縱觀各個城市的發展，似乎每個城市都有那麼幾個令人唏噓的闆塊，它們都由于各種各樣的原因，發展不盡如人意，即便位于還不錯的地段。

而闆塊的發展也限制了區域内房價的上漲，導緻這幾個闆塊内的房價一直停滞，甚至有房價下跌的情況。

今天我們就來聊聊蘇州最讓人覺得可惜的闆塊，它們到底是被什麼耽誤了？

01

活力島

政策耽誤，曾經是中心

規劃很豐滿，現實很骨感。這句話用來形容活力島闆塊再合适不過。

活力島此前的規劃十分超前，開挖三座人工島，總占地面積約342畝，東、西兩島建設歐式風情商業，更規劃了約400萬方的高層商務樓宇。

◎活力島舊貌

來源：昆山論壇

當時園區湖東CBD尚未成型，相城活力島卻已經有了詳細的發展規劃。

也正是由于活力島的宏大規劃，一大批房企相繼入駐，活力島的房價也一路上漲，2011年均價超過1萬元/平，售價更是超過了當時園區的很多樓盤。

當時，相城新房均價最高才8871元/㎡，可見那時候，活力島的規劃給大家的信心有多麼強。

◎數據來源：安居客

但後來，相城的發展重心逐漸向高鐵新城轉移，十幾年過去，活力島終究沒有憑借超前的規劃成為相城的中心，原先宏大的規劃也并未兌現。

東、西兩座人工島上的風情建築開始被拆除，400萬方的商務樓宇也沒建成，活力島，沒有了活力，隻剩下島。

◎2021年拆除後的活力島

來源：今日相城

而當初看好活力島發展的購房者，眼看十年後的湖東二手房房價高達5、6萬/平，活力島的房價卻停留在2萬多，心中苦楚怕是隻有自己最清楚。

不過，這幾年相城對活力島又有了新的規劃，重新定位城市副中心。

活力島變活力環，串聯起周邊的多個配套，交通、文化、商業、教育、醫療等配套一應俱全。

◎活力島最新規劃示意

可以看到，其實活力島現在的配套設施還不錯，但可惜的是，當初為活力島制訂的一些高大上的規劃并不符合活力島，後期發現不合适之後，活力島的發展一度停滞。

就算現在重新定位，活力島的闆塊兌現也仍需要時間。活力島是否能真的能恢複活力，依舊是個謎。

02

尹山湖

缺乏規劃，先天條件很不錯

如果說活力島被耽誤是因為規劃與闆塊條件不符，那麼尹山湖被耽誤則是因為缺乏統籌規劃。

尹山湖是園區外溢闆塊，與園區隻有一湖之隔，坐地鐵，6分鐘，2站就能到園區。

園區沒什麼新房在售時，也是尹山湖最輝煌的時候。當年憑借近園區的優勢，尹山湖的二手房價最高曾達到3萬/㎡。

但現在提起尹山湖，隻覺得可惜，一方面房價起起伏伏，如今二手房房價基本在2.6萬-2.7萬/㎡。

另一方面，闆塊内的配套資源，數年不變，一直沒有提升。

其實尹山湖闆塊的配套很齊全，要交通有交通，軌交2号線和軌交7号線（在建）從闆塊内穿過，還有多條湖底隧道，出行十分便利。

要生态有生态，尹山湖運動公園，湖邊吹風散步，生活很惬意。

但是商業和教育資源一直沒跟上。尹山湖有三大商業：陽光天地、長申購物廣場、愛琴海購物公園。

去年愛琴海宣布退出，愛琴海購物公園重新變成尹山湖商業水街，陽光天地人氣一直不足，三大商業，隻有一個長申購物廣場活得還不錯。

教育資源就更不用說了，尹山湖最大的痛就是缺乏優質學校。

之前傳了很久的四星級高中，寒山聞鐘最新回複是：尹山湖高中（暫名），暫緩啟動。

這所學校從2019年就在規劃中，連建設規模、效果圖、開工時間、運營日期都确定了，開建計劃卻一直延遲。

◎尹山湖學校效果圖

去年3月，尹山湖和甪直一同被劃為園區飛地。

不過，從目前的規劃來看，似乎甪直的利好更多，甪直整體納入蘇州工業園區管理體系，成立甪端新區，承接園區部分産業。

