用心的回顧一下這兩年常州的發展，

最終隻能用一個詞來形容：

日新月異。

因為變化太快，總覺得有一種恍惚的感覺，仿佛一不小心就錯過了一些重要的事情。

剛開業的天甯吾悅廣場，吸引了一大批常州人的目光。開業至今已經兩周，依然呈現出擁擠的狀态。

天甯吾悅的存在，對于整個城東來說，簡直是一針精神興奮劑。無論是作為商業項目還是住宅項目，天甯吾悅從項目開發初期就呈現出"野心勃勃"的狀态。

2018年8月天甯吾悅第一批住宅和商業首開，住宅首開均價在1.6w-1.7w元/㎡,彼時對面的金新禦園剛售罄的樓棟均價為1.4w元/㎡左右，而天甯吾悅的首開過後沒多久，金新禦園的高層住宅價格也漲至了1.7w元/㎡左右。但與金新禦園不同的是，新城走的是高周轉路線，所以2018年底，天甯吾悅的價格事實上是悄悄的經曆了一次下滑（打折力度較大）的。随着2019年春季行情的好轉，天甯吾悅迅速實現了項目售罄。而周邊的幾個新房項目借着天甯吾悅這個東風，也都實現了項目價格上漲，當然在去化速度上肯定是遠慢于天甯吾悅的。

仔細看看天甯吾悅的位置圖，首先是青洋高架和龍城大道高架交彙口的位置，可以彙聚沿線東南和東北方向的客群。另外，整個常州經開區，除了招商并不是很理想的紅星愛琴海，嚴重缺乏大型商業資源。也就是說，從選址之初，天甯吾悅的野心就輻射整個城東。再加上即将開通的地鐵二号線和最近傳的沸沸揚揚将第二批開建的地鐵六号線（紫雲站換乘點），整體輻射區域還将擴大。

而從整個商業的招商來說，雖然沒有太多的超高端品牌，但優衣庫、熱風、孩子王、永輝超市等标配的主力店，也相對符合周邊輻射區域的購買力，畢竟目前周邊小區以剛需和改善為主。

天甯吾悅是一個相對成功的案例，為什麼說相對，一個是開業才兩周，未來的具體運營狀況還有待觀察（當然我個人覺得不會太差），另外一個是周邊漲上去的房價能不能扛得住，也要經過市場的考驗。

新北有兩個争議很大的地方，一個叫飛龍，一個叫小新橋。

飛龍片區随着前面五六年的迅速發展，逐步從三井街道的一個鄉鎮變成了大型居住生活區，生活氛圍非常濃厚。小新橋從2017年開始房價迅速提升，至少翻了2倍以上。

這兩個區域的特色都非常典型，飛龍有人，離新北中心區域相對更近一些，但交通方面略顯薄弱，且剩餘的可利用地塊不多。小新橋交通非常便利，地鐵、brt等重要交通工具都是直達。且小新橋開發周期相對較晚，剩餘的地塊也比較多，可利用空間比較大。

這兩個區域都有一個共同的特色，缺乏一個大型的商業綜合體。跟所有相對成功的商業綜合體案例一樣，這兩個區域都有着并不成功的先驅，小新橋的新橋商業街和飛龍的miniMall都有點雞肋了。

新橋商業廣場（圖源：網絡）

綠都萬和城mimiMall（圖源：網絡）

而今年以來，這兩個區域不斷傳來新建商業綜合體的消息。飛龍綠都萬和城09地塊的吾悅廣場，以及小新橋的萬達廣場（都是傳言狀态，并未有定論）。而事實上，這兩個地方的居民對于商業綜合體的落實也都非常期盼。為什麼期盼？一個是滿足生活需求，另一方面就是想要讓自己的房産增值或者保值。

