商鋪轉讓費法律是否支持?文/常遇春律師，專職律師，法世界頭條号、公衆号特約律師，今天小編就來說說關于商鋪轉讓費法律是否支持?下面更多詳細答案一起來看看吧!

商鋪轉讓費法律是否支持

文/常遇春律師，專職律師，法世界頭條号、公衆号特約律師

房屋租賃作為日常生活中普遍事件之一，由此引起的糾紛越來越多。房屋租賃大緻可分為經營性房屋租賃和居住用房租賃，因經營用房在使用權年限、位置、房屋消防要求，房屋轉租時是否存在店面轉讓費、合同雙方當事人的經濟條件、主觀心态等各方面比居住用房租賃更複雜，本文隻對經營用房轉租時承租人所收取的店面轉讓費性質、合法性進行探讨分析，與讀者共享。

一、房屋轉租合同中承租人和次承租人的權利基礎

房屋轉租，是指承租人在承租他人房屋後又作為出租人，将租賃房屋再出租給次承租人，承租人與次承租人形成新的租賃關系，但承租人仍然依據其與出租人的租賃合同承擔相應的權利義務。房屋轉租在經營性房屋租賃中是較為普遍的現象。

最高人民法院在城鎮房屋租賃合同司法解釋中，對于轉租有若幹規定，其中對合同相對性理論有所松動，即次承租人在承租人欠付租金導緻出租人解除租賃合同時，可以代承租人支付欠付租金，以此對抗出租人和承租人之間的合同約定，由此賦予了租賃權部分物權化的特征，是對出租人、承租人、次承租人現實權利義務的一種綜合考慮。

房屋租賃合同的當事人為出租人和承租人，合同标的是出租人的房屋使用權，基于此标的之上的合同權利義務，構成雙方的債權債務關系。基于合同相對性理論，租賃合同隻是對出租人與承租人進行約束，雙方應嚴格依照合同約定行使權利履行義務。在合同中，出租人一般會就是否同意承租人在承租期間轉租事宜進行明确約定。在同意轉租的情況下，承租人将房屋轉租後，對出租人和承租人之間的合同關系并無影響，出租人依約收取租金，獲得房屋的使用權收益。承租人按約交付租金，隻是因其将房屋進行了轉租，房屋的使用權已轉讓給了次承租人。對于承租人與次承租人之間的合同，雙方當事人是承租人與次承租人，合同标的是房屋的使用權。

二、店面轉讓費的來源及法律性質分析

很多經營用房在轉租時，承租人除了将未到期的房屋使用權轉讓給次承租人外，還會額外收取次承租人一定的店面轉讓費（現實生活中常稱之為店面轉讓費、櫃台轉讓費、房屋轉讓費等）。非常遺憾，雖然法律法規、司法解釋規定詳細，但對此項常見于生活之中的費用未有涉及，故對其性質及在産生矛盾時如何處理未作出規定或說明。現從店面轉讓費産生的基礎、性質及其合理性等方面進行分析。

店面轉讓費收取的理由，一是承租人承租房屋後因裝飾裝修而支出的費用，因其在承租期限未到期時轉租給次承租人，次承租人因此而受益所應當承擔的費用，此種費用是基于财産權而收取；二是承租人收取此筆費用，是因為承租人對租賃合同之租賃權的轉讓，即承租人對自己合同權利的概括轉讓，因此對次承租人收取的權利轉讓費，此種權利，是基于租賃合同而産生；三是建立在租賃權基礎之上的對未到期房屋使用權升值的一種預期，這種預期具有風險投資的性質，或升值或貶值，概由承租人和次承租人對其風險進行判斷決定，如此，這種基于租賃權而收取的店面轉讓費具有風險投資的特征。

