編者按：22城首批“集中土拍”如何帶動本城市一二手房市場變化？我們特此推出“追地滿月”策劃，聚焦集中土拍一月後的樓市表現！本期關注廣州。

樂居買房 趙盼盼 發自廣州4月26日起廣州舉行了集中供地政策實施後的首次土拍。在這場土拍大戰中，48宗地成交了38宗（20宗底價成交），4宗進入搖号，6宗流拍，兩天共收金906億元。

但整體來看，地塊關注度冷熱不均，有的未開拍已經進入搖号，有的競價高達180餘次，也有不少地塊底價成交或直接流拍。

如今，距離集中土拍已經過去了一個多月，廣州拍出的幾宗熱門地塊如黃埔知識城ZSCN-E2和ZSCN-E3地塊、黃埔科學城HBPQ-A-6地塊、番禺區新造鎮廣州國際創新城一期C居住地塊以及白雲區金沙洲AB3701008地塊周邊樓市都發生了哪些變化呢？

下面具體來看：

01

黃埔知識城ZSCN-E2、ZSCN-E3地塊：

周邊二手盤房價均上漲

根據去年發布的《中新廣州知識城總體發展規劃（2020-2035）》，知識城的戰略定位是圍繞建設具有全球影響力的國家知識中心，并着力打造“知識創新高地、國際人才自由港、灣區創新策源地和開放合作示範區”。各種利好因素的來襲，讓知識城越來越成為大家關注的重點。

這不，在廣州首次集中土拍大戰中，黃埔一共出了三宗搖号地，其中兩宗位于知識城闆塊。這兩宗地分别是黃埔知識城ZSCN-E2和ZSCN-E3地塊，距離挨得也不遠。

其中黃埔知識城ZSCN-E2地塊在開拍前，就吸引26家企業報名競拍，最終被德信以總價為119622.1萬元 競配建面積10350㎡拿下，折合樓面價27044元/㎡。黃埔知識城ZSCN-E3地塊競争亦十分激烈，最終被越秀奪下，成交總價為163107萬元 競配面積16650㎡，折合樓面價27217元/㎡。

目前兩宗地塊附近新房有保利拾光年，在售價格約2.9元/㎡；時代印記在售價格約2.6-2.8元/㎡；合景天峻在售價格約1.4元/㎡；龍湖雙珑原著，目前已售罄，參考均價約2.3萬元/㎡。

二手次新房方面，有萬科幸福譽、時代天韻、綠地城，三盤均價在3.4-3.5萬元/㎡之間。

安居客數據顯示，近一年來，知識城房價上漲明顯，尤其是從去年9月開始到今年3月，一直呈上揚态勢，但3月以後房價走勢有所下行。其中4月二手房均價24721元/㎡，6月最新均價 24580 元/㎡，近兩月微跌0.57%。

不過，兩宗地塊周邊的二手樓盤價格均在上漲。根據統計，萬科幸福譽漲幅最多為5.40%↑，其4月小區均價為32000元/㎡，6月最新均價是33728元/㎡；時代天韻漲幅2.21%↑，綠地城漲幅不明顯，近兩月僅漲了1.97%↑。

萬科幸福譽的中介透露，知識城拍出搖号地後，該小區看房的客戶明顯增多，成交也出現上升。但目前知識城房價尚算平穩，有漲價但漲得不多。

業主代先生于2018年6月買了知識城某小區，買的時候均價28000元/㎡，目前漲了四五千。他表示自己沒太關注知識城拍出搖号地的事情，但很看好知識城未來三到五年内的樓市上升空間，其認為區域規劃比較好，發展潛力還是可以的。

值得注意的是，知識城闆塊内次新盤較多，且大多房源“滿二不滿五”。“421廣州新政”明确：除花都、從化外，其餘9區個人銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。該政策勢必對市場成交和闆塊房價産生一定影響。

中介透露，4月新政出台後，知識城整體樓市趨于平穩，即使闆塊内兩宗搖号地出現，也未對價格有較大推動。業主心态也不再強硬，此前時代天韻業主有出現過一天三個報價，一談價就漲價的現象，現在這種情況很少了。

