前兩天發布了2022年東莞最新房價數據

有網友留言問：

常平經濟實力那麼強

為什麼房價卻全市倒數？

今天就來說一說東莞鎮街房價背後的邏輯

常平GDP全市第7，房價全市倒數

根據東莞住建局發布最新房價數據，2022年1月，常平鎮新房網簽均價為19872元/平，在全市33個鎮街（園區）中排名第26位，房價倒數第8。

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不隻是1月份，一直以來，常平的房價确實都不高，位于全市20名開外。比如目前常平在售價格相對高一點的金地名著，備案價格在22000-24000元/平之間。

常平鎮的經濟實力，一直名列東莞前茅。2020年，常平鎮GDP374.47億元，全市排名第7位。

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有網友就問，常平的經濟實力這麼強，但是為什麼房價卻那麼低？

比如，經濟實力比常平稍弱一點的大朗、寮步、鳳崗、大嶺山，房價已經突破3萬元/平，個别樓盤甚至價格超過了4萬元/平，遠高于常平。

另外一些經濟實力遠弱于常平的鎮街，比如萬江房價去到三四萬元/平，石碣也有樓盤賣到3萬元/平左右。

常平經濟那麼強，房價卻倒數，這是為什麼呢？

圖片來源：常平政府官網

到底是為什麼？房價由什麼決定？

從上面的房價數據和GDP數據就很容易看出來，房價并不完全由經濟實力來決定。那麼東莞房價背後的邏輯到底是什麼？

一個鎮街的房價高低，很大程度取決于它在全市的地位（是不是中心區核心區）。如果不是核心區中心區，則取決于與核心區的密切程度，通勤便利程度。

東莞目前舉全市之力打造的有三大中心區：中心城區、松山湖、濱海灣新區。随着東莞的強心戰略，中心區的地位還會不斷提升，還會有大量的資源聚集。這三個中心區也是目前東莞房價最高、也将是未來很長一段時間，房價最高的地方。

另外一點，如果不位于中心區，那麼則取決于這個鎮跟核心區的密切程度。比如大朗、大嶺山，有的樓盤房價直逼4萬元/平，背後的核心原因是，他們與松山湖接壤，很多樓盤緊挨着松山湖，受到松山湖的輻射。

同理，萬江、道滘經濟實力在東莞位于20名之後，但房價遠高于常平。中心城區，南城是老大，南城未來的發展也最具有想象力。萬江、道滘樓盤的核心價值是取決于離南城的遠近，離南城核心區越近越方便的樓盤，價值就越大，價格往往也就越貴。

鳳崗、塘廈的房價也要三四萬，雖然他們離東莞的三大中心區都比較遠，但因為鄰深，更多受到深圳的輻射和深圳購買力外溢，所以也能支撐起高房價。

再回到常平，你會發現，常平距離東莞的三大中心區都不近，“三不靠”，距離深圳也很遠。作為越來越中心化的東莞，單個鎮街的樓盤，如果不足以享受核心區購買力的外溢，房價是很難漲上去的。

當然，對于常平鎮的自住剛需來說，低房價則是很幸福的一件事。

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