它是中國第一代購物中心樣本，亦是以項目促活整個天河路商圈的範本。現如今，過往25年締造的流量傳奇，将成為它新的序章。

你也許已經猜到，它的名字就是大家所熟知的天河城。近期，天河城進駐深圳的消息不胫而走，在迅速成長的深圳商業市場，天河城可以說是一個後來者，想要複刻廣州天河城的“爆款基因”無疑面臨諸多挑戰。

這次，深圳天河城帶來的并不是一個簡單的現代購物中心模型。約12萬m²體驗式現代綜合購物中心、約3萬m²屋頂花園、約1.4萬m²深圳啤酒藝術公園……在需要更多人文底蘊滿足大衆精神寄托的當下，進行曆史工業遺存和現代潮流商業碰撞的思考，它或許将精彩演繹一個熟悉卻又具颠覆色彩的新天河城故事。

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“天河城傳奇”開啟深圳首秀

談及天河城，業内首先想到的往往是繁華的“天河路商圈”。畢竟，這個包含20 購物中心、整體出租率常年保持90%以上、并可謂之為華南第一商圈的樣本，太過典型。在這個中國唯一一個萬億級商圈内，150萬m²商業總體量不僅能有效共享百萬客流，還以差異化的品牌業态組合形成了角色互補。這樣的商業生态，放眼全國都令人稱羨。

而這一切起源于1996年。國内首個大型購物中心廣州天河城正式開業，由此也按下了天河路商圈的進擊加速鍵。25年時間裡，廣州天河城不斷叠代，始終引領着商圈潮流趨勢，在其“一鋪難求”的同時也帶動着整個商圈生長，形成了獨有的“天河城模式”，從而讓“粵海天河城”的名号響徹全國。

随着粵海天河城集團業務逐漸橫跨商業地産、購物中心、百貨零售、寫字樓、酒店等領域，其作為商業地産綜合運營商的角色逐漸豐滿。天河城商業在業界引發的“話題熱度”也從廣州天河城逐漸延伸至旗下運營的天津天河城、番禺天河城、北京路天河城、動漫星城等多個項目，它們無一例外都備受市場矚目，為所在商圈帶來煥然一新的商業體驗，并交出了“流量擔當”的高分答卷。

站在25年的新起點，深圳天河城正式官宣。作為全新外拓項目，在“天河城傳奇”光環之外，“城市綜合開發運營專家”粵海置地集團作為開發商，也為項目平添幾分遐想。

粵海置地集團作為粵海控股集團旗下負責城市建設與運營的戰略業務單元，業務涵蓋綜合體、商業地産、城市更新、産業地産、住宅開發等，素有“城市綜合開發運營專家”的稱号，深圳粵海城便是粵海置地錨定深圳羅湖，重磅打造的約65萬m²城市綜合體。

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集消費體驗、人文藝術、科技探索于一體的深圳天河城作為粵海城項目的商業封面，将連同綜合體内約3萬m²的屋頂花園和約1.4萬m²的深圳啤酒藝術公園等多元業态，共同形成深圳首個“全生态、沉浸式網紅打卡核聚地”。

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深圳天河城立體素描

深圳天河城體量約12萬m²，整體分南、北兩個區域。作為粵海天河城首進深圳打造的旗艦作品，項目将如何聚焦客群進行差異化定位？在空間設計、場景打造及業态規劃上有何亮點？對于人文曆史和現代商業的共生做了哪些創新思考？通過項目初探，一個立體具象的深圳天河城逐漸浮現在眼前。

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■ 瞄準新中産客群，助力羅湖北商圈崛起

城市持續發展，喚醒内生動力成為新的增長關鍵。項目所在的羅湖片區不僅是深圳經濟騰飛的起源地，更是政府投資4200億進行城市更新的重點區域，片區舊改體量超2300萬m²，将通過打造深圳市區内發展空間最大的科技産業帶，對标南山科技園片區。

粵海城作為羅湖中心“水貝布心片區”煥新的标杆級大型城市綜合體，以約65萬m²體量引領該區域在産業、商業、人居等方面的蝶變升級。除此之外，區域未來将持續通過舊改實現産業升級，預計3-5年内新增寫字樓将超過100萬m²，為項目帶來約10萬新增高端商務客群。

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從商圈客群來看，項目3km區域輻射9個街道、40個社區住宅，常住總人口約75萬人，客群畫像以中産家庭、商務人士、遊客、文藝愛好者為主，因此深圳天河城定位注重生活品質、關注休閑體驗感的中高端客群。