盡管拍出熱門地塊對于區域來說是個利好，但就最近一個多月的市場情況看，知識城闆塊“滿二不滿五”房源遇冷，房價上漲速度有所放緩，受4月新政的影響明顯更大。

02

黃埔科學城HBPQ-A-6地塊：

對市場造成的影響并不大

此次集中拍地的大熱門，還沒正式開拍就被打包送去搖号的黃埔科學城HBPQ-A-6地塊，當時吸引了30多家房企争搶。

在搖号現場，320組企業（含房企馬甲）參與搖号，足足用了25分鐘，才把320個搖号球逐一放進去搖号機器。最終地塊被深振業拿下，成交總價256451.9萬元 配建10448㎡租賃住房，折合樓面價27274元/㎡。

黃埔科學城一直是近年來廣州樓市的熱門置業闆塊，因此4月份這塊搖号地的出現，讓人不禁期待科學城樓市會否再起波瀾？但根據整體房價走勢圖來看，答案很明顯：沒有。

從圖中可以很清晰地看出，近一年來，科學城房價漲幅明顯，其中去年7月科學城均價僅31652元/㎡，到今年3月均價達到39633元/㎡，8個月漲幅超過25%。但自今年4月以來，房價走勢相對平穩，可見搖号地的出現并未對闆塊房價産生多大影響。

克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉認為，這個地塊對科學城來說屬于錦上添花的意義，科學城本來就是很火的市場，土拍拍到搖号，再次證明這裡确實很火。不過，因為土拍并沒有在片區樹立新的價格标杆，所以不會對房價有直接的觸動。

一位從事地産多年的媒體同行也表示，科學城已經漲到很高了，地價沒有突破，所以引不起來波瀾，但是也有利好的一個作用在，起碼證明了這個闆塊是堅挺的。

目前，黃埔科學城HBPQ-A-6地塊附近有新盤融創·翔龍廣府壹號，在售建面約75㎡-140㎡三至四房，參考均價約4.5萬元/㎡。二手樓盤衆多，有龍光峰景華庭、萬科新裡程、龍光香悅山、保利林語山莊、雅居樂富春山居。

盡管集中拍地後，闆塊整體價格表現平穩，但地塊周邊的二手房大多呈小幅上漲。從表格可以看出，距離地塊較近的幾個小區如龍光峰景華庭、萬科新裡程、保利林語山莊、雅居樂富春山居等，近兩月價格均有所上漲。其中萬科新裡程漲幅最大為5.77%↑，保利林語山莊漲幅3.19%↑；龍光香悅山是個例外，不漲反跌，跌幅2.16%↓。

跟知識城一樣，科學城闆塊同樣是次新盤居多。據中介介紹，4月新政出來後，科學城有着急賣但房子不滿五的業主一夜降價10萬元。但也有業主心态比較飄，特别是“滿五唯一”房源較為吃香，有房子因帶看次數多，業主大幅漲價。

中介表示，科學城樓市還需要一段時間去消化，所以即使搖号地出來，房價也沒有上漲的趨勢，預計市場至少還得有一兩個月的冷靜期。另外在采訪中，樂居發現，也有很多人對這塊搖号地并不知曉，這可能是因為地塊本身的價格不高，對市場造成的影響不大，所以關注度一般。

03

番禺區新造鎮廣州國際創新城一期C居住地塊：

闆塊内超過一半的二手盤房價下跌

此次集中拍地番禺競争最激烈的地塊，非番禺區新造鎮廣州國際創新城一期C居住地塊莫屬，超過30家房企參與報價，地塊進入搖号，最終由越秀聯合體以總價為535178萬元 競配建面積45900㎡拿下，折合樓面價33599元/㎡。

該地塊與大學城隔江相望，周邊相關配套尚不完善，居住氛圍不濃厚，不過曾邊村全面改造将完成，片區品質有望提升。

地塊所在的大學城闆塊在售新房十分稀缺，僅有思科智慧城·12光年在售建面約125-195㎡四房（售價待定）以及帶裝修均價約8.3萬元/㎡的大學小築。

二手房方面，大學城闆塊目前有房源在售的小區有越秀星彙文宇、越秀星彙文華、越秀星彙文瀚、方圓大學時光、尚軒103、大學馨園、大學小築等，挂牌房源并不多，大多小區放盤量僅有幾套。

根據統計，集中拍地後的一個多月，大學城闆塊内二手房超過一半小區房價下跌，其中方圓大學時光跌幅5.91%↓，大學馨園跌幅3.08%↓；越秀星彙文瀚和尚軒103下跌不明顯，在1%以内。漲價的小區有越秀星彙文宇、越秀星彙文華和大學小築，越秀星彙文宇漲幅最多為3.20%↑。