關于尹山湖的未來，暫時還沒有清晰規劃，幾乎隻字未提。

尹山湖的先天條件很不錯，不僅是因為距離園區近，更是因為尹山湖現在的配套也很齊全，在所有近園區的闆塊中，屬于配套最充分的那一個。

隻可惜，這麼多年過去，官方似乎仍未對尹山湖的發展有明确定位，闆塊内的配套也沒有新血液進入，缺乏優質教育資源一直是尹山湖繞不過去的坎。

03

木渎

提前透支，原本可以很好

說到蘇州讓人覺得可惜的闆塊，不得不提到木渎，它屬于典型的被提前透支的闆塊。

木渎本身的地段、配套都很不錯。

自古以來，木渎就是富庶之地，很多蘇州人都知道《姑蘇繁華圖》，它描摹了千年古城姑蘇從古至今的繁華盛景，而《姑蘇繁華圖》中，有一半街景都在描繪木渎。

古時的繁盛之貌，也延續至今，現在的木渎有着豐富的曆史文化積澱，闆塊内經國家批準的文物保護單位就有12處，享有“吳中第一鎮”的美譽。

◎木渎實景圖

來源：吳中發布

木渎距離蘇州大熱的闆塊獅山僅一路之隔，不僅有豐厚的文脈底蘊，闆塊内的配套也很齊全。

軌交1号線、5号線從木渎穿過，自駕可通過中環西線，快速通達蘇州全城，出行十分便利。

◎5号線木渎站點

闆塊内的商業綜合體也不少，悠方、山姆會員店、花樣城、大運城……多個商業綜合體數不勝數。

這樣一個闆塊，很難想象闆塊内的房子需要打折出售。

而導緻木渎被耽誤的原因，可能要從地價說起。

2016年，木渎接連拍出多宗地王，先是北京國瑞以40億拿下蘇地2016-WG-6号地塊，樓面價24744元/㎡，接着是中鐵諾德，在木渎連着拿下兩宗地塊，樓面價刷新高，逼近2.9萬元/㎡。

◎木渎高價地

木渎拍出如此高價的地塊是什麼水平？這麼說吧，今年蘇州土拍中，園區核心地塊的樓面價差不多是在3.1萬元/㎡，也就是說，那個時候，開發商認為木渎的新房價格可以堪比園區、獅山。

但開發商對木渎的看好并沒有獲得市場認可。

就地價而言，木渎的新房眼看着都要奔3去，但現實是，大家對木渎的接受程度還停留在2字頭，提前被透支地價的木渎，不得不開始打折促銷。

幾年時間過去，曾經的地王項目——中鐵諾德國禮已經熬成了現房，并且依然在售，成交單價在2.2萬元/㎡，甚至還送十萬家電。

木渎闆塊的其他新房項目去化也并不理想，部分項目還打起了價格戰。

今年6.18，木渎闆塊還有樓盤推出5套特價房源，一口單價2.55萬元/㎡，精裝3房總價271萬 。

大境風華優惠力度更大，折後單價低至2.3萬 /㎡，總價僅229萬元起。

闆塊内新房價格戰之兇猛，差不多就是提到木渎，第一印象就是：那邊不好賣啊，都在打折。

闆塊潛力被開發商提前透支，高價地塊與木渎的價值不匹配，最後隻能打折，拼優惠力度。

其實從開發商對木渎的青睐也能看出，闆塊本身條件并不差，隻可惜它的高光時刻隻是短暫地出現了一下。

最後

這三大闆塊各有各的不幸：

活力島是因為政策規劃的不合适而耽誤了闆塊發展；

尹山湖則是因為缺乏明确規劃，導緻闆塊兌現緩慢。

木渎是由于開發商過分相信闆塊發展，提前透支闆塊價值。

但它們也有着相似的共同點：闆塊配套齊全。

對于剛需購房者來說，倒不失為一個不錯的選擇，地鐵、商業、教育配套都有，基本的日常生活所需都能滿足。

買房，沒有對錯，隻有合适與否，适合自己的就是最好的選擇。

你認為蘇州還有哪些讓人可惜的闆塊呢？

歡迎在評論區留言說出你的看法。

以上為正文

編輯 | 張小果

校對 | 蘇州好房姐

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