2022年是不平凡的一年，由于受新冠肺炎疫情的沖擊，全球經濟比起2008年金融危機的局面，還要嚴重。受新冠肺炎疫情嚴重沖擊，各行各業大多都受到負面的影響。對于房地産開發商而言，因為疫情，面臨逾期交房；對于購房者來說，房款交了，卻不能如期住進新房的現象十分普遍。那麼遇到受疫情影響逾期交房的情形，應該怎麼辦呢？

最近，上海的李先生就遇到了開發商逾期交房的問題。事情是這樣的：2018年12月3日，開發商與李先生簽訂了《認購協議書》，約定李先生認購甲項目A區1層1234号房屋，并于當日支付定金30,000元。2018年12月18日，開發商與李先生簽訂《商品房買賣合同》及合同補充協議，開發商将在建的甲項目A區1層1234号房屋出售給李先生，建築面積22.47平方米，總價款483,402.44元。合同第八條交付期限約定：開發商應當在2019年10月20日前交付房屋，如遇不可抗力，且開發商在不可抗力發生之日起60日内告知李先生的，交房日期可據實予以延期。

合同第九條出賣人逾期交房的違約責任約定：逾期超過180日後，李先生有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30日内退還全部已付款，并按買受人累計已付款的1%向買受人支付違約金。合同簽訂後，李先生當日依約向開發商付清了全部購房款483,402.44元。2020年5月19日，開發商向李先生發送書面延期交房通知書，告知因受疫情影響，不能按期交房，交房時間另行确定。後李先生向開發商主張解除合同，但遲遲沒有結果。自己花了錢買的房子卻遲遲無法入住，李先生十分苦惱，準備通過法律途徑維護自己的合法權益。

經過朋友介紹，李先生了解到北京京雲律師事務所是一家從事房産業務的專業律師事務所。于是李先生來到了京雲律所咨詢自己的案件。京雲律師熱情接待了李先生，在聽取了李先生案件後，京雲律師告訴李先生：雙方約定了解除合同的條件，解除合同條件成就時，解除權人可以解除合同。因此，李先生的房屋買賣合同可以解除，約定的交房日期在疫情發生之前，并且開發商逾期交房的期限遠超過因疫情城鄉建設部門印發的通知中要求的給予案涉工程合理順延6個月的工期。因開發商違約，因此，開發商不僅要退還李先生購房款，還應當支付李先生資金占用費和逾期交房違約金。李先生在聽取了京雲律師的建議後，将案件委托給了京雲律師處理。

【辦案過程】

1.京雲律師積極主張，幫助當事人增加資金占用利息

接案之後，京雲律師立即組成專案律師團隊負責李先生的逾期交房案件。經過專案律師團隊研讨案件，确定了基本的訴訟方案和訴訟策略。在訴訟中，京雲律師向法院提出以下訴訟請求

(1)判令解除李先生與開發商于2018年12月18日簽訂的《商品房買賣合同》；

(2)判令開發商于30日内退還李先生購房款483,402.44元；

(3)判令開發商自2018年12月19日至實際返還房款之日止資金占用費56,105.56元（暫計算至2021年8月5日）。

(4)判令開發商賠償逾期交房違約金4,834元；

(5)本案訴訟費用由開發商負擔。京雲律師發現合同約定的違約金明顯過低，根據相關法律規定：約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加。因合同中約定的違約金過低難以彌補李先生的實際損失，為維護當事人的合法權益，京雲律師幫助當事人積極主張，提出增加資金占用利息的訴訟請求，并得到了法院的支持。

2.逾期交房，法院是怎麼判的？

法院認為，本案的《商品房買賣合同》系雙方當事人的真實意思表示，内容未違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

關于案涉合同應否解除的問題，當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。本案中，開發商逾期交房已近700餘天，按照雙方合同第九條關于逾期交房違約責任的約定，李先生作為買受人有權解除案涉合同。現李先生要求解除案涉商品房買賣合同并返還已付購房款483402.44元的訴請，符合約定，法院予以支持，法院确認雙方簽訂的《商品房買賣合同》予以解除。關于李先生資金占用利息及違約金的訴訟請求。法院認為，約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加。李先生依照合同約定主張違約金4,834元的訴訟請求，符合合同約定，本院依法予以支持。 法院認為，開發商至今未交付案涉房屋，合同中約定的違約金過低難以彌補李先生的實際損失。故其主張增加資金占用利息的訴訟請求符合法律規定。

【京雲律師評析】

遇到開發商逾期交房怎麼辦？購房者可以解除房屋買賣合同麼？可以要回購房款麼？可以主張資金占用費，以及逾期交房違約金麼？京雲律師提醒各位購房者：正常情況下逾期交房屬于違約行為，購房者有權要求開發商承擔違約責任。但新冠肺炎疫情及其防控措施，屬于不能預見、不能避免且不能克服的不可抗力，确實會對工程施工産生影響，因特殊原因導緻工程延期的情形，應當作為減輕開發商違約責任的因素予以考慮。因此，遇到逾期交房問題時，建議咨詢專業的房産律師，根據案件的具體情況選擇合适的解決方案。

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