由于項目整體臨近深圳站與深圳東站兩大灣區鐵路樞紐，速通羅湖、文錦渡、蓮塘三大口岸，并環繞深圳地鐵5号線布心站、7号線太安站及3号線水貝站三條地鐵線路站點，且未來規劃地下通道從天河城直連地鐵站點，意味項目不僅具備區域煥新導入的新人口消費需求，還存在大量交通便利帶來的流動打卡、旅居體驗消費需求。

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但就當前商圈和規劃建設中項目來看，新商業項目大多以寫字樓商業配套填補商業空白。約12萬m²的深圳天河城作為未來5年内片區最大的商業項目，其區域輻射力或将從羅湖北商圈延伸至整個深圳，乃至成為灣區全新體驗商業标杆。

■ 商業×藝術×自然，再造現象級打卡地标

從深圳海上世界到上海新天地、北京798，将城市人文曆史注入商業項目的打法造就了一個個鮮活的“現象級打卡地标”，商業空間也從消費目的地成為了微度假目的地，不僅是本地消費者生活場景的延伸，更是外地遊客必到的網紅打卡點。

由于項目内囊括特殊的工業遺存獨立地塊——約1.4萬m²原金威啤酒廠創源地，深圳天河城可謂自帶人文基因。在31年的時間裡，金威啤酒一直是深圳标志性的啤酒品牌，金威啤酒廣場是無數來深圳打拼的人的城市記憶。因此項目重新思考工業遺存和商業空間的關系，保留了啤酒發酵罐群、灌裝車間等标志性建築物，經過藝術化重新升級，成為具備啤酒文化普及、公益活動、藝術展演、體驗沙龍等為一體的啤酒藝術公園。

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深圳天河城通過廣場公共空間實現與啤酒藝術公園的連通，僅保留部分場景點進行商業化運營，既保證了打卡地标具備現代城市煙火氣，又避免了工業遺存區域被商業氛圍破壞。随着城市的人文記憶在此被激活，一個現象級深圳城市文化藝術打卡地标正悄悄誕生。

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探索藝術和商業的共生之外，深圳天河城同樣借助自然資源探索公園式商業的新樣本。從周邊環境看，項目坐擁約60平方公裡深圳水庫，西倚圍嶺山、遠眺銀湖山、東靠梧桐山，并由東湖公園、洪湖公園、翠竹公園三大公園環伺，為了提升商業空間的呼吸感，項目通過多層退台設計增加開放式空間，打造24小時全天候綠色自然休閑場域。

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不僅如此，深圳天河城商業部分共享3萬m²屋頂花園，直接将生态、綠色空間打造為mall的一部分。為了讓商業空間和外部自然空間無縫銜接，深圳天河城還設計了空中步廊将項目與圍嶺山公園進行連通融合，消費者可以實現從屋頂花園連貫性遊逛至自然公園。

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在室内空間設計上，深圳天河城将對标上海LUONE、上海浦東嘉裡城、日本東京中城等項目，以綠色生态 時尚品質和外部自然空間形成呼應，打造由表及裡的新公園式體驗商業。

■ 南北“盒子”差異化分區，一站式品質生活中心

根據項目鎖定的中産家庭、商務人士、遊客、文藝愛好者等目标客群，12萬m²深圳天河城購物中心規劃為南區和北區兩個盒子mall，并通過連廊進行串聯。

北區定位時尚荟萃，樓層規劃生活質感、時尚美學、态度生活、休閑時光等主題，南區定位生活殿堂，樓層規劃創易生活、都市格調、品位生活、文藝遊樂、品質商務、煥新悅色及休閑時光。

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業态占比和品牌落位上，項目零售業态占比40%，重點引進國際時尚品牌，國際美妝、精品家居生活類品牌及潮流運動服飾品牌；餐飲業态占比30%，将通過小而精的西餐及輕餐、新型創意餐飲，網紅餐廳、商務餐廳等打造不同的美食生活方式聚落；除此之外，項目還分别規劃20%體驗業态和10%配套，引進電影院、室内滑雪館、電競館、射擊館、格鬥館、兒童樂園及各種高品質家庭配套、商務配套。

據悉，項目北區預計2022年6月開業。随着項目逐步亮相，承襲“天河城傳奇”基因的深圳天河城，不僅将激活羅湖北商圈，為中高端消費者提供一站式品質生活中心，也将憑借綜合體工業藝術公園的IP勢能、公園式體驗商業的全天候綠色休閑理念，成為深圳新晉商業項目中獨特的“現象級打卡地标”。

或在不久之後，業界亦會流傳着“深圳天河城傳奇”的佳話。我們也期待，在擁有“商業頂流”天河城的加入之後，深圳商業在全國商業排位中，能有更多驚喜。

本文由銥星雲商新媒體中心原創，作者：曹婕，文章版權歸銥星雲商所有，圖片來源于項目方，不作商用。

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