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這兩天和北京的同行聊天，他認為西安樓市這兩年出乎意料地火，俨然有着“流量擔當”的形象。接着全運會這種國家級大IP，實實在在地會給城市帶來關注、流量，但大型賽事之後，難免會有蕭條。

而在購房群中每當提起這個話題，也必然會有一番激烈讨論。全運會後，西安樓市會涼涼嗎？房價真的會跌嗎？

壹丨沈陽、天津怎麼樣了？

看全運會對樓市的影響，近兩屆的規律相對更有參考意義。

2013年9月第十二屆全運會在沈陽舉行，但在2年後，這裡卻被媒體稱之為“鬼城”。

沈陽全運村位于沈陽渾南新區，為了配合全運會的召開，當地政府提出了“大渾南”發展戰略。2010年，沈陽全運村率先開建，其借勢全運會扛起了渾南新區的發展大旗，就連日本頂級開發商也進入沈陽，業内外對渾南的發展信心十足。

然而，十二屆全運會的結束，恰好趕上了全國樓市低迷。2013-2014年，沈陽全運村所在的渾南新區銷量下降15%，價格也較全運會建設初期的2010-2012年下降10%-15%，舉辦過十二屆全運會的沈陽渾南新區曾有過近五年的樓市低迷期。

而後當地政府積極救市，同時全國市場快速回暖，渾南新區迅速進入補漲期，2020年區域銷售價格接近13000元/㎡，此前五年樓市低迷，此後五年樓市價格飛升，除了全國普漲的影響外，後五年區域各類生活配套的建設夯實了區域價值。

渾南新區是很典型的例子，前期知名賽事IP造勢，但地理位置較遠，區域發展不成熟，又遇樓市低迷，房價出現下跌。後在當地政府的積極扶持下，引進産業及生活配套，為區域帶來了人口與需求，僅2018年，沈陽全市戶籍人口增長1.2%，渾南戶籍人口同比增長9.9%，遠超全市平均水平，有了新晉需求，樓市才能保持活力。

2017年第13屆全運會在天津落幕，天津和以往承辦地一樣，2015年在河西區域建造了全運村，擇址天津外環線内，環線内的河西區域本就是寸土寸金之地，各項配套在全運村落地之前就已經相對成熟，由綠城開發的天津全運村項目在2015年時售價21000元/㎡左右，2018年初其售價已經突破40000元/㎡，2019年、2020年，天津樓市下行後舉辦過全運會的河西反而是最堅挺的闆塊。

2020年，河西區共計成交25.9萬平米，同比上漲了41%，絲毫不見下行迹象；土地端也是如此，去年天津市區的溢價用地，多集中在河西區。

全運會這樣的國民大IP，的确能夠炒高區域房價，但要讓區域價格與價值對等，僅憑一場終會落幕的賽季是不靠譜的，期間引進了多少産業、人口，新建了多少生活配套才是夯實區域價值的關鍵。

貳丨樓市怎麼走 賽事隻是契機

全運會就像是彩頭，起到更多的是錦上添花的作用，樓市走勢如何，還是與市場大勢息息相關。沈陽全運會閉幕時，剛好趕上了全國的樓市蕭條，其距離較遠、配套薄弱的新區自然最先下行，上行周期來臨時，除了當地政府的救市行為，其實更多是全國樓市都在升溫。

天津河西的樓市行情與是否舉辦全運會關系不大，即便沒有全運會的加持，河西闆塊仍是天津樓市中的熱點闆塊。天津去年樓市明顯受挫時，河西闆塊逆勢上行，更多依仗的則是區域内堅挺的人口及城建配套的夯實底蘊。

所以，全運會後，樓市會不會涼，第一點要素在于宏觀市場的節點，全運會前、後是否會享受到城市輪動效益的利好，全運會後剛好踩在了全國樓市下行的節點，自然熱度會降低，反之則會上行。

