回遷房是指國家征收被拆遷人的房屋及附随土地後，提供給被拆遷人的拆遷補償安置用房。因被征收土地及房屋的性質不同，回遷房的性質差别很大，購買回遷房的風險亦有所不同。

判斷回遷房能否買賣的要素主要有兩個：一是該房屋是否已經成功辦理房屋所有權證，二是該房屋性質是否允許其轉讓，這兩個要素需要同時具備，才能成就一個沒有風險的回遷房交易。

網友咨詢：

我現在想買的房子是回遷房沒有房産證，戶主講隻要寫個合同就行了。請問這樣的合同有效嗎？合同的内容要注意哪些？

北京京師（成都）律師事務所朱華科律師解答：

回遷房買賣合同有效。

朱華科律師解析：

回遷房買賣合同有效嗎？

回遷房如果有100%産權，就可以自由買賣，簽訂合同是有法律效力的，如果不是100%産權，那麼通常不能随意買賣，不能損害集體利益，因此簽訂的購房合同就可能無效了。

1、回遷房就是發展商征收土地時，賠給回遷戶的房子;商品房就是由發展商自己出售的房子。每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價。

2、回遷房與商品房一樣，都有房産證，有房産證的回遷房是可以上市交易的。但回遷房的土地性質如果為集體土地性質的，就屬于沒房産證的，回遷戶手持的是購房合同，無法上市交易。

朱華科律師提醒：

買回遷房有何風險？

1.無法辦理房屋産權證，不能将房屋過戶至自己名下。産權證是房屋的物權證明，不動産無法取得産權證即不能獲得不動産的完整物權，不能合法轉讓、抵押房屋收益、用益，如：購買沒有産權證的回遷房是無法辦理抵押貸款的。

2.在房價上漲時，出賣人違約主張合同無效或合同解除的風險極大，易發生法律糾紛，如果所購回遷房的性質屬禁止轉讓的，此時可能喪失對所購回遷房的一切權利。

3.很多回遷房的建設并未通過規劃、審批、驗收等程序，房屋設計、房屋質量、配套設施及裝飾裝修工程的安全性無法保障。

4.物業、衛生、供暖、消防，甚至戶籍遷入方面都存在各種隐患和問題。

5.回遷房的原房主通常都有多套回遷房，你所居住的回遷樓很多房屋會被其他房主出租，回遷房通常戶型相對較大，一戶被分租給多人的情形非常普遍，住在回遷樓裡，你會遭遇形形色色數量極大的流動人口。

12年房地産公司法務管理經驗，先後擔任四川榮新房地産有限公司、四川創新集團、合景泰富集團、世豪集團法務負責人，所服務企業一直專注于高品質物業的開發，業務涉及住宅、别墅、酒店式公寓、酒店、超甲級寫字樓、資産經營、物業管理等多個發展領域，熟悉《合同法》、《公司法》、《勞動法》、《房地産法》等法律法規，處理上百起民商事訴訟糾紛，民商事訴訟經驗豐富，擅長房地産糾紛、合同糾紛、企業風險防控類法律事務，對房屋買賣合同糾紛、房屋租賃糾紛、商品房營銷運營法律風險的防範與處理有系統的研究與處理。

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