一直跟各位分享新房/二手市場

沒想到眼下租賃市場才是那個值得被關注的小孩

剛解封那會我們關注過一波租賃，反彈的厲害，現在想說，當初反彈的有多厲害，現在就摔得有多痛

我是怎麼發現這件事的呢

剛開始是一位朋友發微信說自己想換租，但他2個月前才換過

而他想繼續換的理由是，2個月前他的30平一居室還要3800塊，現在對門同戶型隻要3100塊

然後沒兩天喬不絲跟我說她朋友出去租房，也發現租金大降

漸漸的這件事就開始無孔不入的滲透

租賃市場上，隻要你關注過一些房源，那這些房子在過去1個多月大概率都有調價記錄，向下調

這幾天号稱“公寓界天花闆“的上海寶格麗公寓也開始尋求轉讓

背後的一個原因居然是，今年上半年寶格麗公寓月均出租率隻有57%，相當于每月有一半都是空着的

如果市場已經明示到這個程度了，那上海眼下的租賃市場...

01

“我現在的租賃單子被砍掉了一大半”

這是一位楊浦鞍山鍊家小哥的原話

也是我昨天一百多個中介電話裡聽起來最慘的一個

他對比了自己6月剛解封那會的狀态，每天可以帶看1次，忙的時候甚至2-3次，一個月幹了好幾個月的業績

而現在，一周能有2-3次帶看，他就很感動了

像本周，都快過完了，他還沒一個帶看

而類似這位鞍山小哥的情況，現在每位租賃市場的兄弟應該都不陌生

我人肉統計了一下上海各個闆塊裡的鍊家門店的客戶量變化

六七月客戶量高是應該的，所以這裡對比的是去年同期

它們都是闆塊内體量數一數二的大店，而且比較好的一點是，他們會内部分享自己所在闆塊的具體客戶量

于是我全面感受了一下此刻上海租賃市場的溫度

平均下來，客戶量比去年同期折了25%

但是你可以看到很多闆塊都隻有去年同期的一半

像楊浦那位兄弟所在的鞍山闆塊，客戶量比去年同期少了一大半

這是什麼體感呢

他8月成交15單，9月成交5單，就這個個位數業績，在整個大事業部（楊浦區 虹口區），能排到前10

兩個字冷清，四個字門可羅雀

之前中介跑帶看，電動車都跑沒電，現在更多是坐在門店開發客戶

為數不多的看房機會，還是去到社區做服務，因為這樣還可能多點開發客戶

而中介現在找房東最多的一件事就是跟房東議價，同樣的價格，兩個月前完全不能談價格，現在一談就是5%

市中心像陸家嘴、人民廣場這些地方租賃雖然最後都能走貨，但是成交周期也明顯拉長，沒有誰在獨立行情之外

中介經紀人也似乎在下沉

接電話的中介有時候都不太知道租金1萬/月以下的租賃市場行情

因為他們都是從高端市場下沉下來的，因為“高處不勝寒”，高端租賃市場更冷

1萬/月以上租金的還好，那種2-3萬/月租金的高端租賃市場開單量少了50%不止

我從中介口中得到最多的解釋是

租客可能真的沒那麼多錢，但客戶是真的少了

之前每月都差不多十幾單，現在個位數訂單裡面，還有3-4單是外地來新華醫院看病的短租

02

這次價格也降的有點誇張

南京西路中介小哥跟我說了這段時間他看到的一些個例

昨天晚上剛成交的1.4萬挂牌的，1萬就對外出租了

一個小區之前1.65萬/月租出去，現在1.4萬/月就租掉了

這些個例正在當下市場真實發生着，也是兩個月前的我們萬萬沒想到的

這一波租賃行情，大概是漲價到9月初（主要是因為開學），之後就一直跌

而且幅度也比以往大

以往租賃市場1w以下的上下浮動300-500塊已經不錯，1w以上的浮動1000塊以下的都屬正常

這段時間靜安區漢中路附近月租六七千的老公房，倒退1000塊很正常，去年6500元/月，今年5000元/月

喬不絲那位朋友的那個房子也是巨劃算，之前6000元/月的租金，現在隻要4500元/月

現在的挂牌價，是以前成交價，甚至比之前的成交價還要低

這也是我最好奇的部分，就是現在的全市租金到底降了多少

為了讓這件事變得不那麼羅生門，我使用的第一個數據維度是

先以40㎡-50㎡一室戶（中等裝修）為參考，對比了此刻市場VS解封後6-7月租金

也順便對比了去年同期水平

比解封後的6-7月份的租賃高峰期，價格下跌了6.36%

而那時候我們統計的六七月份上漲結果是上浮3.94%

基本上将疫情後漲的價格，又翻倍跌了回去

不過疫情後情況比較特殊，那跟去年同期租金相比呢

跟去年同期相比還是下跌，下跌了4.46%

最明顯一個例子，靜安的一個成交案例

同一套房子，去年房東要挂6000元一/月，結果是5800元/月租掉的

今年租客退租後，房東仍然想挂6000，結果一直租不掉，前兩天降價到5000元

全市來看，租賃數據如何

于是我找了第二個數據維度，全市各個區最近一個月的環比數據

©全國房價行情網

