随着近幾年 “棚改”話題熱度及關注度持續升高，相信大家對這個詞都不算陌生。在信托産品中，也有不少涉及到“棚改”的項目。目前有部分房地産開發企業在實際開發工作中, 會遇到當地政府在企業繳納土地出讓金後,進行土地出讓金返還和以其他補助名義進行返還的形式。那麼，“棚改”的具體定義是什麼？什麼是土地出讓金?返還方式有哪些?下面我們一起了解一下。

棚改是對于城市建成區範圍内、平房密度大、使用年限久、房屋質量差、人均建築面積小、基礎設施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隐患大、環境衛生髒、亂、差的“棚戶區”及“城中村”進行拆遷改造。

在我國，棚改采用“政府主導 國企實施 人才住房”的模式，政府除了鼓勵地方實行财政補貼、稅費減免、土地出讓收益返還等優惠政策外，還允許在改造項目裡，配套建設一定比例商業服務設施和商品住房，支持讓渡部分政府收益，吸引開發企業參與棚戶區改造。另外，在棚改實施過程中，因涉及到公共安全的相關利益，對于少數不服從改造的，都是可以通過行政征收、行政處罰程序等強制執行。

土地出讓金，全稱為國有土地使用權出讓金。其具體含義：

是指各級政府土地管理部門将土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，将土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。

1、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房

一般是由政府先辦好拆遷，地塊達到淨地條件之後，再通過“定向挂牌”的方式把項目土地給到開放商，建好房子之後，政府以土地出讓金返還的形式購買安置回遷房。

案例：某房地産開發企業通過招拍挂購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業已繳納10000 萬元。協議約定，在土地出讓金入庫後以财政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目10000平回遷房建設，回遷房建成後無償移交給動遷戶。

2、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于拆遷(代理拆遷、拆遷補償)

目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出讓，但現實工作中一些開發商先期介入拆遷，政府或生地招拍挂，由開發商代為拆遷。在開發商交納土地出讓金後，政府部門對開發商進行部分返還，用于拆遷或安置補償。

案例：某房地産開發企業通過招拍挂購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業已繳納10000 萬元。協議約定，在土地出讓金入庫後以财政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目10000平土地及地上建築物的拆遷費用支出。國土部門委托房地産開發公司代理進行建築物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費。約定返還的3000萬中，用于拆遷費用1000萬元，用于動遷戶補償2000萬元。企業實際向動遷戶支付補償款1500萬元。

3、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于開發項目相關的基礎設施建設

與上述情況相似，一般情況下，由于實施了土地的儲備制度，政府将生地轉化為熟地後再進行“招拍挂”， 但是在經營性用地招标、拍賣、挂牌的實際工作中，大量存在着“毛地”出讓的情況，尤其是在企業改革、改制處置土地資産時，這種情況更比比皆是。因此，很多政府部門在招拍挂出讓土地後，都會以土地出讓金返還的形式，用于開發項目相關城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等工程建設的補償。

案例：某房地産開發企業通過招拍挂購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業已繳納10000 萬元。協議約定，在土地出讓金入庫後以财政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程建設。

4、土地出讓金返還用于建設公共配套設施(學校、醫院、幼兒園、體育場館)

公共配套設施是開發項目内發生的、獨立的、非營利性的，且産權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施。是企業立項時承諾建設的，其成本費用應由企業自行承擔。而且開發商在制定房價時，已經包含了公共配套設施的内容。此業務實質上是土地出讓金的折扣或折讓，應收到的财政返還的土地出讓金應沖減“開發成本——土地征用費及拆遷補償費”。

案例：某房地産開發企業通過招拍挂購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業已繳納10000 萬元。協議約定，在土地出讓金入庫後以财政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于企業在開發區内建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施。

5、政府将土地出讓金返還給其它關聯企業或個人

目前土地招拍挂制運作過程中，出于各種考慮，在開發商交納土地出讓金後，政府部門對開發商的關聯企業進行部分返還，用于企業經營獎勵、财政補貼等等。

案例：某房地産開發企業通過招拍挂購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業已繳納10000 萬元。協議約定，在土地出讓金入庫後以财政支持的方式給予乙方的關聯企業丙補助3000萬元，用于丙企業招商引資獎勵和生産經營财政補貼。

6、政府主導拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項，隻是獎勵或補助

在土地招拍挂制運作過程中，出于招商引資等各種考慮，在開發商交納土地出讓金後，政府部門對開發商進行返還，用于企業經營獎勵、财政補貼等等。在土地招拍挂制運作過程中，出于招商引資等各種考慮，在開發商交納土地出讓金後，政府部門對開發商進行返還，用于企業經營獎勵、财政補貼等等。

案例：某房地産開發企業通過招拍挂購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業已繳納10000 萬元。協議約定，在土地出讓金入庫後以财政支持的方式給予乙方補助3000萬元，目的是給企業招商引資的獎勵，未規定規定資金專項用途。

【總結】

本文為大家介紹了土地出讓金的返還政策，通過文章我們了解到什麼是土地出讓金，如何計算以及其具體的返還方式有哪些。投資人在“棚改”項目中常常見到這一政策，土地出讓金返還可以增加項目的還款來源，使項目的安全性更高。

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