一般而言，對于提出向次承租人要轉讓費是因承租人裝飾裝修或改擴建等付出的費用進行收回之說，根據《合同法》及相關司法解釋的精神，基于承租人對房屋的添附，其有權在轉租時對其添附部分在次承租人受益時要求支付一定費用。對于承租人基于租賃權而收取店面轉讓費，則有觀點認為，合同等價有償原則已體現在承租人向次承租人收取的房屋租金之中，房屋租賃的目的是為行使房屋使用權，達到物盡其用及市場流通的目的，承租人進行轉租是因各種原因不再使用房屋，法律并未禁止其按市場規律向次承租人收取更高的租金或較低的租金，其在房屋本身的使用價值之外額外收取的費用，已背離了房屋租賃合同的目的，且按此邏輯，房屋出租人在出租時同樣有權向承租人收取房屋轉讓費，這在法律上講不通，那麼承租人收取次承租人的房屋轉讓費一樣沒有法律依據，不能為法律所支持。對于将房屋租賃權作為一種風險投資并依此收取房屋轉讓費，依據是在權利轉讓費上加上了風險投資的概念，除依照前述理由不能成立之外，這種建立在他人房屋之上的風險投資首先也應征得出租人的同意：風險投資雖以未到期的租賃時間為期限，但無序的風險将直接損害房屋所有人的權益。

現實生活中的店面轉讓費，很多情況下遠遠超出了承租人所付出的裝飾裝修改擴建費用等，而裝飾裝修則因房屋使用人不同而有不同的需求，轉租方的裝修，一來未必會被次承租人認可，二來轉讓之時承租人也已經實際使用，即使因此為由收取次承租人轉讓費也應當扣除折舊。根據城鎮房屋租賃合同司法解釋精神，司法實踐中對裝飾裝修引起的糾紛是按照實際支出及公平分擔原則進行處理。

三、店面轉讓費矛盾糾紛的司法實踐案例

承租人與次承租人因轉租合同産生的糾紛，依據我國合同法即可作出相應處理，而僅對于店面轉讓費，因相關法律并未對其性質及處理方式作出規定，司法解釋也未提及 ，故需謹慎。近年來，對于店面轉讓費，通常根據退還的理由是否成立，雙方在合同中是否有相關約定來裁決。有約定則遵從約定，如果沒有約定，法院會根據實際履行情況來判斷是否支持退還轉讓費、退還多少。一般主要從合同效力、違約行為、合同解除事由等方面予以審查後，才能判斷是否應該支持退還。

分享以下案例，以供讀者了解法院裁判觀點。

案例一

廣東省高級人民法院（2019）粵民申2129号

根據施茂濤的再審申請，本案争議的焦點問題是：施茂濤是否應返還部分商鋪轉讓費給陳家爵。本案中，陳家爵于2016年3月2日向施茂濤支付了商鋪轉讓費684200元，由施茂濤将其承租的商鋪轉讓給陳家爵租賃，租賃期限至2024年3月31日止，同日陳家爵開始承租涉案商鋪，其雙方之間形成合同關系。雙方在合同履行過程中，由于租賃商鋪所有權人即部隊方面根據中央軍委《關于軍隊和武警部隊全面停止有償服務活動的通知》精神，于2017年7月24日發出《告知書》，要求涉案場地停止經營并收回商鋪，施茂濤亦于2018年3月底實際交還了涉案商鋪。因此，施茂濤和陳家爵在合同履行過程中出現了不可歸責于當事人的原因，導緻合同無法繼續履行，陳家爵自2018年4月至2024年3月的承租權得不到實現，根據《中華人民共和國合同法》第九十四第一項的規定，雙方的合同應當解除。在此情形下，原審判決根據公平合理、等價有償原則，認為施茂濤應向陳家爵退還部分轉讓費，并根據預期租賃期限與實際使用時間的比例，酌情判定施茂濤退還轉讓費441000元，合理合法。施茂濤以陳家爵未能繼續租賃涉案商鋪屬商業風險，應由陳家爵自行承擔的主張，理據不足，本院不予采納。