飛龍由于開發相對小新橋早一些，整體的産業和交通規劃都滞後了，住宅相對密集。而這個區域的人多，是優勢也是劣勢，人多意味着需求大，但也意味着資源緊缺。教育方面，僅一個私立 公立的幼兒園及一個飛龍實驗學校，醫療方面幾乎沒有，沒有大型的産業項目，這個區域的定位隻能是居住區，而這個地方的商業綜合體的需求更為貼近生活需求，還要看後面能否引進寫字樓及酒店項目。小新橋方面，雖然規劃非常到位，交通、行政、教育、公園、産業、酒店等各個方面都在補足，但人是大問題，整個區域人口密度并不高，幾個辦公中心入駐率也并不高，而他們對于商業綜合體的需求，更傾向于産業增值需求。

但遺憾的是，飛龍的綜合體雖然規劃已出，但一直沒有官宣，而這個綜合體的規劃此前就調整過一次，不知何時能落實。小新橋的萬達已經存在在各個新建房地産項目的宣傳頁上，然而，傳說中的26萬方的綜合體，連地塊都還沒出讓呢，落實時間也成迷。

而這兩個商業綜合體，未來能給這兩個區域帶來什麼？見仁見智了。

常州地鐵開通至今已經有一個多月的時間了，與開通之前相比，開通後的口碑倒是提升不少，說常州沒必要建地鐵的聲音也慢慢變少了。

作為1号線和2号線的換乘點文化宮站，也是客流量最大的站點之一。

市中心、地鐵口、名校旁，光是這些字眼，就足夠吸引全常州人的目光。但出了文化宮站之後，展現給我們的城市面貌是什麼呢？中聯拆了、購物中心改造不溫不火，文化宮廣場的恢複還沒完全到位，交通還略顯擁擠……

常州人對于文化宮這個地方是有特殊的感情的，依稀記得幼時跟着母親轉兩趟車花一個多小時來文化宮這邊，買了一塊100塊錢的手表，當時為了這個高興了很多天。那個時候心中的文化宮就是常州唯一的市中心。

現如今，交通方便了，物價也越來越高了，但已經很久沒去文化宮“溜達”了。随着城市範圍的不斷“擴大”，常州所謂的“城市副中心”也越來越多了。但這是不是意味着，文化宮商圈的地位就能被外圍的商圈取代了呢？絕對不是。

或許高層的決策者，為了經營城市，增加GDP，很願意嘗試建立多個中心，然而東一槍洗西一炮，往往不盡如人意。新中心的建設，往往還是要倚靠“老中心”的背書，但資源是無法複制的。這就是為什麼天甯吾悅雖然是号稱6A級的商場，但依然無法招商到高端品牌，因為常州，隻有一個購物中心。

購物中心未來設計圖（圖源：網絡）

這也是為什麼文化宮能夠作為1、2号線的換乘點所在，因為常州所有的優質資源都集中在這個區域，二十四中、省常中、二院、中醫院、局小……城市越大，中心的價值就越重要。這兩年，即便是常州城市圈越來越外延，但常州的優質資源，依然集中在這一帶。

在這個大配套時代，商業綜合體的意義很多，大型的商業綜合體是決策者的“績效”，是一個區域的永動機，甚至是一個區域價值的體現。這幾年來，随着常州各個區域的發展，形成了東西南北十字發展的趨勢，而各個方向也都形成了自己的商業綜合體圈層，典型的如吾悅、萬達、九洲、環球港，還有嘉宏星光城、寶龍、龍湖天街等等，甚至連各個鄉鎮都逐漸形成了各自的綜合體商圈。城市中的商業分布到各個區域去消化的同時，能否為區域經濟帶來動力，能否為居民帶來便利對于綜合體來說是一個重大的考核。

常州的這一輪城市更新和房價上漲密切相關，無論是中心區還是周邊各個片區，隻要能夠在這一輪更新中迅速調整上位，未來的發展還能夠有一輪足夠的驅動力。而如果在這一輪建設中掉隊了，那或許就很難等到高光時刻了……

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