新安晚報 安徽網 大皖客戶端訊 大凡一個商品、行業乃至商圈，都會經曆一個萌發、興起、爆發，衰退的過程。這就是很多人耳熟能詳的“産品生命周期理論”。在實踐中，唯一的區别是：有的在衰退中沉淪，在沉淪中消亡；而有的則在衰退中涅槃，在涅槃中新生。

給無數老合肥人留下深刻印象的綠都商城、太陽城乃至老城區商圈，都不可避免地走到了第四階段。綠都商城從商業地标到商圈窪地，這當中，既是合肥城市不斷擴展、商業中心不斷多元的代價，也有整個社會整個時代發展的必然性，而回首綠都商城的發展曆程，也許還有一些自身的原因。

綠都商城步行街曾經人流如織。

大勢變遷 老商圈老業态發展乏力

經濟學上有個基礎理論——先發優勢。很顯然，新舊世紀之交的那些年，區位優勢明顯的四牌樓、淮河路步行街商圈，藉此走上巅峰，商鋪的老闆和經營戶都大賺特賺。但是，優勢和劣勢，往往是相伴相生的。

無論是賣場設計，還是交通配套等各個方面，市場先行者在搶占先機的同時，也不可避免地為自己留下了桎梏。

2008 年1 月，合肥商圈發生了一件大事件：合肥百大收購了安徽樂普生，後将店名改為百大鼓樓名品中心銀座。

從萌芽到紅火，再從紅火到消失，樂普生隻用了十多年。樂普生走過的曆程，正是綠都商城在合肥商業叠代、業态進化下發展乏力的生動教材。

1995 年12 月28 日，綠都商城内建築面積達1.85 萬平方米的樂普生開業。憑着“樂為普通百姓創造美好生活”的理念，1997 年銷售額便超3 億元、實現利稅800 多萬元，穩居合肥市零售業三甲。

全聯房地産商會商業地産專業委員會專家委員、中國城市網點建設管理聯合會學術委員、飙馬智庫首席策劃師何其琛分析，長期以來綠都商城給人的印象是區位好，是客流會聚中心，高端客戶和品牌聚焦于此。另外交通便利，旁邊就是BRT 樞紐車站。

但随着合肥城市空間的拓展，城市骨架的“拉大”，城市多個副中心、新中心出現，合肥商業也随之向外擴張。政務區湧現萬達廣場、銀泰城、新地中心、萬象城等一大批現代化購物中心。濱湖新區則崛起世紀金源，以及融創樂園等新興業态。綠都商城所在的老城區商圈則出現交通弊端凸顯、電商沖擊等情況，商業呈現一定老化。

與此同時，老城區人口也發生了較大變化。合肥市政府、安徽省政府等一大批毗鄰綠都商城的政務機構，紛紛遷入政務區和濱湖新區，帶走了龐大的高收入人群。而新生代人群又鐘情于網購，“消化”了綠都商城這樣的實體商業消費。

憑借樂普生、網吧、桌球室等百貨、休閑娛樂、小服裝商貿等紅火的綠都商城，外患重重之下，業态“後勁”不足，缺乏當下主流消費群體青睐的體驗式消費業态。

2017 年1 月，綠都商城負一層改造成集購物、餐飲、休閑、娛樂、景觀為一體的合肥時尚1983 購物廣場試營業，吸引了約300 商戶入駐，試營業期間日人流量便達到5000 ，五一開業期間人流量達到5 萬人次。

雖然因為種種原因，最終該廣場陷入停業、破産結局，但當時的開業情況還是能從側面反映出新業态的實踐有一定的市場基礎。

何其琛認為，在合肥多中心發展、新商圈興起、老商圈人氣減少的情況下，綠都商城業态需要轉型升級，從負一層到上面五六層，每層之間進行清晰的業态規劃，彼此之間形成良好互動。綠都商城天然的體量優勢，加上位處淮河号與宿州路十字路口、宿州路兩側區域的核心位置，借勢進行業态更新，迫在眉睫。

項目難點 産權分散運營不容易

據了解，綠都商城屬于合肥舊城改造項目，項目于1986 年經省政府批準立項，于1993 年全主體結構完工，1995 年全面投入使用。商城建築面積超過10 萬平方米，可謂合肥SHOPPING MALL 的“鼻祖”，當時也是合肥乃至華東體量最大的單體建築。

由于曆史原因，項目業主組成分散且多元。據商城的物業服務商綠都物業人士介紹，整個商城業主總數超過1000 個，業主中既有個人小業主，也有各類企業和各種單位，“有的業主持有的面積僅幾個平方米”。

這一特點對于商城的運營可能并不是好事。何其琛認為，業主個體的分散性意味着意志的多元性，在面臨某一決策時很難“一盤棋”，達成一緻意見。這可能導緻商城很難從源頭上對商業業态進行統一規劃，在經營上進行統一運營。

