辦證難，難在不動産統一登記前各類曆史遺留問題紛繁蕪雜。近日，濟南市自然資源和規劃局印發《關于化解不動産登記曆史遺留問題的若幹措施》(以下簡稱《若幹措施》)，結合實際情況，對已交房款、稅款但因開發商等主體滅失，無法提交有效證件辦理不動産登記等六大類問題作出不同的處理意見，從而維護群衆合法權益，化解社會矛盾。

1.

全款買房開發商“沒了”，這樣申辦轉移登記

問：房屋買賣中購房人已履行完支付全部購房款、繳納稅費等相應義務，因開發企業或有關單位營業執照被吊銷或注銷等申請主體滅失，導緻無法提交有效證件配合購房人辦理不動産登記，這樣咋處理?

對已辦理首次登記的建設項目，由登記機構在門戶網站及不動産所在地公告三個月，公告期滿無異議或異議不成立的，可由購房人持買賣合同、購房發票、完稅憑證及未登記原因說明等資料，單方申請辦理轉移登記。

2.

以出讓方式取得占用土地使用權，可直接辦“房落宗”手續

問：房屋、土地分離登記期間，已分别辦理房屋所有權證和土地使用權證的不動産，在後續房屋轉讓時未同步辦理土地使用權轉移登記，導緻房屋、土地權利主體不一緻，如何處理?

對于該問題，《若幹措施》具體問題具體分析，提出了不同的解決路徑。對于曆史轉讓鍊條清晰、原轉讓合同中無特殊約定的，可由現房屋權利人單方申請辦理房地權利主體一緻的不動産登記。如果現房屋所有權人無法提供原土地使用權證書，可由申請人提供土地使用權權屬關系變動清晰的來源性文件及出具承擔有關法律責任承諾書後，由登記機構在門戶網站公告15個工作日，公告期滿無異議或異議不成立的，注銷原土地使用權證。

再就是，對于占用土地使用權為出讓方式取得的，可直接辦理“房落宗”手續，為現權利人頒發房、地合一的權利證書。對于占用土地使用權為劃撥方式取得的：如現權利人使用土地用途符合《劃撥用地目錄》的，直接辦理“房落宗”手續，為現權利人頒發房、地合一的權利證書;不符合《劃撥用地目錄》的，按照現狀出具規劃意見，按現行政策進行評估，報批同意後，為現房屋權利人補辦協議出讓手續并按房屋所有權證證載用途辦理登記。

3.

未辦土地證，先行權籍調查确定權屬

問：已取得城鎮性質房屋所有權證獨占宗地的項目，土地權屬來源資料不齊全，未辦理土地使用權證的，如何辦理土地使用權登記手續?

不動産登記機構先進行權籍調查，對調查結果不屬于集體土地的，合理确定用地範圍，由不動産登記機構在門戶網站及不動産所在地公告三個月，公告期滿無異議或異議不成立的：符合《劃撥用地目錄》的，報不動産所在區政府同意後，按現房屋權利人擁有國有劃撥建設用地使用權辦理登記;不符合《劃撥用地目錄》的，土地來源确定為存量國有建設用地，按照現狀出具規劃意見， 按現行政策進行評估，報批同意後，為現房屋權利人補辦協議出讓手續并按房屋所有權證證載用途辦理登記。

4.

住宅房屋已辦“大證”，這樣繳土地出讓金

問：2003年5月28日《濟南市國有土地收購儲備暫行辦法》施行前，劃撥土地上已取得樓房房屋所有權“大證”(或《若幹措施》施行前已取得土地使用權證，後期又辦理樓房房屋所有權“大證”)的項目，房屋所在小區大部分房屋已辦理轉移登記，原建設單位名下剩餘的部分房屋，在辦理轉移登記時如何繳納土地出讓金?

對此，《若幹措施》明确，住宅房屋參照《關于執行濟南市城鎮住房上市交易土地登記暫行辦法有關問題的通知》文件規定，按照現稅務部門價格認定系統中同一區域和位置房屋價格的 1%繳納土地出讓金;對于非住宅房屋，參照濟南市《關于印發<濟南市城鎮劃撥土地上非住宅房屋上市交易土地出讓金補繳辦法>的通知》文件規定的标準， 按照建築面積與樓面地價乘積的40%繳納土地出讓金。樓面地價按照辦理手續時執行的濟南市政府公布的标定地價(無标定地價的按國有土地基準地價及相應标準容積率)核算。

5.

執行法院判決的非住宅房屋土地出讓金有了參照标準

問：劃撥土地上已辦理房屋所有權證和土地使用權證，因法院判決要求辦理宗地内部分房屋轉移登記，又不具備單獨分宗條件的非住宅房屋，在執行法院判決辦理轉移登記時如何繳納土地出讓金?

參照濟南市《關于印發<濟南市城鎮劃撥土地上非住宅房屋上市交易土地出讓金補繳辦法>的通知》文件規定的标準，按照建築面積與樓面地價乘積的40%繳納土地出讓金。樓面地價按照辦理手續時執行的市政府公布的标定地價(無标定地價的按國有土地基準地價及相應标準容積率)核算。在不動産權證書上記載土地性質為“出讓”，不記載宗地面積等内容。

6.

房、地權利主體不一緻，咋辦房屋抵押登記

問：房屋、土地分離登記期間，已辦理了房屋所有權證，但未辦理土地使用權證獨立成幢的房屋，因房、地權利主體不一緻，導緻無法正常辦理房屋抵押登記，該如何處理?

《若幹措施》明确，由抵押權人出具“知曉該房屋未辦理土地使用權登記，由此帶來的風險自行承擔”的書面聲明後，為其辦理抵押權登記，并在附記欄予以記載。

轉自：濟南時報

來源： 掌上濟南

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