老舊小區，物業隻能“擺爛”？

半月談記者 高遠至 徐甯 王涵藝

老舊小區物業服務面臨先天不足：設施陳舊、空間狹小、規劃失當、居民繳費意識不足……想要做到物業肯出力，居民享便利，各方都滿意，不是一件容易的事。北京市石景山區作為老工業基地，老舊小區衆多，物業問題曾長期困擾當地群衆。近年來，石景山通過構建黨建引領社區治理框架下的物業管理體系，持續探路“黨建引領、共同締造、政企協作、建管一體”的老舊小區物業運營新機制，老舊小區居住質量明顯改善，居民群衆的幸福感安全感明顯提升。

“先嘗後買”，破解物業收費難

因為長期缺乏有效的物業管護，過去，石景山區一些老舊小區因曆史遺留問題長期處于“失管”狀态，停車混亂、私搭亂建、樓道雜物亂堆亂放等情況尤為突出。這些老舊小區一方面迫切需要優質的物業服務，一方面部分居民又沒有花錢購買物業服務的意識和習慣。

老山東裡北社區物業在整治社區環境

“有的居民誤以為物業隻是收錢，看不到諸如安保、環衛、維修等方面的隐形服務。”北京盛景嘉和物業八角項目部經理李雯說，一次調研中，有位居民問她——“你們的物業是幹什麼的？”

針對居民與物業間的溝通壁壘，石景山區試點物業服務“先嘗後買”，推動物業服務“破冰”。

所謂“先嘗後買”，指的是由政府牽頭成立國有物業服務企業，承擔老舊小區物業“兜底”服務，通過區企戰略合作，投入資金逐步改善小區的基礎設施。在這一過程中，小區居民慢慢感受到服務的溫暖和需求，進而形成繳費意識并簽訂準物業服務合同，推行準物業化管理，讓小區管理進入良性循環。

老山東裡北社區是石景山區首批試點小區。72歲的社區居民田金城說，“嘗一嘗”讓居民與物業公司的關系融洽起來，許多過去難以推動的工作，比如改造地下車庫、征收停車費等問題，如今也順利起來。

首開集團北京首華物業老山項目部經理李博豪說，這兩年，小區居民越來越理解和支持物業公司的停車管理服務，更新改造的地下車庫實現停車費100%上繳；2021年，物業收費率達到72%，“交費獲得更好服務”的理念被越來越多的居民認同。

獎補優秀，讓物業公司擺脫“躺平”

與新建小區相比，老舊小區基礎設施普遍陳舊，接手的物業公司如選擇更新設施，還要承擔着收不回物業費和維修成本的風險。有的物業公司不願意接手老舊小區，有的雖接手但消極服務搞“躺平”，面對居民投訴時不理不問。這又反過來導緻居民對物業服務更不滿意。

采訪中，有居民表示：“如果物業公司做得好，花錢買服務我們也樂意。如果做得不好，物業費就成了交冤枉錢。”石景山區住建委副主任祁大鵬說，這樣的心态在老舊小區居民中比較普遍。“物業公司提供服務并收取費用，這是市場行為，但必須以履行好職能為前提。”

為了鼓勵物業公司服務老舊小區的積極性，石景山區試水“物業獎補”政策，從安全消防、疫情防控、接訴即辦、服務效能等幾個方面設定詳細的物業考核獎懲辦法，每年年底由專業評估機構、社區部門等對轄區内的物業公司服務成效進行打分評比，劃定檔次。

祁大鵬說，2020年，在石景山區全部175個參與“物業獎補”評比的小區中，93個小區的物業公司拿到了補貼。個别不履行責任的物業被約談，并通報處罰。這樣“動真格”使物業公司對服務越發重視起來。

“現在物業服務态度變化很大，衛生整治得好，維修速度也快。有事打個電話，物業公司半個小時就派人來。”石景山區八角中裡社區73歲居民徐白雲說，如今在社區生活“很幸福”。

黨建引領，基層黨組織必須站出來

老舊小區往往産權單位複雜，不同棟樓甚至不同樓層可能分屬不同産權單位。之前，産權單位各自聘請物業公司，各管一段，服務質量和收費标準還各不相同，這也是物業運維頻生堵點的重要原因。

面對如此複雜局面，單靠居委會、業主、物業、相關部門哪一方都不能解決問題。怎麼辦？石景山區的解題思路是，以黨建引領統籌協調各方，構建社區黨組織、社區居委會、社區居民、社區業委會（物管會）、社區物業服務企業“五社聯動”的基層治理體系，實現社區大小事務共商共治。

——社區黨委委員與物業項目部經理交叉任職，達成服務共識。在石景山區八角中裡社區，物業經理納入社區“1 X”黨委成員任副書記，主管衛生的居委會工作人員到物業站任經理助理，物業經理助理到居委會任衛生主任。這一舉措加深了社區黨委、居委會和物業的聯系，在互相體諒難處中加深理解。

“社區黨委給物業工作提供了指引，同時也讓我們理解居民們真正想要什麼。”李雯說，交叉任職使她感受到居民對物業公司服務的樸素期待，也更有動力帶領物業項目部為居民服務。石景山區老山東裡北社區黨委書記趙紅說：“從前物業幹物業的，居委會幹居委會的。如今溝通順暢，是誰的活兒，誰就接着。”

——社區黨委成員、物業項目部經理及居民中的黨員代表組成紅色物業聯盟，協調社區管理和物業服務。“長期在社區工作，人熟地熟，居民們樂意把訴求反映給我。”李美紅說，社區紅色物業聯盟一方面征集居民的需求建議，一方面把需解決事項派單給物業公司，節省溝通成本，杜絕相互扯皮。

——引導社區黨員主動作為，激發社區居民自治熱情。老山東裡北社區實行黨員“雙報到”制度，即在職黨員和社區黨員在每個月的最後一個周六到社區“報到”，既商量解決問題，也組織社區服務。

“其實居民們都願意關心社區發展，但需要有人站出來帶頭。”趙紅說，社區黨委組織成立義工服務站，先動員黨員加入其中，再吸引普通群衆參與，推動居民互幫互助，緩解物業服務壓力，實現社區自治。

(刊于《半月談》2022年第9期 )

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