這樣情況的商業體，業主如果擰成“一股繩”，團結一緻，統一規劃，則更利于市場的培育和發展。事實上，綠都商城就有過類似的曆程。記者了解到，由于綠都商城所處的黃金區位，很多投資商曾對其有過合作意向。其中，負一層的發展曆程可以說是綠都商城的縮影。據合肥百貨大樓集團股份有限公司前副總經理武義平回憶說，2004 年前後，公司對綠都商城負一層多番考察，計劃對負一層進行統一租賃、運營，打造地下購物廣場或超市賣場。

當時甚至已經成立了前期工作組，不過在經過大量調研後決定放棄，其中一個很大的原因就是負一層業主有70多家之衆，達成一緻意見較難。

2007 年，來自浙江的開發商被招商引資進來，意欲對綠都商城負一層進行整體運營。這就是後來的安徽國商置業投資發展有限公司。

多年來，該公司一直在對負一層業主的經營權陸續簽約、歸集，直到2013 年，在負一層打造地下停車場的項目才成型。最後停車場項目無疾而終，經過股權變更，負一層由時尚1983 購物廣場整體經營。最終廣場也經營失敗，走入清算破産，導緻業主、商戶權益受損“雙輸”的結局。

不止是綠都商城，事實上，因為物業産權分散，業主訴求不一緻，容易産生糾紛，商業體經營困難的情況并不鮮見。2015 年5 月，金鷹商貿集團宣布，因物業産權存在糾紛及物業營運條件受限，集團旗下位于合肥市大東門和百花井兩間門店将于5 月10 日起暫時歇業。對合肥熟悉的人知道，要歇業的這兩家店生意一度十分火爆。至于歇業的原因，金鷹方面表示，百花井店所處物業為集團旗下從其他方租賃的店鋪，由于物業産權存在糾紛，加上小業主衆多且利益訴求不一緻，已導緻門店難以正常開展經營。最終，這家商場再也沒有重新走入合肥市民視野，曾經風光無限的商業大樓本身也不複當年紅火了。

當下，綠都商城要發展，仍面臨着這一問題。

曆史遺留 未開征專項維修資金配套“底子”差

記者了解到，綠城商城投入使用已20 多年，作為典型的“邊設計、邊施工、邊修改”的三邊工程，至今沒有竣工驗收。而由于至今未開征物業專項維修資金，綠都商城的“養老”也成為問題，建築整體面貌及配套狀況令人堪憂，硬件的不完善也直觀地影響到消費者的購物體驗，使得綠都商城成為步行街商業闆塊的“窪地”。

楊先生的公司在綠都商務中心12 樓持有800 多平方米的物業，公司是綠都商城業委會成員單位，楊先生是該單位推薦的聯系人。他表示，目前綠都商務中心兩部電梯已超過20 年，超出了建議報廢年限。更新電梯屬于大修範圍，按照相關規定，應該由全體業主或是區域相關業主共同承擔，從物業專項維修資金中支取。但由于曆史原因，綠都商城至今沒有開征物業專項維修資金。為此今年年初，物業公司向業委會發起報告，對改造更換電梯所需的100 萬元費用進行籌集方案的征集，不過目前尚未有進展。

不隻是電梯，綠都商城不少共用設施和共用部位也出現問題。據綠都物業公司程經理介紹，目前，商城外牆立面瓷磚出現大面積空鼓、脫落現象，已發生多起瓷磚脫落傷及行人、砸傷車輛事故；10000 多平米的屋面、退台、各樓層出現不同程度的漏水現象；商城供水管道、供電、消防主機等設備老化，需要更新。為此，物業公司籌資增設了監控攝像頭，對商城實施無死角、全覆蓋的監控拍攝；公司依靠100 多名員工、36 名專職消防隊員及兩支義務消防隊24 小時巡查的“人防”措施，确保商城消防、二次供電、供水安全。“對綠都這樣的大體量的、且使用年限較長的建築來說，安全是一切的基礎。”程經理說，但靠物業的人防措施畢竟不能治根，設備問題都是隐藏的“雷”，隻有開征物業專項維修資金，徹底更新設備，才能讓業主、商戶、消費者安心。

此外記者也了解到，綠都商城周邊交通方面也存在“淤堵”。商城西邊是人民廣場BRT 樞紐站台，衆多公交線路彙集于此，可以帶來大量的人流。但由于動線設計的問題，這些人流卻無法直接通往商城内部、轉化為商城人流。而對私家車主來說，綠都商城的停車配套也是十分不便。商城沒有自己的規模化停車場，原有的停車場如今是公交換乘中心，毗鄰的人民廣場地下停車場負二層通道又與商城不通，難以滿足綠都商城消費購物的停車需求。

如此種種，最終使得綠都商城逐步陷入發展“瓶頸”，而人氣如何“複活”，還需要多方考量。但前方終究是光明的，老城區依然具備無與倫比的活力，合肥市表現最好的商業綜合體，畢竟還落在四牌樓淮河路商圈。

新安晚報 安徽網 大皖客戶端記者 姚一鳴 胡繼洪 胡霞利/文 王從啟/圖

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