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買28萬二手公寓需要多少稅費

生活 更新时间:2024-12-26 01:12:28

來源:甯波晚報

近段時間甯波的單身公寓市場頗為熱鬧,起因源于這樣一則消息:9月15日甯波将實施新的落戶政策,40年産權的單身公寓可以落集體戶口,這被各類銷售方渲染為天大的利好,在不少人看來,因為面積小總價低,單身公寓具有較高的投資價值,可你知道嗎,它的交易稅費遠高于普通住宅,到底有多高?小編特意為你算了算...

01

主要需要繳納四種稅

首先需要特别指出的是,“40年産權”的房子——包括公寓、商鋪、寫字樓、車位等,不像普通住宅那樣可以享受交易稅費的優惠政策。

具體來說,單身公寓的——

契稅,一律按總價的3%繳納,不分面積大小。

增值稅及附加,或者按總價或者按差額的5.6%繳納(差額問題,下面還會詳細說到),不能享受普通住宅那樣購入滿2年可免征的政策。

個稅,或者按總價的2%、或者按差額的20%繳納,也不能享受普通住宅那樣“滿五唯一”(購入滿5年、為家庭唯一住房)可免征的政策。

還有一種稅,普通住宅交易時候目前是不征的,但單身公寓交易時必須繳納,即土地增值稅。

單身公寓的土地增值稅,或者按總價的5%征收,或者按30%—60%的差額累進稅率征收(這個下面也會詳細說到)。

我們把單身公寓的交易稅費列表如下(印花稅因為很少,我們就忽略不計了。下同。):

這裡面,所謂核定征收,一般是指不能提供原購房發票的;按實征收,一般指提供原購房發票的。

目前在甯波二手房市場上,單身公寓買賣以核定征收方式繳納交易稅費的居多。

依規,契稅由買方繳納,增值稅附加、個稅、土地增值稅則由賣方繳納。

當然,甯波二手房買賣的所謂慣例,是房東“一腳踢”、隻算淨得多少房款,交易稅費通常是轉嫁給買方的。

交易稅費的計算主要有兩種情況:沒購房發票的和有購買發票的。

02

沒購房發票的怎麼算?

先算在不能提供原購房發票、核定征收方式下單身公寓的交易稅費。

假設一套面積50平方米的單身公寓,單價15000元/平方米,即總價75萬元。據上表可知,這麼一套單身公寓,得繳:

契稅=75萬元X3%=2.25萬元

增值稅及附加=75萬元X5.6%=4.2萬元

個稅=75萬元X2%=1.5萬元

土地增值稅=75萬元X5%=3.75萬元

總的交易稅費,高達11.7萬元!

如果所有稅費要買家承擔,那買家相當于是按17340元/平方米的單價買入這套單身公寓,實際單價比合同單價高出近2400元一平米。

03

有購房發票怎麼算?

再來算能夠提供原購房發票、按實征收方式下單身公寓的交易稅費——這個就比較複雜了,小編腦細胞死了起碼一半,主要死在算土地增值稅上……

首先要搞清楚2個概念:

第一,差額,怎麼算?這與計算增值稅及附加、個稅相關。

第二,累進稅率,怎麼算?這與計算土地增值稅有關。

按實征收方式下的所謂“差額”,在算增值稅及附加時候,是指房子的成交價與原購入價的差額。

算個稅,差額則是指房子成交價減去原購入價、原來繳納過的契稅、本次轉讓房屋中所繳納的稅費(包括增值稅及附加、土地增值稅)及有關合理費用(主要是裝修費用)後的餘額。

上文所舉例的那套單身公寓,假設當初購入單價是12000元/平方米、即50平米的總價是60萬元——需要提供原購房發票來證明,那麼現在按75萬元出售,需要繳納增值稅及附加=(75萬元—60萬元)X5.6%=8400元。

因為計算個稅涉及到土地增值稅,所以我們先來算土地增值稅。

土地增值稅的計算公式是:

