬。

不過，現在就連海南，也挺不住了......

樓市調控“第一省”，松了？

海南從2018年就開始布局了，三亞、海口、瓊海的限購門檻一度直逼北上廣深（外地人需要60個月社保）；

中部生态保護區的幾個縣市，限購甚至超過了一線城市——非當地人禁止購買；

至于其他普通城市，限購門檻追上了大多數二線城市（外地人需要24個月社保）。

不過，這個世界往往充滿了變數。

随着形勢的變化，海南在壯士斷腕4年之後，向房地産行業伸出了橄榄枝。

19月17日，海南省政府官網發布“關于印發《海南省統籌疫情防控和經濟恢複提振行動方案》和《海南省穩經濟助企纾困發展特别措施(2.0版)》的通知”。

在第16條穩定房地産開發投資部分，一口氣對樓市進行了多方面的放松。

這是繼海口今年“5.15”放寬房地産政策4個月後，海南又在全省鋪開、進一步松綁樓市的大動作！

在供給端，連續按下2個暫停鍵來降溫樓市，一個是暫停批地，一個是對有地的開發商暫停批建，直接倒逼海南樓市去庫存。

在需求端，外地戶口7成首付，5年限售，加上此前已經上漲的高房價，使得海南的買房門檻非常高。

現在，海南進一步在供需兩端同時放出信号，放寬調控，實屬罕見。

而樓市的不斷“松綁”，恰恰證明房地産現在真的“涼透”了......

寬松政策下，為何剛需在慢慢消失？

事實就是，買房的人越來越少了......

至于原因——有人說房價虛高，無人接盤；有人說整體經濟環境不佳，影響了購買力......都有道理。

但是反過來想，這麼差的市場中，依然在買房的又是哪些人呢？

郁亮說，是剛需。

8月底萬科的年中業績會上說，郁亮明确提了，住房剛需仍然強勁。

在我們的刻闆印象裡，剛需指的往往是年輕人上車的房子，解決的是“從無到有”的基本居住需求——戶型小、位置偏、生活配套也一般。

總結起來，就是低門檻。

但是，事實卻剛好相反。

根據近期的成交數據來看：

成交戶型功能性更強了。三房及以上戶型是成交的絕對主力，2房及以下戶型幾乎已經退出市場。

成交面積中軀也持續上移。1-7月成交主力面積段是100-140㎡，120-140㎡及以上的面積段占比全線上揚。

也就是說，當前市場環境下，最剛性的需求顯然不是我們所謂的“剛需”。

傳統剛需正在消失......

為什麼呢？

首先，人均住房面積越來越大，大家不缺房住了。

其次，傳統剛需大部分都進入了二手房市場。

過去二十年，我國銷售的商品房接近200億平，其中大量房源就是剛需戶型，這些戶型作為過渡房，在二手房市場的換手率非常高。

而二手市場的小戶型供應，吸納了大量真正的剛需，所以新房市場的剛需客群也越來越少。

還有就是，年輕人消費觀念改變很大。

很多年輕的情侶，首置即改善。

如果經濟實力不夠，甯願先租房住着，也不能接受蝸居，或是為了買房大幅降低自己的生活水平。

同時，這幾年租房市場的快速突進，“租購同權”概念的确立，也給了年輕人更大的自由選擇權。

說白了，剛需的消失，也告訴大家，用過去那種靠刺激剛需買房來拉動房地産的念頭，該放一放了......

到底拿什麼拯救房地産？

我們這半年能深切感受到，所謂的寬松政策——降首付，降利息，乃至于降房價來救市，真的沒啥用。

目前真正能拯救房地産的，是購置改善和投資房産的群體，而不是剛需。

買不起房的剛需因為房價太貴仍買不起房，給他們降首付降利率，依然買不起，何況他們對未來本就沒有信心。

要是房子持續性的降價，那麼絕大多數的消費者都會采取觀望的态度。因為所有人害怕房子會繼續跌下去，那麼自己過早的收入，豈不是很虧？

那怎麼救呢？

說到底，還是要穩就業，穩市場環境，把購房者信心找回來，盡快縮短房地産的複蘇周期。

購房者可以等下去耗下去，但開發商等不起耗不起，地方經濟和财政也等不起耗不起......

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