案例二

湖北省高級人民法院（2016）鄂民申1669号

本院經審查認為：關于《轉讓協議》的效力問題。根據《中華人民共和國合同法》第五十一條“無處分權的人處分他人财産，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效”的規定，歐陽豔未經房屋所有人六二一〇一部隊同意，且在其與李振國的租賃合同到期後，擅自将本案争議房屋轉租給陳春經營使用，該無權處分行為事後未得到房屋權利人即六二一〇一部隊的追認，歐陽豔亦未通過訂立合同等方式取得該房屋的相關權利，雖然歐陽豔與陳春是就棋牌室的轉讓簽訂協議，但其中包含了經營場地的轉租，故歐陽豔與陳春針對包含本案争議房屋轉租在内的《轉讓協議》無效。

案例三

成都市中級人民法院（2019）川01民終16195号

一審法院認為，依法成立的合同，受法律保護。鄭某與安某宇簽訂《商鋪租賃合約》，約定安某宇将位于成都市錦江區房屋轉租給鄭某使用并收取租金等相應的費用。鄭某與安某宇形成了房屋轉租合同民事法律關系，安某宇為轉租人，鄭某為次承租人。合同簽訂後，雙方在履行《商鋪租賃合約》中，出租人成商集團春天超市分公司因安某宇無權轉租行為依法解除其與安某宇簽訂的租賃合同，并收回涉案商鋪，最終導緻鄭某與安某宇之間簽訂的《商鋪租賃合約》無法繼續履行，後鄭某從租賃場地撤出。根據《商鋪租賃合約》約定，安某宇已構成違約，應當承擔賠償損失、退還轉讓費的違約責任。關于轉讓費。本案查明，鄭某向許某祥支付轉讓費100000元。因安某宇的無權轉租行為導緻合同無法繼續履行，故鄭某要求許某祥返還轉讓費100000元的訴訟請求，一審法院予以支持。

二審法院認為：

關于許某祥是否應當返還10萬元轉讓費的問題。鑒于許某祥與鄭某簽訂的該《轉讓協議》系案涉商鋪的承租權轉讓，且鄭某亦實際依該《轉讓協議》獲得案涉商鋪的占有，雙方價款亦已結算給付完畢，故該轉讓協議已因權利義務履行完畢而終止，故鄭某不得再依已終止的轉讓協議主張返還合同項下的轉讓款。同時，本院認為，依據《最高人民法院關于租賃合同法律适用問題的解釋》第十六條“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月内未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持”之規定，本案中，出租人成商集團春天超市分公司系2017年5月18日系主張解除與安某宇的合同，但本案并無足以采信的證據證實安某宇向許某祥轉讓該商鋪時上述出租人曾請求認定轉租合同無效，故許某祥占有案涉商鋪期間仍屬合法占有，其讓渡該占有利益而獲得的轉讓對價并不違反法律規定。于此，許某祥對基于該轉讓行為所獲得的10萬元轉讓費于法有據，且雙方該轉讓協議已履行完畢，故鄭某不得再向許某祥主張返還。一審對此認定有誤，本院予以糾正。

案例四

徐州市中級人民法院（2020）蘇03民終2326号

本院認為：關于涉案房屋轉讓費退還問題

徐菁與李權簽訂的《店面轉讓合同》約定，李權受讓涉案房屋，需向徐菁支付轉讓費80000元，雙方租賃合同約定的租期為5年。雙方在合同中并未對合同解除時轉讓費問題進行相關約定，鑒于被上訴人在涉案房屋内從事了一年的經營活動，即被上訴人李權因受讓涉案房屋的經營權從而獲得了一年的轉讓收益，故一審法院判決上訴人徐菁對該80000元轉讓費向李權全額予以返還不當，本院依法予以調整。結合李權實際經營年限，本院酌情扣減16000元（80000元÷5年），故徐菁應向李權返還的轉讓費金額為64000元（80000元﹣16000元）。