土地增值稅=增值額×稅率—扣除項目金額×扣除系數

按實征收方式下,土地增值稅的稅率,叫四級超率累進稅率,分成30%、40%、50%、60%四檔,具體計算公式分别是:

1、增值額未超過扣除項目金額50%的,土地增值稅稅額=增值額×30%;

2、增值額超過扣除項目金額50%、但未超過100%的,土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%;

3、增值額超過扣除項目金額100%、但未超過200%的,土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%;

4、增值額超過扣除項目金額200%的,土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%。

這個公式裡面,扣除項目金額的計算,也有一個公式:

扣除項目金額=原購房發票金額×(1 5%×年限) 轉讓環節繳納的有關稅金(包括此次轉讓時繳納的增值稅及附加、當初購房時繳納的契稅等)。

其中,“年限”代表原購房發票所載日期至售房發票開具之日止的年數。而四級超率累進稅率具體公式中的5%、15%、35%,就是指“扣除系數”。

增值額的計算公式是:

增值額=現轉讓總價—扣除項目金額

還是以上文那套單身公寓為例,假設房東是2年前買入的,當時繳納的契稅=60萬元X3%=1.8萬元,精裝修、所以沒有裝修費用,則:

扣除項目金額=60萬元X(1 5%X2年) 原購入時繳納的契稅1.8萬元 此次轉讓繳納的增值稅及附加8400元=68.64萬元

增值額=75萬元—68.64萬元=6.36萬元

增值額與扣除項目金額之比=6.36/68.64=9.3%,即沒有超過50%。所以土地增值稅按增值額的30%計算:

土地增值稅=6.36萬元X30%=19080元

現在,我們返回頭再計算這套單身公寓的個稅:

個稅=(75萬元—60萬元—原契稅1.8萬元—此次轉讓繳納的增值稅及附加8400元—此次轉讓繳納的土地增值稅19080元)X20%=20904元

總結一下。這套單身公寓以按實征收方式需要繳納的交易稅費,包括:

契稅:2.25萬元

增值稅及附加:8400元

個稅:20904元

土地增值稅:19080元

總計交易稅費:70884元,相當于75萬元總價的9.45%。

顯然,雖然計算非常複雜,但按實征收比核定征收,能少繳将近5萬元的交易稅費。

當然,這是這套單身公寓房價漲得不那麼多的情況下算出的交易稅費。

如果這套2年前以60萬元買入的單身公寓,現在翻了一番,漲到了120萬元,那在按實征收方式下,需要按40%的稅率繳納土地增值稅,算下來将近19.5萬元之多!其交易稅費總額則高達33.5萬餘元——相當于轉讓總價的28%!

所以需要特别注意的是,在四級超率累進稅率下,單身公寓的土地增值稅,是你賺得越多、稅越高!

我們也做了個比較的表格:

舉例:一套“40年産權”的單身公寓,證載面積50平方米,精裝修交付,2年前以60萬元總價買進,現在以75萬元/120萬元總價賣出。

買28萬二手公寓需要多少稅費(總價120萬要交33萬的稅)1

04

稅費遠高于普通住宅

不管是核定征收還是按時征收,單身公寓的交易稅費,顯然都遠遠超過普通住宅——

同樣是滿2年、50平米的房子,簡單按核定征收算,單身公寓的契稅、增值稅及附加、個稅、土地增值稅加起來。得繳轉讓總價的15.6%;

而普通住宅增值稅及附加免征、契稅1%、個稅1%、沒有土地增值稅,隻要繳轉讓總價的2%就夠了。

按甯波二手房交易的慣例,房東如要買家承擔全部交易稅費,單身公寓的市場接受度高低,可想而知。

當然,目前甯波二手房市場上有些單身公寓房源,其實是虧着賣的。

像鄞州萬達的48克拉,當初1.5萬元/平方米開盤,10多年了,現在市面上挂牌價僅1萬元/平方米出頭點的也不少。

虧着賣的情況下,以按實征收方式,增值稅及附加、個稅、土地增值稅倒都是不用繳了,但房東的心情,也是可想而知……

記者周科娜

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