改革開放以來，城市的發展水平普遍遠高于農村，因此越來越多的農民外出打工賺錢。上世紀90年代末21世紀初，許多外出務工的農民把“小産權房”賣給了村外的人，這不僅滿足了城市人重返農村、享受良好環境的願望，而且增加了一部分收入。但買了房子的人能在拆遷中得到補償嗎？北京京康律師事務所主任、西北政法大學物權與土地研究所聯席所長史西甯律師為各位解答這個問題！

首先大家要認識到“小産權房”不是一個法律概念，而是在社會實踐中形成的一個習慣用語。所謂“小産權房”，是指建在農民集體土地上的房屋，不繳納土地出讓金等費用。其産權證不是由國家房管部門頒發的，而是由鄉政府或村委會頒發的，因此被稱為“農村産權房”，又稱“小産權房”。這類房屋沒有國家頒發的土地使用許可證和預售許可證，國土房管局也不會對購房合同進行備案。

小産權房拆遷能否得到正常合理的補償，關鍵在于買賣是否合法，合同是否有效！合同有效的，可以賠償；合同無效的，不能賠償。主要可以分為以下三類。

1、将小産權房出售給本集體成員，并經有關組織批準認可的，該合同為有效合同，拆遷給予補償；将小産權房出售給非集體成員的，但買受人已取得集體組織的相關批準，合同為有效合同，拆遷将得到補償。

2、小産權房賣給集體以外的人的，是無效合同。在這種情況下，首先要确定房屋所有權屬于農村集體經濟組織，那麼我們可以得到補償，但拆遷補償隻能由集體經濟組織及其成員享有。

3、小産權房屬于違法建設，在這種情況下不能得到拆遷補償。

其次，根據《土地管理法》第四十八條的規定，對征地應當給予公平合理的補償，确保被征地農民原有生活水平不降低，長期生活得到保障。在征地中，應當依法及時足額繳納土地補償費、安置補助費和農村村民房屋、其他地上附着物、青苗補償費，并為被征地農民安排社會保障費。但是小産權房的土地使用權屬于當地村委會或鄉政府，因此拆遷補償一般會交給當地村委會或鄉政府，而不是直接交給小産權房的購房者，因此購房者應積極與拆遷人員和村委會或鄉政府溝通，維護自己的權益。

因此，對于集體組織成員之間的小産權房買賣，經有關部門批準後，合同一般視為有效，可以拿到拆遷補償；向其他集體組織成員出售小産權房的，一般認為合同無效，拿不到拆遷補償。法律禁止不是同一集體組織成員之間的出售小産權房行為。因此，購買小産權房要謹慎，否則，在征地拆遷的情況下可能得不到相應的補償。

史律師提醒：

拆遷是一個長期鬥争，需要全面專業的知識，需要對全局的把控，需要對法條的合理運用。即使一個有着多年訴訟經驗的律師，也在不斷地學習和更新，才能在一個案件中冷靜地分析并作出正确的判斷。而對于非法學的人來說，這是一個龐大的課題，不能僅靠短時間的惡補可以達到的。所以在遇到任何拆遷問題的時候不妨問問律師，在律師的指導下進行專業維權。

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