另據安居客數據，大學城自今年2月以來，闆塊二手房已連續4個月下跌，其中4月均價45948元/㎡，6月均價 44505 元/㎡，近兩月跌幅3.14%。可見，番禺區新造鎮廣州國際創新城一期C居住地塊的拍出，并未對闆塊内房價起到拉動作用。

04

白雲區金沙洲AB3701008地塊：

周邊有樓盤近兩月漲幅達8.50%↑

白雲區金沙洲AB3701008地塊也是此次集中拍地的熱門地塊，共吸引21家企業參與報名競拍，最終被華潤以212788萬元 競配建23400㎡拿下，成交樓面價為42122元/㎡。該地價也成功跻身廣州樓面價TOP10榜單。

金沙洲拍出4萬 的樓面價，其實很多人并不看好，因為目前闆塊内價格最高的小區不過5萬元/㎡左右，且位置要比該地塊好得多。能拍出這個價格，是由于地塊具有一定的特殊性。

一方面，根據規劃要求，地塊容積率≤1.8，且綠化率要≥35%，這意味着項目将打造成低密度改善型産品，未來入市門檻不會低。另一方面，金沙洲新盤十分稀缺，周邊多為二手盤。且金沙洲闆塊已發展了十幾年，居住氛圍成熟，各項配套較為完善。以商業配套為例，闆塊内分布着十多個商場。連中介都說：金沙洲啥多？廣場多！一天逛一個不重樣。

此次華潤新拍4.2萬的樓面地價，對周邊樓盤價格上漲具有一定的拉動作用。根據安居客數據顯示，金沙洲6月二手房均價30437 元/㎡，環比5月上漲 0.39%↑，同比去年同期上漲 4.39%↑。從走勢圖可以看出，4月以來，金沙洲闆塊房價呈小幅上漲态勢。

具體到附近二手房樓盤，目前地塊周邊分布有越秀星彙金沙、萬科四季花城、保利春天裡等，距離稍遠些的浔峰崗輻射範圍還有禦金沙、元朗明月金岸、城西花園、中糧萬科金域藍灣、保利西海岸等樓盤，均價在2.5-5萬元/㎡不等。

從表格可以看出，自4月集中拍地後，一個多月以來，白雲區金沙洲AB3701008地塊周邊二手房價格大多上漲，其中地塊對面的越秀星彙金沙4月均價33565元/㎡，6月最新均價36417元/㎡，近兩月漲幅達8.50%↑。禦金沙漲幅為4.87%↑，保利西海岸彙海花園漲幅3.96%↑。

也有小區價格不漲反跌，如萬科四季花城4月均價25493元/㎡，6月最新均價25048元/㎡價格下跌1.75%↓；城西花園4月均價30935元/㎡，6月最新均價30780元/㎡，下跌0.50%↓。

針對該地塊，有中介在采訪中表示，對華潤高價拿下金沙洲地塊并不感到意外，因片區内有華為11萬㎡的電動車研發基地，能帶來高素質員工和就業機會，另外白雲湖那邊的高新科技城發展前景也十分良好。中介認為，華潤拿下金沙洲宅地對于片區是利好的，不過金沙洲闆塊房價還是需要點時間來沉澱一下，目前大家都比較理性，所以漲幅不會太明顯。

樂居在此前實地走訪時也發現，并未有業主趁闆塊拍出了高價地就“坐地起價”，整體市場價格走勢較為平穩。不過，高價地的誕生對于樓市的刺激不可避免，加上2023年連接白雲荔灣的沉香沙大橋、廣佛的大坦沙大橋即将通車，未來金沙洲樓市或将迎來新的面貌。

結語：

通過調查，集中拍地後一個多月以來，廣州拍出的幾宗熱門地塊對周邊樓市影響并不十分明顯，闆塊内樓盤有漲有跌，整體表現趨于平穩。

同時，由于4月以來，廣州接連出台調控政策，先是6區政府負責人被約談要求采取措施穩控市場，接着是9區增值稅征免年限“2變5”，人才購房資格從嚴，再加上近期涉房貸款收緊，廣州樓市實際從5月中旬起，因一系列行政手段落地，不少業主擱置出售計劃，觀望客明顯增多，市場降溫明顯。

至于未來走勢如何，還有待觀察。

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文章來源:樂居買房

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