松江九亭在上海近郊闆塊中，算不上太熱。該闆塊自2018年至今，所開項目，除象嶼虹橋悅府兩次開盤日清後，就再沒出現此類行情了。

但是如今這裡待入市的貝尚灣項目，預期售價要上7萬 /平，開發商卻在極力勸退客戶，甚至都不對外接待，并宣稱低于70分就不要考慮本項目了，這與前期冷清開盤的行情對比形成了強烈反差，到底為何？

冷闆塊出熱盤，何因？

九亭的新房供應本就不多，據易眼看房統計，自2018年至今，也隻有5個項目入市，共分7次開盤，2018年象嶼虹橋悅府能夠實現日清還是因為當時限價從嚴，售價基本與它的下一站泗泾持平，因此成為了當時的熱盤。

數據統計：易眼看房

其實，在去年9月，闆塊内的複地九月開盤也出現了一波向好的行情，認籌比一度達到120%，但怎奈出現這樣的行情卻沒有日清，開盤當日僅去化8成，而在分析原因後發現，該盤當時的認籌金隻有10萬元，相當于“無門檻”認籌，可能出現了部分“水籌”情況。

而這些年九亭其餘開盤項目，認籌比就都非常低了，去化速度也可想而知。

但這個常年看似不溫不火的九亭，在接下來的新房市場裡，可能要發生一些變化。

先看供應量，自從去年9月至今，九亭都一直處于斷供狀态，積蓄的購買力持續一年都無法得到釋放，這成為了九亭接下來新房火熱的因素之一。

但其實九亭并不是沒有新房，甚至即将入市的項目，都從期房熬成了準現房，隻是這些項目都不急于入市，被人為控制，間接制造了供應稀缺的現象。

比如貝尚灣項目，早已建好，至今還有4幢樓等待開盤，再如洋江唐頓公館，從期房熬成了準現房，至今都未取證入市。

貝尚灣待售樓棟實景

再看闆塊行情，根據九亭當地中介描述，如今九亭近10年房齡的售價，如貝尚灣這樣屬于區域标杆型項目挂牌價約6.5-7萬/平，真正挂牌7萬 /平的房源并不多，但有數據顯示，貝尚灣二手核驗通過價最高達到7.37萬/平，像奧林匹克花園這樣09年建成的小區，也要約5萬多/平，而新房在限價因素下，也就具備了價格優勢，形成了一二手倒挂。

再者，九亭的品質小區并不多，貝尚灣屬于其中的代表之一，小區外立面經過多年風吹日曬，看起來依舊很新，内部景觀、園林也都保養得非常不錯。

貝尚灣小區實景

因此在九亭闆塊内，在價格相差不大的情況下，這樣的小區也就凸顯優勢，再次推出新房就成為了購房者争搶的對象。

據我們所了解，項目預計售價要達到7萬 /平，但按照限價程度，恐怕這一價格很難批複，這也是該盤遲遲不開的理由。另外從側面打探得知，去年該盤開盤有差不多6800元/平裝修包的價格存在的。而所謂7萬 /平的報價，或許也包含了這部分價外款，最終如何，隻能等待開盤後知曉了。

值得注意的是，當前上海商品房銷售已非常透明，這種價外款事實上是不被允許、且違規的，這點還需購房者注意。

而洋江唐頓公館也是如此，開發商預期售價要達到6.5萬/平，或因此售價，該盤也遲遲不開。

但不管怎麼說，按照現在的行情來看，如果最終定價導緻一二手房嚴重倒挂，買到房子依舊有利可圖，那麼開發商也就有了更大的信心，來迎接高分和付款方式更好地購房者了，因為确實不缺客戶。

所以貝尚灣的銷售會說道“就算按照1.3的認購入圍，買我們項目也至少要70分以上，否則就不要想了。”

北九亭交易量高于南九亭，品質次新房成交居多

如今九亭的新房看似已不愁賣，但二手房如何？

根據上海鍊家數據顯示，剔除松江南部房地産不活躍外，松江新城、松江中部、松江泗泾以及松江九亭是比較傳統的剛需闆塊，而在剛需闆塊中，九亭的成交量墊底，1-8月共成交二手房總套數為1806套。

數據來源：上海鍊家

而新橋、佘山作為傳統别墅區，顯然成交更低，總量都不到1200套，九亭相比這兩個區域又明顯有活力。

再看價格，以近兩個月的成交來看，九亭的成交均價基本穩定在約4萬/平上下，這要比松江其他闆塊高出不少，那麼成交量相對較少也就可以理解了。

數據來源：上海鍊家

而在九亭闆塊内，上海鍊家提供的數據顯示，今年1-8月，成交排名前20的小區，北九亭占據了13席，而南九亭隻占了7席，因北九亭是近十幾年開發的全新片區，不僅價格要比南九亭高，而且成交也非常活躍。

數據來源：上海鍊家

從這一取樣數據也能看出，購房者想要在九亭置業，優選北九亭。

而排名前20的成交套數已達到了1490套，占2021年1-8月九亭總交易量的83%，不難看出，購房者無論在北九亭，還是南九亭置業，大多還是選擇近十年左右且品質較高的小區，這類小區的價格大多也屬于區域較高的水平，總體來看，九亭的買家更偏品質剛需和初級改善。

值得一提的是，鍊家給出的九亭網簽成交均價與當地中介給出的成交參考價差異較大，不排除存在房價做低的可能性。

整體來說，當前的九亭，确實有一二手房倒挂趨勢，如果新房沒有價外款，那麼當然優先選擇新房，但若新房産生價外款，與周邊二手房相持平，那麼就要衡量購房的實際支出了，購房者需三思而行。

價格相同的闆塊，不止有九亭

當然，買九亭的房子也不是唯一選擇，畢竟像九亭這樣的市郊，上海還有很多，比如嘉定江橋與南翔，前者是虹橋商務區範圍，後者屬于虹橋輻射區，這兩闆塊與九亭十分相似，如今新房售價分别為5.9萬/平、5.75萬/平。

而九亭今年的新房入市，想要突破6萬/平，實話實說，是有一些困難的，我們預測或也就在5.5萬/平，倘若這一售價存在，買九亭也是個不錯的選擇，但若如前文提到的要上7萬 /平，那麼顯然九亭就失去了性價比。

九亭與相似區位房價對比

不僅如此，再擴大範圍，寶山淞寶新房約5.5萬/平，而貼着1号線的楊行單價更低，隻有約4.7萬/平，顧村新房也不到5萬/平，寶山這幾個闆塊有交通，地段也與九亭一樣，同屬市郊，但價格顯然更具優勢。

若再與九亭北面的徐泾（大虹橋）做對比，如今闆塊内的紅盤蟠龍天地，單價也不過6.15萬/平，更遠一些的徐盈路地鐵站新房，單價也才剛到6萬/平，如此來看，九亭何緣要開出7萬 /平的售價？

所以購房者不用灰心，即便分數不高，無法在九亭置業，也可以前往與九亭相似的闆塊，而我們所挑出的這些闆塊，也并不比九亭差。

做個總結，九亭新房若是開出5萬 /平的售價确實有性價比，但走訪調查發現，這裡的開發商都過于自信，都想要開出更高的價格來獲取更大的利潤，所以如果超過6萬/平，甚至文中提到的7萬 /平，事實上這裡的新房就可以放棄了。

而在九亭置業二手房，買次新是個相對不錯的選擇，這種房子有預期，而且抗跌。

但如果要擴大範圍置業，其實九亭的可替代性很大，不妨把眼光擴大到市郊範圍，再與九亭做綜合對比，擇機置業。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!