二手房挂牌量和成交量在穩步上升。 觀海新聞/青島早報記者 薛雅方 攝

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自5月份以來，青島樓市政策頻出，最先打頭陣的是公積金政策，解除了房齡和公積金貸款年限挂鈎；緊接着限購政策，提出“賣一買一”的政策；而就在本周限售“松綁”，新房從取得《不動産權證書》滿5年變為網簽備案滿5年即可上市交易。“幾乎每次調整最先受益的都是二手房市場。”采訪中，有房産中介告訴記者，從政策層面來看，二手房是這波政策的最大受益者。

的确，從目前的市場表現來看，二手房的挂牌量和成交量都在穩步上升。這對于着急買房的普通購房者來說，眼下問題隻有一個，二手房到底值不值得買？其實，在很多人心目中，購房的首選一般都是新房，房子和小區的設施新，設計理念更合理。當然，也有人把二手房當做自己買房的首選。本期周刊記者采訪了三位已經入手二手房或正在選二手房的購房者，聽聽他們的購房理由。

故事❶

買得放心 所見即所得

小鄒2018年在李村購買了自己的第一套房子，“那是套新房，剛買的時候周圍還什麼都沒有，天天盼着周邊快點發展起來。”可真等到了周圍大規模建設開發的時候，問題來了。“南邊蓋起了一棟三十多層的寫字樓，距離我家不到一百米，光線完全被擋住。”如今小鄒家的二寶即将誕生，他有了換房的需求，而這一次他說會重點考慮二手房。“二手房周邊建設情況比較穩定，也就是所見即所得，這樣會買得放心。”

除此之外，小鄒告訴記者，他所說的“所見即所得”還有另外一層意思，“最早我們小區号稱專業物業，剛剛入住的時候服務的确很完善，例如小區保安都是清一色的年輕人，但住着住着情況就變了。一年以後，保安都換成了六七十歲的老年人。”在小鄒看來，很多人抱怨二手房物業跟不上，但好處是你買房時就能看到房子未來十幾年後的樣子。

故事❷

買得便宜 能省真金白銀

“我買二手房道理很簡單，就是圖個便宜。”說這話的是剛剛換了套二手房的趙先生。趙先生說自己當年買第一套房子的時候就是二手房，“當時在錯埠嶺附近，我買的房子與馬路對面的新房單價差了一萬多元，一套房子就相差80多萬元。”當年，趙先生剛來青島發展，手頭沒那麼多錢，選二手房更多的是無奈之舉，但卻成為最經濟的安家方式。

眼下事業漸有起色，趙先生想改善一下居住環境。在選房的過程中，他還是看好了一套二手房。“為考慮孩子上學，便打算在浮山後附近選房。浮山後周邊新房單價差不多3.3萬元以上，而同樣距離一百米，交房才六年的二手房，最便宜的隻要2.9萬元，當然小區景觀、停車設施等也比較完善。”若按照130平方米的房子計算，總價相差超過50萬元。趙先生還給記者算了一筆賬：“新房都是期房，得兩年以後交房，再算上裝修需要三年以後入住。我的老房子已經賣掉，這三年我得租房，房租加起來又是超過10萬元。如果直接選擇二手房，省下的可都是‘真金白銀’。”

故事❸

買得多樣 選擇範圍寬泛

宋女士的父母是首批入住浮山後的居民，如今輪到自己買房，宋女士說她還是習慣住在這裡。最初宋女士和父母都是鐵了心地要買新房，但周邊樓盤項目并不多。“要麼是采光的問題，要麼是價格的原因，還有的就是位置不稱心。”宋女士說，一些新樓盤和自己心中完美的房子總有那麼一點差距。最終，還是父母建議看一下二手房，沒想到一下子就打開了“新世界”的大門。“什麼複式、平層、山景房、地鐵房，我看了不下三四十套房子，感覺整個浮山後的房子我都可以選。而且很多次新房，除了曾經有人住過，其實和新房的差别并不大。”在宋女士看來，新房周邊的商業、交通和學校配套都是待建或待定的，但二手房卻不一樣，在商業、交通和學校等方面的問題都已經“塵埃落定”。“特别像浮山後這樣已經發展了幾十年的區域，地鐵、商場、學校、醫院等配套全部具備，未來發展隻會越來越完善。”

