房屋網簽備案記錄是不動産證号嗎?前言地産行業行政主管部門為監管房地産交易情況會進行相應監管措施，這種監管措施就是網簽備案同時，在購買新建商品房中能夠進行到網簽備案環節時，也就說明開發商已取得預售證、購房者也具備購房資格，在這種意義上，網簽備案保護着商品房交易的穩定性因此，購房者在購房過程中，辦理商品房網簽備案是尤為重要的本期不動産購置指南将帶你了解網簽備案相關問題，保障網簽備案相關權利人合法權益，下面我們就來聊聊關于房屋網簽備案記錄是不動産證号嗎?接下來我們就一起去了解一下吧!

房屋網簽備案記錄是不動産證号嗎

前言

地産行業行政主管部門為監管房地産交易情況會進行相應監管措施，這種監管措施就是網簽備案。同時，在購買新建商品房中能夠進行到網簽備案環節時，也就說明開發商已取得預售證、購房者也具備購房資格，在這種意義上，網簽備案保護着商品房交易的穩定性。因此，購房者在購房過程中，辦理商品房網簽備案是尤為重要的。本期不動産購置指南将帶你了解網簽備案相關問題，保障網簽備案相關權利人合法權益。

一、網簽與備案是一回事嗎？購房者如何進行網簽備案？

很多購房者常會把網簽備案當成一回事，網簽接着備案，常常會将網簽備案放在一起，給購房者的錯覺是一個程序。其實兩者有着本質的區别，是兩個程序，最高法民一庭對網簽與備案的區别作出解釋。

網簽是什麼？網簽是房地産管理部門為規範房地産企業的銷售行為，防止開發商“捂盤”以及一房多賣而建立的一個網絡化管理系統。網簽前提是，開發商已經取得了預售證，且購房者也滿足購房資格。購房者在網簽這一程序時，是可以和開發商協商撤銷的。

購房者完成網簽需要先選定網簽時間，後準備網簽資料，再确認網簽條款。

備案是什麼？備案分為開發商備案和購房合同備案，網簽備案裡的備案是購房合同備案，是購房者和開發商簽訂合同之後，在當地産管理部門登記備案，來實現法律效力，備案後房屋買賣合同正式生效，此時購房者若不想繼續進行交易，不能撤銷，但是可以根據合同條款解除商品房買賣合同。

備案是以網簽合同為前提的，合同備案後再審核，取得備案号之後打印合同文本，雙方簽字蓋章即可完成。

二、為何要進行網簽登記備案？

購房者與開發商通過網簽備案确定正式版本的商品房買賣合同，形成債權債務關系。在房地産管理系統中，開發商不能對同一房屋再次進行網簽，網簽備案在這種特定情形下具有公示對抗效力，限制開發商将房屋再次轉移處分，避免一房多賣。同時，房管局将網簽備案信息記錄，降低交易成本，有效的确定物權最終歸屬，降低市場信用風險，保障購房人權利實現。除此之外，購房者後續再對房屋進行交易時，根據2022年西安買房新政策，商品房買賣合同網簽備案滿3年且取得《不動産權證書》，或《不動産權證書》滿2年才能上市交易，網簽備案也影響着後續交易。

三、網簽備案的民事效力

上述提到，網簽備案是為了規範房地産開發商、房屋中介企業相關主體進行商品房預售管理的網上備案登記行為，是一種監管措施，屬于行政管理行為，這裡注意兩個網簽備案典型問題。

1. 購房者與開發商簽訂商品房買賣合同未進行網簽備案，商品房買賣合同效力問題

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第六條規定，當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求确認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

也就是說，是否進行網簽不會影響購房者與開發商簽訂合同的效力。購房者雖未進行網簽備案，但隻要購房者具有民事行為能力，作出的購房行為屬于真實意思表示，在不違背法律、行政法規的強制性規定、不違背公序良俗情形下，無論是否辦理網簽備案，其與開發商簽訂的商品房買賣合同都是有效的。【參考（2021）最高法民終447号案例裁判要旨,網簽手續屬于行政機關對房屋買賣雙方合同關系的确認及公示，是否辦理不影響雙方已達成的房屋買賣合同效力。】

購房者未與開發商進行網簽，雖然不會影響合同效力，但是所簽訂的商品房買賣合同未經過房管局的行政确認，不具有公示對抗效力。網簽備案是購房過程中的一環，不進行網簽備案，交易将無法繼續進行，在後續極易産生糾紛。同理，購房者這時也可以倒推回去，當開發商遲遲不進行網簽備案的話，購房者就要考慮所支付的購房款是否已打入資金監管賬戶中，因為房管局隻有在看到與合同中約定相符的購房款在資金監管賬戶中，才能進行備案。開發商若是遲遲不進行網簽備案，這時購房者就要有所警覺了。

2. 開發商一房數賣情形下，數份商品房買賣合同效力及所有權取得規則問題

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第六條、《最高人民法院關于印發〈全國民事審判工作會議紀要〉的通知法辦【2011】442号》第六條、《最高人民法院第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》等相關規定可确定的是商品房預售合同備案登記屬于行政管理，不具有物權效力，在産權過戶登記前商品房預售合同仍然沒有物權效力，商品房預售合同經過登記備案僅表明該買賣行為已納入行政監管。

在開發商将同一房屋賣給多個購房者，并分别簽訂商品房買賣合同，數份商品房買賣合同效力及所有權取得規則，總結如下：

1. 數份房屋買賣合同若不存在法定無效事由，數份合同均有效。

2. 善意取得所有權登記的購房人取得房屋所有權。

3. 若均未取得所有權登記，辦理房屋預告登記的購房人取得房屋所有權。

4. 若均未辦理房屋所有權登記、所有權預告登記，考慮是否合法占有房屋。

5. 若未辦理房屋所有權登記、所有權預告登記，又未合法占有房屋的，綜合考慮是否進行抵押權預告登記、是否辦理商品房買賣合同備案手續、合同成立先後等因素。

【參考案例：張俊、駐馬店市萬博房地産開發有限公司商品房預售合同糾紛案——駐馬店市中院(2017)豫17民終4423号判決書】

但此處注意，在購房過程中，開發商一般是要與購房者簽訂認購、訂購、預訂等協議。認定認購、訂購、預訂等協議的性質時需甄别認購、訂購、預訂等協議為預約合同還是本約合同。

若認購、訂購、預訂等協議是事先約定在将來簽訂涉案房屋商品房買賣合同的，構成預約合同，開發商将涉案房屋另售他人的，不構成“一房二賣”。

【參考案例：羅某某、李某與陝西世紀春天房地産有限公司商品房預約合同糾紛一審民事判決書——西安市雁塔區人民法院（2016）陝0113民初522号】

若協議明确約定了房屋的坐落位置與面積、購房款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質量、違約責任等内容，具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要内容，構成本約合同，在這種情形下則會構成“一房二賣”。【參考案例：張俊、駐馬店市萬博房地産開發有限公司商品房預售合同糾紛二審民事判決書——河南省駐馬店市中級人民法院（2017）豫17民終4423号】

結語

祝大家買到好房子，生活更美好。

不動産購置指南是由承寬律師事務所土地開發與房地産法律事務部推出并持續更新，旨在解決購房人在新建商品房交易中所面臨的法律問題，維護購房人自身合法權益。您在置業過程中遇到的任何法律問題，我們都将為您提供全方位的專業解決方案，守護您的美好生活！

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