江小亭/發自東莞

據合富大數據顯示，過去7月東莞新房成交3754套，創年内最高紀錄，成交均價29300元/㎡，同比小幅上漲。

雖全市新房成交均價逼近“3字頭”，但疊加新政最低首付标準的調整，購房者上車門檻同比去年仍更加友好。

目前非限購區執行最低2成首付，以一套單價2.9萬元/㎡面積90㎡房源為例，相比過去最低3成首付的78萬元進場門檻，當前僅需準備首付52萬元。同時，疊加金融端利好支持，房貸利率下探至曆史低位水平，與去年同期相比，雖貸款金額高了，但月供并未大幅增長，甚至還款出現減少。

對于住房剛需而言，當下或是不錯進場時機。

基于此，為方便有置業需求的購房者更直觀了解在售項目情況，及圈定可進場範圍，中房君對全市在售近百個新盤進行了入場門檻盤點，供大家參考。

城區片

城區片現在售項目主要集中在南城、萬江以及石碣鎮，其中主城區的南城、萬江由于仍為限購區，最低首付标準按3成執行，首付門檻幾乎去到百萬元以上，進場資金要求較高，同時樓盤綜合素質也更強。

而限購本身也是闆塊高價值的論證，尤其核心區資産，依然收獲市場買單。如CBD範圍内的華潤潤府，項目為主城備案均價首個“破5”新盤，也是今年東莞首個日光盤，下一批預計第四季度推出。

号稱“開啟東莞頂豪元年”的鵬瑞天玥，大平層高總價，專為高淨值人群定制，目前也僅剩最後一棟待推。

不過随着近期核心區地塊動作不斷，後續主城區還有包括華潤悅府、萬科瑧灣彙花園、星河傳說二期、天驕國際、東城體育公園地塊等一大批首付百萬元起步的豪宅項目排隊入市。

華潤置地中心效果圖

萬江各盤熱度則相對分散，競争也更加激烈。雖在限購區，部分項目為加快去化，同樣推出“低首付”活動。如珑遠萬江翠珑灣便推出了“首付1.5成起，首期45萬元起住主城”活動，主動降低進場門檻。

眼光移至城區片不限購的石碣、高埗鎮，不同于需在約定時間内償還剩餘首付款，鎮街在售項目的首付門檻直接下調一半，準備50萬元範圍内幾乎可任選。

其中石碣新城禦珑公館由于有81㎡的剛需3房，進一步控制了總價，首付40萬元内即可拿下。該項目102㎡也做到了4房，對于剛需上車十分友好。此外，前段時間項目還推出送1.5成首付的促銷活動，折合首付低至16萬元起。

低門檻疊加項目本身優質，是更多需求的關注。高埗的華僑城天鵝堡便是代表盤之一，項目為東莞唯二兩個限入市售價新盤，2.67萬元/㎡的限價加上最低2成首付，項目未開盤早已吸引千人到訪，熱度可見一斑。

濱海片

濱海灣片區各鎮街首付門檻差距較明顯。

長安目前僅有碧桂園雲悅半山單個項目在售，且為大平層，首付要求超300萬元；鎮街另一待入市新盤一灣雲璟現已開放展廳，誠意登記中，該盤主推建築面積約96㎡-143㎡3-4房，首付可控制在百萬元以内。

另一經濟實力強鎮虎門，虎門站上蓋物業保利·時區與同屬鎮街核心區的未來之光門檻稍高外，大部分項目或由于戶型面積控制，價格讓利以及多年開發的大盤等，首付50萬元起可進場。

值得注意的是，東莞首個三限房（共有産權住房），位于虎門的東實旗盛花園也即将入市，有72㎡和79㎡2種戶型，限售價34970元/㎡。由于購房者前期僅需購買50%産權，即如同樣執行2成首付，則最低25萬元即可，3成首付标準計算，需準備40萬元上下首付。

濱海灣片區的後發區域沙田首付門檻也留停在40萬元，受樓市大環境影響，片區的房價稍有下調。

以越秀美的天悅江灣為例，作為沙田“地王”，項目6月份首開結合折扣，整體均價約2.46萬元/㎡，相比之下，一路之隔的碧桂園柏麗灣二期2020年年底入市時的首推均價便已去到2.5萬元/㎡，并于當天告罄。房價已然重回一年前水平，首付及月供也相應調低，但銷售成績卻遠不及當初。