分析

限售“松綁”價格

不會明顯下跌

說完了買二手房的理由，再來看看二手房的市場表現。在一系列政策的刺激之下，二手房的交易量開始逐步走高。青島鍊家商圈經理趙加強告訴記者，從市場整體情況來看，今年上半年房源供應量充足，同時在各方政策加持下，自5月份開始，每周的成交量逐漸回升，青島整體二手房市場也呈現出穩中有升的狀态。買賣雙方心理也出現了一些變化。尤其是各項利好政策出台後，很多購房者也停止觀望，開始着手看房選房。“從我們店的線上咨詢量和到訪客戶量數據來看，6月份較此前同期上漲約30%。大多數業主對市場預期有好轉，誠心出售、合理報價的業主越來越多了。”

至于未來價格的走勢，房地産中介人員給出的判斷是平穩為主。很多購房者認為，青島把限售年限從取得《不動産權證書》滿5年變為網簽備案滿5年即可上市交易，短期内會有大量二手房上市，會對二手房價造成一定的壓力。針對這一問題，有房産中介人員告訴記者，從供求關系來說，似乎存在這樣的可能，而且從市場表現來看，這幾天挂牌量的确明顯上升。但有一點需要注意的，剛剛符合以及即将符合出售條件的這批二手房大多數是2017年、2018年購入的，那個時候島城樓市正是最熱鬧的時期，房價高位運行，房東的購房成本較高，所以挂牌價格也相對較高，所以反應在房價上并不一定會出現明顯下跌的局面。

建議

房齡十年内“準新房”

是最好選擇

價格便宜且配套成熟，二手房的優勢顯而易見，但也存在一定的問題。例如有不少二手房，由于建成時間比較久了，在居住環境方面是比較差的。因為以前的商品房小區，并沒有特别注重社區環境的設計打造，綠化少得可憐，小區裡沒有多少休閑空間。尤其是沒有合理地規劃停車位，沒有地下停車場和人車分流的設計，由此也導緻小孩在社區内玩耍時會存在潛在危險。這些二手房的價格雖然會低很多，但是以一時的低價買來的卻是幾十年的煩惱。

在專業房産經紀人看來，房齡在十年以内的“準新房”是最好選擇。“小區設計理念和現在的新房相差不大，設施也正處于‘壯年期’。”鍊家地産遠洋風景店的孫鵬經理告訴記者，最近正是購買這樣準新房的好時機。限售政策變成了網簽後5年，這樣算下來，很多交房三四年的準新房可能會集中入市。和很多房齡較老的房子相比，這應該是最值得購買的二手房。

鍊接

二手房該怎麼選？

和新房相比，二手房房源選擇更多，地段、配套、交通、房齡、戶型……我們到底該怎麼選？當然，如果預算夠充裕，“全都要”自然是最合适的。但如果需要取舍，可以先從自己的優先需求來考慮。如果你是單身或者剛結婚，是否靠近工作區或地鐵站，是否有方便娛樂的配套商圈最重要；如果你已經步入中年，就需要考慮婚育問題，教育是必須要關注的配套；如果是老年人買房，需要注重健康生活，舒适的活動空間和便利的就醫條件就顯得格外重要。除此之外，還要考慮小區和房子本身的條件。如果小區環境可以由周邊配套彌補，比如附近有公園，就不必過多在意小區的綠化和空地面積。物業和房齡則相對重要，物業關系到居住體驗的好壞，房齡則影響房子的流動性。

至于具體房源的選擇，應盡量選擇房齡較短，戶型方方正正，空間利用率更大，居住體驗更好的。朝向盡量朝南，不僅采光好，還能冬暖夏涼。因為二手房有“所見即所得”的優勢，建議購房者早晚都去現場考察一下。早上去感受早高峰的通勤狀況和房子的采光情況，晚上去感受小區的安全性和周邊的噪聲問題。

買二手房最關鍵的一步就是選擇靠譜的中介，畢竟和新房存在停工爛尾的風險一樣，在二手房交易過程中也可能存在各種交易陷阱，一不留心就會“房錢兩空”。

來源 | 青島早報記者 劉鵬

編輯 | 趙彤

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