撰文：佩奇 美編：田青 校對：紫藤

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鄭州6萬套二手房，有價值的不超過10%

最近在查貝殼二手房的信息，發現一個不同的維度。

過去在篩選房源的時候，會在一個固定的區域，按照總價、單價等一定的要求高低排序，這樣排下來基本上可以将區域内最優質的的房源從上向下排出來。

特别是可以根據自身的資金情況，直接篩選匹配的小區和房源，這樣選擇二手房更有針對性。

然而，最近随着鄭州房地産市場同鄭州的天氣一樣開始轉涼，我換了一個角度對二手房進行篩選，也就是“按單價由低到高”進行排序。

這樣排序下來的結果讓我相當驚訝。

比如篩選二七區，共計篩選出約7000套二手房，大量單價5000元/㎡左右的房源。

更重要的是，這些房源大部分都是挂牌超過半年以上的房源，不少房子總價基本與市場上一輛B級車的價格相當。

再比如金水區，這樣挂牌價的房源同樣大量存在，且大多數都已經挂牌很多但卻沒有找到買家。

當然，如果從全鄭州市的維度來篩選，中原區、管城區、惠濟區等老城區的範圍内，還有大量這樣的房源。

也許是過去的單位房家屬院、也許是集資房、也許是經适房、也許是房改房轉正等等，總之這樣的房子種類衆多，渠道也各自不同。

但是，他們都有一個共同點，足夠老且足夠久。

特别是在經曆過“7.20暴雨”之後，這樣被物業抛棄、被民衆遺忘的房源，大多數都是“自救”，根本沒有統一和像樣的物業團隊進行管理。

在日常生活當中，烏漆墨黑的樓道、常年堵塞的下水道、華容道式的停車位、被市政秒殺的綠化景觀等等諸多劣勢，已經與時代完全脫軌。

居住性堪憂，流動性更差，這類房子像是身體不佳的老人，正在逐漸被這個城市邊緣化。

與大量鄭州老破小通縮形成對比的是，房價穩步向前的50個次新房小區。

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要買，看這50個小區，就夠了！

如果說7.20暴雨是檢驗物業優劣的金鑰匙，那打開房門之後，就是鄭州最能保值和增值的房産類型——次新房。

為何說是次新房，而不是新房。

因為新房價格是開發商行為，行情好的時候開發商定價高一些，多賣點錢，或者玩“低開高走”的營銷套路，最終造成一種“僞漲幅”的社會假象。

二手房更多的市場行為，價格是經過市場洗禮和購房者“買出來”的，更貼近市場需求，更符合市場價值規律。

特别次新二手房，房源新、物業相對給力、綠化初長成、比新房體驗更真實、沒有幾年的等待周期。

但是，優質的房源畢竟是少數，鄭州老破小加速墜落的時候，真正在增值和保值的，也就是下面這50個小區，且買且珍惜吧。

1、鄭東新區（10個）

東區的優質小區有幾個特點：房源新、位置好、品質佳。

其中，以老鄭東新區組團中房源數量和小區數量最多。

綠城百合、聯盟新城、永威翰林院、銀河丹堤等幾個小區均是上榜社區，盡管随着北龍湖的崛起，大量人群開始轉移至北龍湖組團，但是CBD老的豪宅窩，對于不少人而言，仍舊是不錯的改善品，完全可以接盤。

