GDP穩中求進，昆明商業呈現“慢變奏”。

2021年，昆明GDP總量達到7222.5億元，同比增長了約3.7%。同時，設定了今年（2022年）GDP發展目标為7764億元，瞄準7.5%的年增長率。

望向未來，優質mall加速亮相，消費新勢在萌生，昆明積蓄的商業潛力靜待勃發。

01 2021年昆明商業發展複盤

// 2021年增量57.6萬㎡，海樂世界、宜家家居搶眼

截至2021年底，昆明全市開業購物中心體量存量達595.45萬㎡，數量共計56個；新增商業體量有57.6萬㎡，為近四年最低，新入市項目數量共計4個。

增量逐年遞減，與疫情相關，亦與昆明較高的人均商業水平相關。據赢商大數據監測，2021年，昆明人均購物中心面積已達0.68㎡/人，于同等級的商業二線城市中處于較高水平，存量市場趨于飽和。

此外，疫情以來，昆明重點監測購物中心空置率呈現較快增長，2021年達到15.7%的高位，供需矛盾突出，經營承壓。

從2021年新入市項目來看，昆明海樂世界、昆明宜家家居頗有亮點。

■ 昆明海樂世界——全國首個海樂世界，昆明純商業體量最大（整體項目同期開業面積規模最大）的購物中心，商業面積總計39萬㎡（地上商業24萬㎡ 地下商業15萬㎡），從“運動 藝術 商業 文化 旅遊”多視角切入，打造海樂八景，引入近400家國内外優質品牌，超50家城市首店/旗艦店。

◎昆明海樂世界開業 圖片來源：項目方提供

■ 昆明宜家家居——2021年10月28日，昆明首個宜家家居商場開業，而緊挨着的昆明荟聚于今年1月20日開業。整個昆明宜家項目總建築面積約12萬㎡，地上體量約6.5萬㎡，地下約5.8萬㎡。地上部分，其中宜家家居僅隻占2.5萬㎡，其餘是荟聚部分。

◎昆明宜家家居開業 圖片來源：項目方提供

// 成熟商圈穩坐“高台”，部分存量mall客流、業績亮眼

增量逐年遞減，存量項目間的競争成為昆明市場重點。全國頭部商業玩家與本土商業相互博弈，昆明存量商業正邁入升維、煥新階段。

◎昆明商圈及購物中心分布 圖片來源：赢商tech-城市商業地圖

複盤2021年數據，昆明成熟商圈易出“業績王”項目，如世紀城商圈的昆明世紀金源購物中心、三市街商圈的順城購物中心、柏聯廣場，白雲路商圈的同德昆明廣場，滇池路商圈的南亞風情·第壹城、前衛西路商圈的公園1903等。

三市街商圈順城購物中心，全年攬客5000萬人次，銷售額33億元；柏聯廣場年客流1000萬人次，19億元的銷售額排名昆明前列。自1958年起，三市街就是昆明最繁華的商業交互地，60多年後依舊是“霸主”，中心地帶南屏街日商業客流量超30萬人次。

世紀城商圈昆明世紀金源購物中心，全年客流達到2000萬人次，銷售額28億元，向30億看齊。該商圈10平方公裡的範圍内，人口數量超30萬。從2009年世紀金源購物中心開業至今，世紀城商圈已經邁向成熟階段，大型商業聚集。

白雲路商圈中心的同德昆明廣場，被業界看做一匹黑馬，全年攬獲1580萬客流，銷售額達18.5億元。該項目位處昆明人口基數最大、小區住宅最為聚攏的北邊片區，周邊商業項目少，客群基數大。

南亞風情·第壹城，全年2893萬客流，銷售額達到17.7億元；公園1903以文旅style吸引了1500萬客流，全年銷售額達到18億元。兩個項目所在的商圈均處昆明南邊富人區。

南亞風情·第壹城建立後，西山萬達廣場、廣福路愛琴海購物公園、公園1903等項目陸續呈現，片區商業氛圍逐步增強。

昆明恒隆廣場去年租賃收入2.69億元，同比增長47%，漲幅在全國10個恒隆系商場中排第一。作為昆明最大奢品聚集地，該項目在本地沒有強勁對手，潛在對手高端百貨SKP目前仍未開始建設，金俊廣場也還未開業。

// 開/關店基本持平，“首店經濟”較疫前降溫

從開關店情況看，2021年昆明開關店比基本持平，上半年新開關店比約為1.02，下半年約為0.99，品牌開店趨勢稍顯收縮。上半年，除卻餐飲，均呈上行趨勢，其中生活服務業态尤為凸顯；下半年，疫情反複，餐飲、兒童親子業态關店增多，開店則更為謹慎。

從首店數量來看，2019年162個、2020年58個、2021年70個……不難發現，自疫情後昆明首店數量銳減，2021年的回升幅度并不大。當然，2019年的巅峰數值，跟昆明史上最強開業年不無關系，但不可否認近兩年整體的商業活力略顯疲乏。

首店業态上，零售達46%，餐飲則是42%。餘下的兒童親子、生活服務、文體娛、其他分别占比1%、4%、6%、1%。其中，零售主要集中在服裝和時尚精品，其中服裝17家，時尚精品10家，其餘則是超市3家，新能源汽車2家。

