上半年寶山樓市看點集中在外環以内的大場和楊行闆塊，而下半年随着金地天地雲墅、雲麓之城相繼拿證，重心逐漸像外郊環轉移，那寶山房價格局又有哪些變化呢？

3盤區位圖

今年寶山外環以外一共開了5個盤，除了上海長灘和中鐵北城時代外，其餘三盤普通住宅均價都為3.8萬/平，三盤分别為顧村金地天地雲墅、羅店雲麓之城、羅泾雍和府，基本上在一條直線上，其中金地天地雲墅與雍和府(直線距離約15公裡，這麼遠的距離為何房價卻絲毫不受影響。

 2闆塊新房供應不足 房價走勢跌宕起伏

從兩闆塊的一手項目供應來看，羅店共有8個一手項目，但是活躍盤不多；靠近美蘭湖多為高端别墅項目，如遠洋鴻郡、遠洋麗茲堡長期隻有獨棟别墅在售；純新盤如招商主城、萬科啟宸(尚未拿證，也就是說羅店真正活躍的盤隻有雍和府和雲麓之城，新房供應不足。

羅店與顧村一手項目一覽

而顧村闆塊隻有3個一手項目，央玺為純新盤，金地天地雲墅和中國鐵建青秀城沉寂近1年，遲遲未拿到預售證，顧村新房供應長期為0，比羅店還少，而兩闆塊新房供應也直接影響了房價走勢。

顧村羅店上半年一手房價走勢

從上圖來看，顧村和羅店房價都能用跌宕起伏來形容，尤其是顧村房價3連跳，不過5月達39462元/平；而羅店房價雖然5月份也出現跳水情況，但整體穩定在3.5萬/平；兩闆塊房價相差并不算大，闆塊房價對區域内項目售價的影響有限。

三盤PK 四大因素影響近郊遠郊盤房價

從金地天地雲墅、雲麓之城、雍和府項目本身來看，都是集别墅和普通住宅于一體的混合型小區，容積率也相差不大，主要的差别有四個方面，一是軌交，二是交付标準，三是樓盤年限，四是戶型。

3盤基礎信息一覽

金地天地雲墅是周邊三條軌交，分别是1和7号線以及在建中的15号線，但是三條軌交與項目的距離均超過2公裡，項目并不是典型的軌交盤，但還是完勝隻有1條軌交的雲麓之城和0軌交的雍和府。

金地天地雲墅

約38000-42000元/平方米

三居室,四居室,别墅

寶山區電台路與蘇家浜路交彙處（近寶安公路）

三盤的交付标準也不一樣，金地天地雲墅為毛坯交付，雲麓之城和雍和府普通住宅為帶裝修交付，也就是說顧村毛坯的房和羅店裝修的房一個價，如果排除裝修的因素，金地天地雲墅的價格應該高于雲麓之城和雍和府。

雲麓之城

約38000元/平方米

别墅,三居室,二居室

近滬太路、羅新路

雲麓之城和雍和府都是純新盤，而金地天地雲墅首次開盤是2015年，目前是現房在售，而且本次開盤推出的是最後一批房源。一般而言純新盤開盤價格會相對較高，而最後一批房源加推為了能盡快清盤，售價一般不會太高。

從戶型來看，金地天地雲墅戶型建面為95-126平米，雲麓之城為75-90平米，雍和府隻有89平一種戶型，相比較而言，金地天地雲墅戶型能滿足更多購房者的需求，舒适度更高，而雲麓之城和雍和府偏向于剛需，總價更加可控。

金地天地雲墅126平米戶型

這套是金地的專利戶型，南向面寬約13米，客廳寬約6.4米，整體采光充足；雙入戶設計，購買食材等可直接通過玄關進入廚房，避免經過客廳；南向三開間，客廳帶有隔斷書房，也可以做成兒童房，可靈活使用；南向四個功能間各自帶有陽台或者飄窗，保證了每一個功能間的采光和通風及私密性。

總的來說，三個相距較遠的盤卻賣同一個價格，一定程度上是對限價的妥協，但更多的是各種因素綜合作用的結果，寶山房價格局依舊是從近郊到遠郊遞減，至于遠郊房價如何變成近郊就要看未來發展格局。

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