齊刷刷都在下跌，10月以來，租賃業務可謂是斷崖式下跌

03

下跌背後，有個數字是沒想到的

如果說七八月市場跟四五月有關，那麼現在的數據應該要恢複正常才對

但目前數據來看，現在的數據跟去年同期相比差别很大

就是客房比，我們對比下去年同期，和現在

9:1 vs 0.6:1

也就是說，去年這個時候還是9個人搶一套房，現在一套房一個客戶都不到

我統計了一下記錄下來的每位中介跟我報的闆塊存量數據

➤ 闵行春申闆塊，房源差不多是去年的2倍，客戶少了3成

➤ 長甯仙霞闆塊，去年10月庫存300套，今年500套

➤ 闵行龍柏闆塊，現在庫存160套房子，去年100套左右

➤ 彭浦租房房源120-140套，現在租房房源600-700套

➤ 漕河泾闆塊的鍊家房源400套，也是曆史新高

➤ 南京西路門店，去年同期也就挂了1-200套房子，但是今年已經挂了将近800套房子供給是以前的4倍，但是需求側的租客反而少了1/4

這樣情況下，有件事也是我沒想到的

比如那種邊售邊租的房子變多了，房東心态都比較糾結

一邊擔心空置久了浪費租金，一邊又覺得市場偏冷，想出貨止損

租賃成了老破小在新房、二手市場夾擊的蓄水池

當房東猶豫賣的時候，先租着，當房東猶豫打新的時候，先租着

二手和租賃在這一刻居然有點同病相憐

所以現在租賃市場都什麼畫面呢

之前置換池子裡有着幾類情況

比如因為工作調動，然後需要更換住處，現在這類背景的訂單也有，但是相比去年這時候少很多

去年這時候也有不少外地來滬找工作的大學生，今年這部分客群也比之前有減少

但是具體少了多少，還沒有具體的數字統計，隻是說以往那幾個剛需租賃大區，比如松江、闵行、寶山幾個剛需租賃闆塊，這部分的客源都不比去年

之前租賃池子裡也有部分置換需求

現在不僅不置換，能不降低自己的租賃水平已經不錯

現在高端市場租賃，格外冷

不過冷的也比較有層次，分租金1-3萬/月、3 萬/月兩個檔位

變動大的是1-3萬/月的，這部分客群正在降低自己的租賃水平

3w 的反而沒怎麼變，對比下來，前者更傾向公司高管、高級技術人才，而願意每月花3w租房則是另一類收益類客群，受市場波動小

不過總體來看，1-3萬/月的客群明顯占比更高，這也是為什麼高端市場看起來更冷

還有的市場因素就比較零碎了，不過也是真實

闵行的古北嘉年華庭兩室以往報價11000元/月，今年差一點的9000多，讓中介都沒想到的價格

就是因為這裡外籍人士比較多，疫情影響大，外面人回不來，走的人比較多

之前租賃市場有一部分需求是短期租賃，比如過來尋醫就診、短期務工、短期商務等等

但是現在這類單子已經少到幾乎看不到，現在過來找租房的，基本都是常住上海的

總體而言，大的市場背景正在通過各種途徑和理由在不斷滲透

最後總的結果，已經呈現在我們眼前

這個結果下，房東心态比較受打壓，對租客來說也是近3年撿漏的好時候

不過對中介來說就沒那麼友好了，我朋友圈中介離職的不少

大中介還行，沒那麼大的中介就比較被動，南京西路的同x好房去年開張，今年關門

04

此刻該跟各位說點什麼

這一次中介們跟我說的最多一句話是，現在這個價格是回到2019年的時候

如果現在在看文章的你是一位房東的話，我想說的是

家裡的房子，盡可能地裝好看點，感覺這個建議我放在很多篇文章都說過

不是拿來充數的，是這點真的巨好用

就在上次我采訪了一位深藏不露二房東小姐姐之後，我真的下定決心，未來如果我有房子可以對外出租

我一定做一個簡單硬裝，再參照小紅書打理一番

那些看起來很貴的硬裝，其實真的不貴，我之前跟大家說的65平兩房，硬裝軟裝加一起1w是真實案例，隻是不能鼓勵大家做二房東，無法公布聯系方式

但這件事是可行的，而且這件事會為你的房子，無論是賣房、還是租房，帶來的好處，那是真的肉眼可見，更容易被客戶選，而且價格也好說

同樣的話，跟租客說也是一樣的

在這個租客可以挑房的市場，如果你對租金還不滿意，畢竟現在大家收入都比較緊張，那麼你就找一個破一點的房子沒關系

房東如果懶的話，那這就是你省錢的地方

還有一個小心機

對于租戶來說，如何辨别價格是不是到底了呢

觀察調價記錄，如果你一個禮拜前看的房子價格沒變的話，那這就是它的底價

因為中介每周五回訪房東的時候，都會詢價，如果一周價格都沒變的話，那就是房東的心裡底價

以上就是對眼下租賃市場的全觀察，所以在你身邊也有類似的感受麼，我們評論區見

以上為正文，來自巧克麗麗

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!