案例五

上海市第一中級人民法院（2020）滬01民終6758号

本院認為，轉租是指承租人在承租他人之物後，将租賃物出租給次承租人。承租人與次承租人之間形成的是新的租賃關系，但承租人仍須依據其與出租人之間的租賃合同承擔相應的權利義務。轉租合同得以履行的基礎，在于承租人保持其租賃權，若承租人的租賃權因上位租賃合同的終止、解除、無效等事由而喪失，轉租合同将無從履行。在本案的三方當事人中，劉小慶為次承租人，王田田、王振洋為承租人，**寶為出租人。承租人在轉租合同中的基本義務之一，即為确保自身對租賃物享有轉租權。然根據查明事實，王田田、王振洋的轉租行為顯然并未征得**寶的同意或授權，在此情況下，**寶有權解除其與承租人之間的租約；而承租人應當對于由此造成的轉租合同不能履行之後果向次承租人承擔相應法律責任。一審據此所作判決，合法有據，并無不當，本院應予維持。

案例六

重慶市第五中級人民法院（2018）渝05民終1219号

一審判決認定本案中雙方簽訂的《商鋪轉讓協議》無效的理由是未經原出租人銀佳超市同意，但王某在二審中舉示的證據能夠證明其将商鋪轉讓給王培強時得到了銀佳超市的同意，故一審判決對于《商鋪轉讓協議》無效的認定錯誤，本院予以糾正。王培某基于其所認為的《商鋪轉讓協議》無效而向王某主張退還轉讓費50000元的理由相應也不能成立，本院不予支持。

案例七

許昌市中級人民法院（2015）許民終字第2177号

本院認為，依據趙文雅與房東李華簽訂的房屋租賃協議的約定，未經房東李華同意，趙文雅不得轉讓。本案中，趙文雅未取得房東李華的同意，将本案涉及房屋轉租給李陽陽，緻使房東李華收回房屋，導緻趙文雅與李陽陽之間的轉租協議實際無法履行，在此情況下，一審判決認定事實并無不當。關于趙文雅的上訴理由，本院認為，趙文雅無證據證明在與李陽陽簽訂轉租協議時告知了房屋未經房東同意不能轉租的事實，且雙方履行轉租協議的時間為2015年1月13日，李陽陽于2015年2月12日提起本案訴訟，故原審判決趙文雅返還李陽陽轉讓費82700元并無不妥。

總結：

通常而言，在合同不存在無效、可撤銷等情況下，房屋轉讓合同中約定的轉讓費系雙方真實意思表示，不違反法律法規強制性規定，雙方均應依約履行。但如在履行過程中，出現不可歸責于當事人的原因緻使合同實際履行不能，而轉讓費作為取得案涉商鋪剩餘租期而支付的對價，根據公平原則，通過參考剩餘租賃期限和實際使用時間的比例來确定返還店面轉讓費比例，較為公平合理。常遇春律師認為，符合以下情形條件之一的，可要求返還轉讓費。

1、商鋪轉讓是否已取得出租人的同意。因承租人未經出租人同意而轉租緻使原租賃合同解除，轉讓協議亦無法實際繼續履行的，次承租人有權向承租人主張返還基于轉讓協議所收取的轉讓費用。

2、商鋪因違反相關規定被行政機關責令拆除等處罰導緻商鋪無法經營。承租方向次承租人轉讓商鋪的，應當遵循誠實信用原則，如實向次承租人披露資産的真實情況，次承租人亦負有謹慎審查、檢驗房産是否符合法律、行政法規強制性規定以及雙方約定的情形。對于商鋪因違反規定被行政機關責令拆除等處罰導緻商鋪無法經營，合同目的無法實現的，次承租人可向承租方主張返還轉讓費。關于返還的比例，則由法院根據雙方過錯程度，按公平合理原則分配。

3、商鋪面臨拆遷、征收、政策變化而無法繼續經營。若商鋪因此等不可抗力原因緻使次承租人無法繼續經營，合同目的無法實現的，本着誠實信用、公平合理原則可向承租人主張返還一定比例的轉讓費。

常遇春律師，專職律師，法世界平台特約律師。專注合同糾紛、民間借貸領域，合同詐騙、集資詐騙、非吸等刑事辯護。合作交流15091098323。

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