具體來看：

1 本地特色優質品牌湧現：4家全國首店為雲南本土品牌，Yotea's顔葉浮山、CLOVES COFFEE 四葉杯，均為“雲南網紅”品牌。

2 時尚配飾市場火熱：外來品牌以巨量sku彼此“較勁”；本地品牌“文 乙”也急速拓店，以藝術空間形象搶奪消費者注意力。

3 潮玩能量不斷積蓄：TOP TOY 、星際熊、X11……2021年昆明的潮玩市場正式進入到了去“盲盒化”的下半場。

02 昆明商業市場展望

// 2022年昆明76.8萬方商業計劃開業，大量爛尾項目亟待盤活

2022年，昆明預計有9個項目開業，總體量為76.8萬平方米。

■ 從地域上看，主要集中昆明主市區，但近郊起勢亦快

昆明主市區共有7個項目，總體量為56.6萬平方米；周邊市區有2個項目，總體量為20.2萬平方米。其中，官渡區、五華區、盤龍區2022年籌開項目都是2個，西山區1個。

近郊2個項目則分别位于安甯市和晉甯區。近幾年，昆明近郊發展迅速。砂之船奧萊、吾悅、萬達先後進駐安甯，吾悅、三寶遠洋城市廣場等也在晉甯先後啟動，整體推動了昆明周邊商業的多維進階。

■ 從體量上看，各區項目數量相當，城市級商業突出

體量3-5萬平方米的2022年籌開mall有3個，5-10萬平方米有3個，10萬平方米以上的亦為3個，且以金俊廣場、安甯萬達、雲旅商業等城市級商業體為主打。

■ 從類型上看，以購物中心為主，街區占比小，文旅缺失

2022年籌開的9個項目中，有8個是購物中心形态的商業體，僅有昆明南屏茂為地下商業街。在旅遊資源如此豐富的雲南，文旅項目缺失，也折射出文旅項目運營之難。

◎2022年開業項目文旅缺失 圖片來源：攝圖網

另據統計，有7個此前計劃在2022年開業的項目出現了爛尾、停工，累積體量達到61.7萬平方米。2021年3月31日，昆明市正式出台了《關于爛尾樓清理整治工作專項法律評估購買計劃》。

上述文件顯示：2021年初，昆明共有93個項目爛尾；同年9月，相關部門表示要确保2022年全部化解的工作任務。

值得注意的是，與有成功商業案例的開發商合作是目前在盤活住宅後對商業闆塊拯救的方案之一。

例如，2021年6月西南海上開發商與冠江集團達成合作，涉及雙方資源協同、跨界整合 、優化業态等。公園1903與西南海上僅有一街之隔，未來商業項目落地，對于提升該地區的商業氛圍極具意義。

// SKP、龍湖天街、萬象城次第而來，昆明商業新契機

往後看，全國知名連鎖mall陸續布局，昆明商業提檔升級有了新契機：

• 第四個“店王”SKP确定落位昆明東風廣場CBD，聚集高端消費客群。片區内的恒隆廣場2020開業後，成績搶眼。

• 昆明萬象城選址靠近四号線地鐵口，是一環邊上至二環内最大的舊改項目。其所在的五裡中央商務區，也是昆明有史以來二環内開發面積最大的項目。

• 龍湖昆明時代天街立于巫家壩“黃金十字中軸”，以“天街效應”疊加“TOD”的超級發展模式，預計未來将輻射區域内約132萬高質量客群。

目前項目主體結構“加速”施工中，局部區域已封頂，周邊商業配套正“加速兌現”，預計将于2023年下半年正式開業。

// 政策加持，新一波文旅高峰即将到來

雲南四地進入“十四五”旅遊業規劃，昆明列屬其中。

昆明目前市内已擁有例如滇憶465、公園1903、茶馬花街、世博園、融創·滇池後海等成熟的地标性文旅項目。

而在昆明周邊，相關文旅項目的推進也在逐步進行。據不完全統計，目前昆明市近郊達到5000畝并實際落地的文旅大盤共有6個——安甯的融創燕來湖和溫泉山谷，富民的漢華天馬山，晉甯的古滇名城，宜良的華僑城，東川的東川大峽谷。

可見，以昆明為中心的文旅體系正在逐漸形成一定的規模，再伴随着中老鐵路開通，地鐵5号線建設推進等交通幹線的成型，不僅促進市内交通的便利，也将會給周邊的區域帶來更多的機會。

目前，派拉蒙、“七彩世界”、嵩明萬達文旅綜合體等項目建設不斷推進，世博園等老景區提升改造加快，可以預見最快在2023年沉寂了良久的文旅類将有大的動作。

不難看出，2022年雲南的商業地産發展喜憂參半。一方面，不确定性讓已開、籌開mall們放緩了發展腳步；另一方面，SKP、龍湖、華潤次第而來，那些爛尾街邊的商場，新生而出。

多樣因素雜糅，昆明商業呈現出了更多可能。

正是較緩的發展，也讓曾經遲緩的地域發起反超。

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