另外與南城相鄰的厚街，片區項目由于定位有别，首付差距明顯，地鐵二号線珊美站旁的TOD大盤康華雲溪，定位改善，“3字頭”的單價加上大戶型産品，首付門檻達90萬元；相比之下的時代天韻、海逸豪庭，則主攻剛需，且單價友好，首付30萬元起即可拿下

憑借極高性價比，兩盤均收獲不錯去化成績，上榜2022年上半年成交套數TOP5。

松山湖片

松山湖片區，大部分項目首付門檻集中于50萬元以上，其中莞北的石龍鎮較低，30萬元起可進場。

核心區松山湖目前僅有萬科松悅花園，面向高淨值人群，大多直接為全款買家，首付問題或并不關注；另外的大朗在售主要為中海項目，得益于産品的高品質與地段優勢，中海于莞開發多盤均為鎮街價格标杆，同面積段對比，中海大朗項目以及中海大嶺山項目門檻都相對較高，引領鎮街。

值得注意的是，受市場橫盤期影響，不少片區掀起價格戰，多盤妥協價格吸引客戶，也導緻整體上車門檻不斷拉低。

以寮步鎮為例，除源悅為大戶型在售首付較高外，松湖雲禧、南山悅府兩高地價項目最低首付也控制在60萬元上下。其中松湖雲禧首批備案均價去到3.6萬元/㎡，憑借高地價直抵寮步新房天花闆，但目前項目折後單價低至3.1萬元/㎡起；地價還稍高的南山悅府，也僅3萬元/㎡出頭。

臨深片

相比于松山湖片、濱海片主力項目的50萬元起門檻，受深圳客助推，樓市起步更早的臨深塘廈、鳳崗兩鎮在售項目首付門檻普遍已去到60萬元以上，不過該門檻同樣是受市場環境影響妥協後的價格，目前兩鎮街在售新盤價格集中在3.2萬-3.5萬元/㎡，相比之下早前個别項目備案均價已逼近“4字頭”。

價格适當讓利，疊加限購松綁後直觀地緣優勢，成交數據反饋來看，沉寂許久的臨深闆塊熱度有一定擡頭。

另外并不一線臨深的清溪、樟木頭兩鎮街則相比稍顯平淡，片區項目首付低至35萬元起可進場，主要以本地需求消耗為主。

水鄉片

後發争先的水鄉，被譽為“剛需主戰場”，無論是“2字頭”的單價，還是定位剛需的戶型起步面積，在最低2成首付利好下，闆塊内剛需項目大部分30萬元以上首付便可拿下。

部分環城鎮街，或占位軌道站點的項目，與城區近距離通勤下，門檻稍高，需40萬元以上。其中道滘的純改善盤首嘉·鹭灣1号由于為純4房設計，戶型面積起步較高，加上單價沖上“3字頭”，上車門檻去到60萬元，比肩臨深，趕超城區片的石碣、高埗。

片區整體仍友好現階段剛需進場。以水鄉片的銷冠盤萬科公園裡為例，總價142萬元起，2成首付約30萬元即可上車，參考4.25%的房貸利率，以30年等額本息計算，貸款112萬元，每月月供為5500元。

東部片

東部産業園片區是東莞房價窪地所在，片區内的謝崗、企石以及橋頭也是目前東莞在售新房中為數不多擁有“1字頭”項目的鎮街，首付30萬元幾乎可以拿下三鎮任意項目。

另外的橫瀝鎮，房價也不過2萬元/㎡出頭，但除松湖明珠還有小面積在售外，招商雍景灣、京彩未來家雲墅均為大戶型産品，導緻首付門檻擡升；

鄰近松山湖片的東坑、東部産業園的龍頭鎮街常平，首付門檻稍微上調至40萬元，稍顯特殊的黃江鎮，雖劃至東部片，但更傾向于臨深，鎮街房價也早已看齊臨深，目前僅科學城時區單個項目在售，首付需至少60萬元可拿下。

總的來看，手握30萬元東部片、水鄉片選擇已比較多，首付有40萬-50萬元，可選範圍進一步擴大，松山湖片區、濱海灣片區大部分鎮街以及城區片的石碣高埗都能夠上；首付60萬以上，則非限購區鎮街幾乎都可進場。

而值得注意的是，上述首付門檻僅是在2成首付标準下所得出，但目前多盤為攬客，仍在不斷放松進場要求。如推出首付0.5成起等各類首付分期活動，分期年限可達數年，進一步降低進場門檻，擴大購房者上車選擇範圍。

對于這些低首付項目，有意向的置業者首要應确保後續還款能力，謹防面臨不必要的高額息金和違約金。

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