第二點取決于城市本身的供需情況。很多人眼裡西安樓市自2016年以來一直處于長牛的階段，房價蹭蹭往上漲，不像很多城市已經出現了一輪調整，但其實西安樓市也經曆了調整。

上圖是2016年至今，西安新房同比漲幅情況。明顯能看到，2016年1月-2019年7月，這三年半的時間裡，期間也有短期的波動，但整體是大幅上行的，2019年7月，同比漲幅一度高達25.3%！此後，西安房價漲幅便進入了回調期，一方面是限價的确起到了作用，另一方面在房價基數擡高的襯托下，同比漲幅有所收斂。

西安樓市的确很魔幻，這一輪調整并沒有出現實質性的房價絕對值回調，核心原因在于供需關系一直不夠平衡，新房的供應短缺自2020年便有體現，去年全市 沣東，商品住宅供應量約917萬方，較2019年雙雙下跌40%，在供應短缺的背景下，成交約794萬方，也下跌了40%。

試想一下，若2020年能保持以往1200萬方以上的供應，西安樓市的熱度肯定會下來。

目前樓市中6個月左右的去化周期，還是屬于比較吃緊的狀态，短期内來看，西安市場的新房供應前景并不樂觀。

叁丨借勢全運盛會 修煉城市内功

全運會這樣的國民級IP面前，城市借勢營銷，這點無可厚非，每座城市都會這樣做，積極地去搞城市建設、積極地區招商引資，當然在這個過程中，也會帶來城市預期的上漲，具象體現就是帶動房價、地價逐年走高。

95%的城市都在依賴土地收入，地價上漲，會體現在房價中，但也正是因為賣地收入的增長，地方政府才會有錢去推進城市配套的建設，後期也是對區域價值的一種反哺。

每個人的視角不同，所以這種城市開發思路究竟是對是錯，沒有絕對統一的答案。但城市要往好的方向發展，内部核心資産的價格上漲，是必然的。

西安為了這場全運會，早在2017年便開始大肆宣傳，每年定下量化任務，截止目前，其實已經取得了不菲的城建成績：

西安奧體中心“一場兩館”全部交付使用；

城運村78棟高層已全部封頂；

奧體中心周邊的“三縱四橫”7條道路已經全部打通；

奧體330千伏變電站等17個電網項目已經建成投運；

其他諸如地鐵、背街小巷改造、架空線落地、違法建設拆除、主城區交通優化提升等都在全面加快推進；

全運會不僅是港務區的全運會，更是整個西安城建提速的契機。臨近的浐灞，橫跨灞河兩岸的隧道、橋梁應聲而起，灞河岸線建築形象再立高标準，全市範圍内的道路平整亮化、城中村加速拆遷、地鐵建設提速、“名校 ”模式全城推廣等等，都是一場全運會給西安這座城市帶來的改變。

就今年的樓市而言，近日有樓盤稱已經陸續接到了停工通知，港務區、浐灞在建樓盤6-9月停工，全市8-9月停工，今年的樓市供應量肯定會受到影響，特别是三季度，但全運會後各家會趕工期、補推貨，供應量會有所好轉，按照以往慣例，每年的四季度供應關系相對平和，樓市熱度沒那麼高。

在供需關系緩和的背景下，房價會不會跌呢？這要分區域來看，有的區域可能本身就有不少的存量，價格還莫名其妙的上漲，這種區域大概率價格會回調。比如我今天朋友圈看到，金輝城都賣到9500元/㎡，又漲了一波價，價格梯度上已經沒有優勢可言，後期區域大量新房供出後，不排除會價格回調的可能。

但對主城區而言，限價限購限售政策都在，房價比較夯實的，價格低不了。

而對于港務區，一直老老實實是限購區中最低的價格闆塊，而且既沒有拍高地價，又在積極引進生活配套，價格可能回調嗎？

最後還是要強調，對待房地産，一定要觀察中長期的價格走勢，跑到最後，踩準出貨節點的才是赢家，短周期的市場變動不必太去在意，2019下半年後，西安便已經是橫盤期，市場有波動很正常。

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