轉眼間，到了7月，進入樓市下半場！也進入了傳統意義上的淡季！

大家都非常關心，下半年，能不能買房？房價将怎麼走？

6月以後取證的樓盤相對少了，但是純新盤售樓處、示範區公開、産品發布會等暖場活動不少，各大售樓處的買房人還是非常多。

根據克而瑞數據統計，蘇州市區6月份最新商品住宅成交均價為25238元/㎡，環比上月有所下跌，6大區4漲2跌，姑蘇區為35488元/㎡，比上月漲了2049元/㎡。

具體到各大闆塊來看，大多數闆塊表現平穩，有些闆塊保持持續上漲，比如吳中城南、木渎、越溪、運東、陽澄湖、留園、護城河内等闆塊，不過很多闆塊環比出現下跌。

剛剛過去的6月，發生了什麼變化呢？讓我們先來回顧下6月份各闆塊房價漲跌情況！

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環比最高跌幅13%

熱門闆塊房價也下跌了

相比而言，環比6月份，整體變化不大，有闆塊出現上了個一階層，也有部分闆塊下滑。但與2020年6月同比來看，各闆塊房價變化還是比較大的。

統計發現，進入6月之後，不少樓盤基本以加推為主，純新盤入市相比減少，闆塊内競争還是同樣激烈，很多闆塊房源充足，産品同質化嚴重，有樓盤推出優惠、特價房等活動吸引買房人。

不少闆塊環比出現了下跌，七都、汾湖、震澤等，最高跌幅13%。其中不乏熱門闆塊獅山、吳江太湖新城等。

陽澄湖、吳中城南、木渎、東山、胥口、望亭、運東、留園、護城河内等闆塊有小幅上漲，最高上幅11%，大多數闆塊變化不大，上下浮動2%左右。新區何山下跌幅度較高，環比下跌16%。

與2020年6月相比，同比變化比較大，其中有23個闆塊房價保持上漲，青劍湖、何山、運東、盛澤、留園等漲幅明顯，最高漲幅17%，有11個闆塊房價下跌，橫塘降幅14%，其餘下降闆塊幅度在2%左右，還有闆塊缺少數據沒有對比。

對比之下，有些闆塊一年來連續保持平穩上漲趨勢，這其中吳中吳中城南、木渎、陽澄湖、運東、胥口等闆塊表現搶眼。

2021年05月房價“金字塔”

2021年06月房價“金字塔”

從上圖可以發現，蘇州已有包括平江新城、青劍湖、勝浦、新區橫塘等11個闆塊房價在3W 。

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同比23個闆塊上漲

11個闆塊房價下跌

統計之後，我們發現，與2020年06月同期相比，蘇州有23個闆塊房價上漲，其中漲幅較高的有：

姑蘇區留園漲幅最高，達到17%

姑蘇區護城河内漲幅13%

新區何山漲幅12%

吳江運東漲幅8%

相城高鐵新城漲幅7%

相城陽澄湖漲幅15%

盛澤漲幅6%

11個闆塊房價有不同程度微跌，跌幅較大的：橫塘降幅14%。

另有少量闆塊缺數據，不列入漲跌。

這張闆塊房價對比圖表能清晰地反映出來。

數據來源：克而瑞蘇州測評

從各個層級來看，頂層：護城河内

第二層：湖東、園區獨墅高教區；以及姑蘇區留園、護城河外；高新區獅山等

，房價在3.5-4萬/㎡；其中留園、獨墅湖高教區、湖東較高，房價3.8萬 ；

第三層：園區湖西、青劍湖、勝浦；姑蘇區平江新城；新區橫塘等，房價在3-3.5萬/㎡；

第四層：高新區何山、科技城、浒墅關；吳中城南中心、越溪、木渎、尹山湖、吳中太湖新城；相城高鐵新城、元和、黃橋等，房價在2.5-3萬/㎡；

第五層：吳中甪直、胥口；新區太湖科學城；相城黃埭、渭塘、北橋、陽澄湖；吳江太湖新城、城北等，房價在2-2.5萬/㎡；

第六層：吳中太湖度假區、東山；相城望亭；吳江運東、汾湖、城南等

，房價在1.5-2萬/㎡；

第七層：吳江盛澤、平望、震澤、七都、桃源等，房價在1.5萬/㎡以下。

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從以上可以看出，第二層、第三層以及頂層，基本是終極改善。第四層，基本以改善為主，集中了科技城、吳中太湖新城、高鐵新城、元和等幾大熱門闆塊。

有些闆塊則是剛需和剛改都比較關注，比如甪直、胥口、太湖科學城等。

剛需門檻再提高，第六層房價在1.5-2萬/㎡的，這也是剛需朋友能接受的價格。從目前闆塊上來看，吳中太湖度假區、望亭、運東、陽澄湖、汾湖等闆塊是熱門剛需選擇地。

1.5萬/㎡是入門級，現在隻有5個，且全部集中在吳江相對偏遠的地區。

據目前統計僅剩下十餘盤，而且都是偏遠地區，如：吳江的平望、盛澤、震澤；吳中區的臨湖、西山等。

最低總價不足100萬，比較适合因工作等需要購買的純剛需，或是當地人改善居住環境。

6月初，蘇州集中出讓了32宗地塊，7月第二次集中供地即将到來。

從各區來看，吳中、相城和吳江地塊出讓比較多，園區、姑蘇區依然少。

買房門檻一直在提升，最近我統計了2021年至今的土拍出讓地塊，其中56宗涉宅用地，萬元以下樓面價地塊有22宗，除了吳中太湖度假區和東山各有1宗地塊，高新區商住外，吳江19宗占了大頭。

附表格：

吳江區：

萬元以下樓面價也意味着未來售價或将在2萬元以下，剛需朋友可重點關注。

從區域來看，園區、姑蘇區萬元以下樓面價地塊已經絕迹。吳中隻有少數闆塊，上次拍地僅有太湖度假區和東山兩宗地塊，且太湖度假區還是商住地塊，除卻商業部分，樓面價也不低。同樣，高新區的浒墅關地塊也是商業占比較高。

目前主要集中在吳江區，運東、汾湖等關注度非常高，盛澤、震澤、七都等闆塊近來房價不斷攀升。

總體來看，太湖度假區、吳江運東、胥口、太湖科學城等闆塊依然是目前剛需熱門闆塊。

總體來看，雖然蘇州衆多闆塊的房價環比有小幅下降，其中不排除結構性調整，但是同比還是上漲居多。

最近蘇州樓市純新盤入市雖然不多，但是在售的項目比較多，熱門闆塊、高性價比、品質樓盤值得關注。

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