此外，更明顯的是高鐵東站附近的樓盤。

比如，華啟金悅府在7.20暴雨中物業表現優異，二手房有微張；海馬公園是常青樹，就不再贅述；正商鉑鑽不僅社區環境好，近些年更是随着春華學校的興起而水漲船高。

除此之外，比如永威翡翠城、中豪彙景灣、永威五月花城等小區均是不錯的标的。

2、金水區（9個）

與東區多是商品房房源制霸榜單不同的是，金水區多以學區房和部分單位家屬院為主。

首先就是金水CBD三兄弟的正弘藍堡灣、英地天驕華庭和萬達公館，這幾個樓盤在金水區屬于“集大成者”，地段、物業、商業、學區、品牌等應有盡有。

其次就是部分小地段内的扛把子，比如北三環以北的普羅旺世、比如信息學院路上的東潤泰和和中海錦苑、比如廣電南路上的嘉辰麗景苑等。

還有就是依靠綜合因素的，比如恒大名都、廣彙PAMA等。

3、二七區（5個）

作為典型的鄭州老城區，二七區隻要是新開發的次新房，都能在二手房市場有不錯的銷售成績。

其中比較典型的是憑借學區 品質 物業緻勝的康橋金域上郡，這是康橋從品質房企到規模房企的轉型之作，盡管受制于城改和高容積率，但是絲毫不影響其價值。

華潤悅府也是二七區的标杆品質樓盤，特别是在7.20暴雨中華潤物業被悅府的業主快要吹爆了，實在是太負責任了。

除此之外，還有升龍城六号院、升龍國際、泰宏建業國際城12号院等。

4、中原區（6個）

與金水區和二七區類似，中原區也是分布着大量的老舊社區，這就導緻新樓盤和新房源似乎稍微新一點，就能碾壓過去普遍房齡超過20年的房子。

中原區主要的優質二手房小區呈現出兩個區域的分布。

第一個就是中原錦藝城附近的三兄弟，也就是錦藝國際華都、盛潤錦繡城和方圓經緯三個社區，常年的二手房均維持在1.8萬/㎡以上，對于生活在中原路以北的中原區居民，這三個小區是附近改善生活的唯三選擇。

第二個就是以昆侖望嶽一期為代表的的二砂附近，目前昆侖望嶽一期不少房源已經挂牌到2萬/㎡以上，此外還有周邊較為新的康橋上城品、永威西苑等小區。

5、管城區（5個）

與幾個老城區類似，管城區隻要是新開發的樓盤，幾乎均可以上榜品質小區。

比如正商華鑽E區、F區、萬科美景龍堂、康橋知園、金地鉑悅等幾個次新房小區，盡管當中部分小區在交付的時候遭遇了維權，但是在老舊社區為主的周邊，依然有一戰之力。

此外，南三環之外的綠都紫荊華庭也是相較而言不多的次新小區。

6、高新區（4個）

高新區的優質次新房小區，大多數與學區相關。

比如因為劃片鄭州中學附屬小學的金科城，能上朗悅慧的朗悅公園道一号，整體的二手房成交價均在1.8萬/㎡以上。

此外，高新區瑞達路的保利永威西溪花園、四環外的萬科城，因為物業和品質的主要因素，也是片區内為數不多的優質二手房小區。

7、惠濟區（6個）

一開始作為鄭州的低密别墅區，環境是惠濟區最能打的。

除了大量的别墅産品之外，惠濟區比較優質的房源重要有兩個闆塊。

第一是北三環以南劉寨辦事處附近，昌建譽峰和建業壹号城邦，均以品質和新緻勝，後者更優。

第二就是北大學城附近，特别是文化路以東區域，正弘瀾庭叙、天地灣等小區，還有惠濟萬達附近的萬科民安雲城、萬科天倫紫台等小區。

依靠學區産生溢價的現象，在惠濟區不明顯。

8、經開區（5個）

同樣作為鄭州早期的開發區之一，本身經開區的新建社區不多。

到目前為止，可以稱得上品質二手房小區的就是富田九鼎世家、恒大綠洲、華潤紫雲府等幾個小區。

而在濱河國際新城，康橋悅榕園、亞新海棠公館等小區地段不如老經開，但是産品力卻足夠強大。

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一邊是通縮，另一邊是通脹

老破小、老破大在快速跌價，次新房卻在穩步通脹中，同樣是鄭州樓市，為何出現正反完全不同的兩面？

1、房子從來都是人性的折射，人們更是嫌貧愛富，見新不要舊的代表。

隻有人口持續流入的城市，才有房地産市場，而流入的人口一般都是有競争力和工作能力的年輕人，但是年輕人對這類房産的需求是急劇下滑的。

現在的年輕人，甯願舍棄通勤，可能也會選擇遠一點的新房，而非市區的二手老破小。

2、銀行對于貸款的收緊。

房齡超過20年的房子，銀行在房貸的時候是慎之又慎，再加上不帶優質學區，在銀行看來就是絕對的劣質資産。

加上部分頂層房源、7.20暴雨侵襲等衆多客觀因素的影響，銀行更是加劇了這一舉措。

強者恒強，弱者恒弱，這一趨勢，在當下及未來的鄭州房地産市場上将會延續下去。

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總結

在當下的鄭州市場，如果不相信新房交付質量，或者有比較急迫的居住需求，二手次新房一定是一個比較優質的選擇。

以上鄭州八區50個比較優質的二手房，正在呈現一種共性特點，如果你買房，一定要把握好。

1、鄭州優質次新房也是偏向于主城區靠東，中原、二七等老城區的房源和社區較少，而金水、東區此類房源較多。

2、改善類房産的價值會越來越高，貴的東西将會越來越貴，如果有此類需求，還是需要盡快解決。

3、房子一定是在不斷換手當中才能保持持續的生命力，大部分不具有生命力的房子，都存在一個共性——舊。

根據相關數據顯示，新房交付後的5-8年期間，一般是房子最具有競争力的時間段（排除市場大行情的影響），随後的日子，房子的價值會開始盛極而衰。

4、再次強調，少量的“精”，一定優于多套的“量”，未來房産取勝之匙就是少量的優置房産，而非多套的劣質房産。

本文完。

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