西甯的房價這是在“補漲”，全國的房價走勢如何？現在也到年底了，統計局剛剛公布了一份2019年10月份70個大中城市的房價指數數據，我們可以從中一窺究竟。

​筆者自創了一個“三段論”來解釋2015年以來的房地産周期，從這個“三段論”我們可以去探究為什麼西甯的房價現在在漲，而全國的媒體都在說房價是在開始跌的，這兩者之間的差異就是這麼來的。

先說結論，2015年-2019年為期5年的房地産周期是牛市的行情，牛市從一線城市開始，這是第一段，起止時間是2015年到2017年3月份，時間大概是2年左右，所以現在去看一線城市的房價，基本是和2017年相當的，這個就是為什麼很多媒體說中國的房價在下跌，其實說的是一線城市的房價，因為2年時間了，始終都在震蕩，價格和2017年的高峰是持平的。

第二段是從二三線城市開始的，時間是2016年下半年到2018年下半年，持續時間大概也是2年時間，這種二線城市包括重慶、成都、武漢、長沙、西安等等，現在讀者可以回顧一下，看是否這些城市的房價是否是從2016年下半年開始上漲的，到了2018年下半年到了高點，然後就是回落，到了2019年就是震蕩，維持原來的價格。

第三段是從四五線城市開始的，時間是2017年底到2019年底，維持時間也是2年左右，這些城市就包括西甯這樣的城市，西甯雖然是青海的省會，但是經濟實力無法和其他省會相比，是典型的四線城市，所以我們把西甯劃分到四線城市，這樣來看就理解了為什麼西甯的方法這兩年在上漲。

關于當地産周期的“三段論”的詳細原因和發展過程，在筆者的圖文中“房地産系列”文章中有詳細的分析，讀者可自行去查看，在此不再贅述。

西甯的房價也就是2018年到2019年這兩年上漲的，之前的多年都是在震蕩持平當中，2017年西甯的二手房價格大概是6400元/左右，此前多年一直是這個價格上下在震蕩。

情況的變化發生在2018年，從年初的6550元/平米上漲到2018年底的7500元/平米，上漲了950元/平米，上漲幅度是14.5%。

到2019年，依然是維持了這個上漲的趨勢，房價從年初的7500元/平米上漲到年底的9000元/平米，上漲1500元/平米，上漲幅度是20%，從2017年年底以來，到2019年底，西甯市低房價從6550元/平米上漲到了9000元/平米，上漲了2450元/平米，上漲幅度是37.4%。

西甯的房價未來如何？筆者認為西甯的房價已經接近尾聲，明年必然會從高點回落，然後震蕩橫盤，這是未來幾年西甯房價的大概走勢情況。

筆者在文章的開頭就做過分析了，因為這輪樓市的三段論周期，目前全國的房價有漲有跌，漲跌互現，這是不同等級的城市在不同的周期點所決定的。

下圖是統計局剛剛公布的一份房價數據，2019年10月份70個大中城市的二手房住宅銷售價格指數考科一看出，環比9月份房價下跌的城市大幅增加，達到了35個，正好是一半的比例，這個比例比之前是大幅增加的。

而和去年同期相比，同比下降的城市是13個，所以從同比來講，下降的城市還是不多，上海和廣州作為四個一線城市中的兩個，和去年同期相比房價都是下跌的，而且廣州下跌的幅度最大。

總結：總體來講，西甯的房價上漲已經接近尾聲，也是強弩之末，全國來看，房價上漲的勢頭大體上被遏制了，環比房價上漲和下跌的城市數量一樣多，相信未來幾個月環比下跌的城市數量還會更多，但是從同比的角度來看，下降的城市 仍然是少部分。

四五線的城市房價上漲完成後，也意味着中國房地産市場從2015年以來的這輪行情徹底結束了，下一個周期什麼時候開啟還有待觀察，但是房住不炒是基調，不會把房地産作為短期刺激經濟的工具也是基調，所以對于房地産的調控不會放松，這個也意味着，未來幾年可能都會是震蕩的走勢，這個樣的行情走勢可能更加像2011年和2012年的走勢，這次能夠持續多久也很難說，隻能是走一步看一部。

核心區域城市仍然有其價值，也是未來人口淨流入的主要城市，而其他的城市，随着人口的持續流出，能夠支撐房價的東西越來越弱，尤其是随着年輕人口的流出，影響更是甚大。西甯雖然在全國範圍是四線城市，但是在青海是省會，是青海的區域中心城市，對青海省内的人口有很強大的号召力。西甯每年的常住人口還是在淨流入的。

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