雖然香港特區已回歸祖國多年，但鑒于香港特區的法系與内地不同，故涉及香港特區在内地的法律适用問題，則參照境外的标準。早在六七十年代甚至現在，香港特區不少永久居民就在内地購置房産或者投資房産，而部分香港特區永久居民的繼承人在繼承内地被繼承人的房産時，卻往往不知所措。香港特區的永久居民在涉及法律事務時，基本依賴于律師的法律服務，然而，基于兩地司法體系的不同，故，涉及内地法律事務的處理，香港的執業律師并不能代勞，僅能委托内地執業的律師。借助之前為香港客戶辦理多項房産繼承以及内地房産證辦理事項的經驗，介紹一下香港永久居民（下稱“香港人”）如何辦理内地房産的繼承事項。

一．準據法的适用

基于香港在我國法律上以境外法域論，而房産屬于不動産，其繼承則按照國際私法的原則來，故而需要确定繼承的準據法。按照最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若幹問題的意見（試行）第186條的規定“土地、附着于土地的建築物及其他定着物、建築物的固定附屬設備為不動産。不動産的所有權、買賣、租賃、抵押、使用等民事關系，均應适用不動産所在地法律”以及《繼承法》第三十六條第二款的規定“外國人繼承在中華人民共和國境内的遺産或者繼承在中華人民共和國境外的中國公民的遺産，動産适用被繼承人住所地法律，不動産适用不動産所在地法律。”可知，不動産的繼承适用不動産所在地的法律，之所以對于不動産如此的規定，理由是涉及司法主權的問題。

二．内地委托律師的手續

似乎這點沒啥好說的，但實際上并非如此。一般來說，香港執業的律師是不能在内地從事法律事務的，除非是涉及公證且有内地公證人資質的香港事務律師才可以辦理相關的公證認證業務，除此之外，隻能委托中國内地的執業律師。那麼，香港人委托内地律師，需要跟委托的律師詳細了解法定繼承委托的範圍以及階段，因為法定繼承的标的物在内地，對于内地所涉及的法律文件，香港執業律師基本都是以内地律師要求出具的内容為準，而如果委托的範圍不一樣，則涉及律師費問題，也涉及到香港人在辦理需要香港律師出具的公證認證的資料問題。

一般來說，為了便于内地執業律師辦理香港人内地法定繼承的事項，内地執業律師最好是全程的法律服務，即從委托之日到繼承事項辦結之日為止，所謂繼承事項辦結之日即涉及的房産轉移登記到該繼承人名下。

三．法定繼承涉及的香港資料

基于沒有遺囑，故而，在涉及法定繼承時，須需要繼承人的身份證明（即香港永久居民身份證和回鄉證，下同）、繼承人與被繼承人之間的身份關系證明、繼承人的繼承聲明、被繼承人的死亡證明、其他繼承人的放棄繼承聲明（即僅由多個繼承人中的某個繼承人繼承全部份額）、内地委托律師辦理繼承的委托書、香港特别行政區高等法院原訟法庭出具的《遺産管理書》（實際這份資料在辦理内地房産法定繼承時并不是必須的，僅是涉及被繼承人其他遺産或在香港的遺産被繼承時使用較多）。

上述材料中，需要内地律師拟定的有：繼承人的繼承聲明、其他繼承人的放棄繼承聲明、内地委托律師辦理繼承的委托書，當然前述材料看似幾份，但拟定的内容是關鍵，另外，還需要就整個繼承流程跟香港客戶對接，以及與其香港委托的律師對接，避免前述文件有疏漏而導緻無法在内地使用。

四．法定繼承所需的香港公證認證

香港客戶需要委托香港律師，即具有内地公證人資質的香港律師辦理以下文件的公證認證：繼承人的身份證明、繼承人與被繼承人之間的身份關系證明、繼承人的繼承聲明、被繼承人的死亡證明、其他繼承人的放棄繼承聲明（即僅由多個繼承人中的某個繼承人繼承全部份額）、内地委托律師辦理繼承的委托書、香港特别行政區高等法院原訟法庭出具的《遺産管理書》。

另外，部分内地公證處要求提供香港進行公證認證律師事務所的聯系方式或者出具公函，後期可能會電話與前述香港律師事務所核實委托的真實性。

五．香港辦理公證認證流程

香港具有公證人資質的律師出具的文件要在内地使用，則涉及轉遞手續，需要加蓋司法部駐香港的中國法律服務（香港）有限公司轉遞章，且經公證認證後的轉遞文件，在左上角會加蓋火漆，這個類似由境外中國使領館加封的使領館印章一樣，不能拆開或者損壞火漆，否則，前述文件将因此失效。

至于香港辦理公證認證流程，可參考下圖：

六．内地辦理法定繼承的流程

香港客戶在辦理完上述資料的公證認證手續後，其中有關“繼承人的繼承聲明”、“其他繼承人的放棄繼承聲明”由香港律師寄送至繼承房産所在地的公證處，其中，内地律師或者香港客戶需要提供詳細的收件公證單位、地址以及收件人聯系方式給香港律師，内地公證處會根據前述收到的文件核對前來辦理法定繼承人所持文件是否一緻。雖然有關房産繼承的内地公證有取消的迹象，而目前廣州辦理房産繼承的公證已取消，但是由于國内目前各行政區域并沒有統一，故，還是按照原來的要求給讀者提供參考，具體參見本人根據經驗整理的下圖（聲明：流程圖的著作權為本人所有）：

需要要特别說明的是，如果香港被繼承人的配偶還在世，則即使其也對被繼承人的房産作出了放棄繼承的聲明，在辦理房産法定繼承時，其依然會作為新房産證的所有權之一，理由是，配偶放棄繼承的僅是遺産部分，并不包括其根據内地婚姻法享有的配偶共有産權那部分，因此，内地律師在辦理前述事項時，需要就被繼承人的配偶是否一同委托的問題以及利弊向香港客戶說明，如果被繼承人的配偶沒有一并委托，則可能有礙辦理香港客戶繼承内地的房産，如一并委托，則被繼承人的公證認證委托書内容也需要詳細斟酌。

基于上述情況，個人認為，澳門地區、台灣地區以及其他境外自然人辦理中國内地法定繼承房産的流程也大同小異。

以上内容，僅供香港客戶、同行以及感興趣的讀者了解參考。

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