東莞商業版圖與城市結構息息相關，強鎮經濟促使東莞形成了4大主城區 28個鎮街的格局。而這也讓東莞商業沿着該格局鋪開，沒有諸如廣州、深圳等城市較為明顯的商業中心。

但近年來，随着政府對城市中心建設的推動，以及軌道交通出現，為東莞城區商業帶來生機與活力，多點狀式商圈模式正往城區集中方向改變。

目前，東莞城區主要有以莞城區、東城區、南城區和萬江區組成的四大主力市級商圈。據赢商網統計，四大城區共聚集了27個商業項目，體量達到219.7萬平方米。

莞城區

老牌商圈困境 未來依托文化産業轉型

由西正路、振華路、向陽路、東正路一帶構成的莞城商圈，是東莞商業的發源地，也是當時東莞的商業中心。彼時該地集中了當時東莞最大的國有百貨零售企業運河商城，東莞第一高樓東信酒店以及沃爾瑪、新興商場等。

然而，城市擴張、商業格局變化以及居住人口外遷、交通瓶頸等問題，該片區商業漸漸沒落，曾經人山人海，生意紅火的西正路、市橋路、北正路、新風路等傳統商業街如今漸顯頹勢，人流稀少。

曾經衆多商場也面臨着空置率高甚至結業的問題。如鴻福城于2014年結業、百家超市于2016年選擇關店止損、新興商場于2018年8月底不再續約、運河商場也結業多年，沃爾瑪莞城風來路分店則于2019年6月18日停業。

而從下表也可明顯看到，莞城區目前在營商業仍以獨立百貨及開業10年左右的老牌購物中心為主。

近三年唯一新開的項目為中寰卓悅時光，是卓越集團旗下首個社區商業項目，瞄準城市新興客群，定位“東莞後生仔座談彙”，入駐66個網紅時尚品牌，給該片區補充了一定的新鮮感，但因其體量僅為2萬平方米，對商圈輻射力仍有限。

亟需轉型的莞城未來的出路在于文化與産業。按照東莞市政府規劃，莞城将依據其厚重的曆史文化，以抓産業、抓創新、抓城市更新和品質提升、抓總部經濟為重點進行複興，包括工業創新設計小鎮、粵港科創孵化中心基地、科創生态智慧谷等。

東城區

城區最熱門消費高地

自1997年東城東湖花園引入東莞首家沃爾瑪，東城區商業發展開始崛起。以東城中路和東縱路為中心，現該片區雲集了東城萬達廣場、民盈國貿城、星河城購物中心等衆多商業項目，形成市區消費的熱門“東核”。

從企業來看，東城也是标杆房企下注的熱土，包括萬達、萬科、卓越等頭部企業都在該片區布局有項目。

也正因這些頭部房企帶來的優勢資源，東城區商業引領着東莞的商業發展，至今，該片區仍是東莞商業高地。

以2014年開業的東城萬達廣場為例，該項目引入了超30%的東莞首進品牌，包括UR、UNIQLO、CK Jeans、Guess、Bose、星巴克、哈根達斯等衆多國際一線品牌旗艦店，這對于該區的消費具有超前的引領性，也驅動該區商業升級。

2018年，民盈集團打造的民盈國貿城開業更是推動東城商業向上進級。該項目帶來的品牌及場景體驗，提高了東城片區乃至整個東莞商業的品質。而其所帶來的“鲶魚效應”刺激周邊商業轉型升級，成為東莞商業引領者。

南城區

依托政策商業加速成型

與前兩者有着不同的發展路徑，南城區是在政府造城計劃推動下，商業地産發展才迎來爆發式的發展。

2001年，東莞提出發展新城，将辦公駐地遷到南城；2015年，東莞城市總規草案首次提出将南城建設為東莞未來的城市主中心。為此，南城的産業由傳統産業格局向高新産業方向轉變。相關數據顯示，2017年南城第三産業占比達到89.88%，經濟總量更是跨步邁上400億元台階。

得益于經濟與産業的提升，南城的商業也跟着片區建設進度超速發展，先後經曆了兩次爆發期。一次是2003年，彼時萊蒙商業中心、海雅百貨、凱德廣場等商業體的集體亮相，南城區商業發展拉開大幕。

另一次則是2016年，東莞海德壹号廣場one city、東莞G1蜂彙廣場、東莞VVtown彙勝城相繼開業，促使南城商業體量再度攀升。據赢商網統計，目前南城區有9個商業體，合計體量達43萬平方米。

值得一提的是，南城區商業是在2003年東莞進入shopping mall時代拉開序幕，故該片區的商業以體驗式購物中心為主，在商業形态與業态品牌上都更前瞻。

例如，東莞總部基地首個集休閑、娛樂、購物、辦公、居住為一體的高端智能化城市綜合體——東莞G1蜂彙廣場，在開業時引入了70餘家品牌，30%為東莞、南城首進品牌。

上訴提到的民盈國貿城促使周邊商業轉型，最直接的反映在彙一城項目上。作為該片區的核心商業，彙一城煥新升級所引入的國際大牌美妝、新興體驗業态也助推該片區整體商業形象的提升，并讓城市品牌吸引力得到加強。

還有一個明顯特征的是，受益于東城與南城兩個片區資源聚集以及軌道交通加持，由東城民盈國貿城與南城彙一城組成的南城鴻福路商圈是東莞城區商業集中度最高，商業氛圍最濃厚的商圈。

萬江區

特色經濟尋求城區商業缺口

與南城僅有一江之隔的萬江，在商業層面上，卻遠落後于南城。數據顯示，目前萬江區存量商業僅有三個，依托于大型綜合體華南MALL，三個項目總體量達到65.5萬平方米。

複盤萬江區的商業發展發現，該片區的商業進程也與華南mall息息相關。

華南mall于2005年首次開業，彼時号稱是第一的MALL，日均客流達到10萬人次，萬江商圈也因此火了起來。然由于定位及周邊消費力等緣由，多個主力店相繼撤走，并于2006年易主北大資源集團。2013年重裝開業，但市場反應不佳。

直至2019年，迎來新一輪的改造升級。定位“華南時尚之城，年輕人的造夢中心”的華南mall，此次升級引入一衆網紅店與新奇店，并在場景上還改造了中心廣場、重組主題街區。從目前來看，華南mall仍處于養商期，能否重振昔日輝煌還需市場檢驗。

多年來以華南mall撐起的萬江商圈在華南mall的反複升級重開中，商業氛圍正一步步建立。2019年首鑄萬科廣場的開業，為萬江商圈補充了新鮮血液。該項目為社區型生活娛樂購物中心，其打造退台式花園、下沉廣場、屋面花園、美食主題街區等豐富新穎的體驗場景，為該片區帶來全新的體驗式商業。

“東城、南城在發展高端消費方面具有優勢，萬江就應該與此進行錯位發展，可以定位為特色消費。”東莞市政協曾表示。

因此，我們可以看到，萬江商圈在特色商業上的發力，典型的如2019年開業的家彙生活廣場，以“新生代家庭生活體驗中心”為主題，首創東莞“家居 生活雙mall”全新商業模式，打造東莞首個全業态的一站式品質家居體驗中心和多元化生活空間。

從莞城到東城、南城、萬江，東莞城區商業不斷變遷演變，現基本形成以東城和南城為主消費陣地，莞城與萬江基本根據區域特色錯位發展。另一方面，體驗式商業、文化場景體驗等商業新概念為東莞商業地産帶來全新消費體驗。随着城區軌道交通及各産業要素集中，東莞城區商業或将呈現新的發展态勢，我們亦将持續跟蹤。

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文章來源:赢商網

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