每一位買房路上的行者

都關注了「有居樓市」

大家好，我是用腳步丈量城市的黑帥，今天我将走進寶山上大，聆聽一下它的故事。

“窪地”，在房産方面總是能夠聽到這兩個字，不論是從售樓處銷售口中，還是各方中介口中，似乎“窪地”成了一種很好的營銷手段。

在我看來，“窪地”隻是營銷人員拿來推廣的說辭罷了，并且非常主觀，依據往往就是參考單方面的價格因素。

實際上，能成為所謂的“窪地”必然有其内在不容忽視的原因，比如城市界面、交通網絡、商業配套、教育資源等等。

如果單純拿價格來說事，就是忽悠人了，還有點耍流氓的感覺。

位于中環以裡的寶山上大闆塊，就應該被人冠以“窪地”之稱，可現實真是“窪地”嗎？今天我們就一起走進來看看實際情況。

01

2000年上海大學建成落地大場鎮，上大闆塊也是由此而來，并慢慢為人所熟知。

這個位于中外環之間的闆塊，經過20年的發展，上海大學為上大帶來了濃厚的人文氣息，并且以上海大學為中心周邊形成了成熟的居住社區。

15号線開通之後，連同7号線，上大成了中環線以外少有的雙軌交闆塊，因房價普遍低于同環線的其他闆塊，而成為大家的熱捧之地。

二手房的價格商品房小區在6-7萬之間 ，部分房齡較新品質較好的小區價格會突破7萬 ，另外一個老小區價格也會低于5萬。

還有今年入市的幾個新房項目均價都在5.7萬/平米，大華朗香公園裡三期入圍積分達到了70.45分，大華朗鄉花園五期分數也是達到了70.01分，在北上海着實是大熱了一回。

還有經緯城市綠洲，138-172平米的大平層，開盤也是受到了大家的瘋搶。

當我看到今年上大入市的幾個樓盤，我就在想上大到底有何魅力，以至于一個比一個火爆。

難道是真的因為價格低嗎？

認真想想或許還真的是其中一個原因，同比之下，上大距離市區的距離不算遠，同樣的價格甚至略高價格的闆塊物理距離都會比他遠得多。

可細究之下，上大的價格低是有其内部的原因的，城市界面一般、内部交通網絡混亂、商業稀缺、教育分布不均，這些都是問題。

02

城市界面和交通網絡是我在上大考察時很直觀的一種感受，感官确實不大好。

上大的城市界面由西向東依次變好，西側錦秋路兩側聚集了很多的動遷房，并且品質不佳，外立面有很多都已經脫落，比如寶祁雅苑。

居住在上大或者去過上大的人應該會感受到，上大的很多道路頂上密密麻麻都是電線網，猶如蜘蛛網一般縱橫交錯，有些道路兩旁還有待拆遷的老房子，破敗不堪，整體感官很不好。

另外祁連山路以西部分，随處可見的都是在施工，猶如進入了一片大工地區，以東進入成熟的住宅片區還會好一些。

除了界面差之外，交通網絡也是上大一個薄弱的地方。因為薀藻浜的存在，割裂了往北的通道，出現很多斷頭路，剛開通不久的祁連山大橋算是給南北補上了一條通道。

在祁連山大橋通車之前，往北走隻有滬太路和外環高速，往市區方向也隻有這兩條主幹道，可滬太路走過的人都知道，滬太路常年擁堵并且大卡車衆多，在這條路上行駛感受可以說是非常差了。

往東則被大場機場阻攔，完全行不通，東北兩個方向的交通是上大與周邊聯系的非常大的阻礙。

另外在15号線通車之前，這裡依托的僅僅是7号線，是進入市區的最佳選擇，擁擠是無法規避的現實。15号線通車後算是給了人們另外的一種選擇，但由于走向原因，分流效果有限，7号線依然是承擔者主要的作用。

城市界面和交通路網是上大在短時間内很難改變的一種現狀，隻能是妥協接受。

03

商業是和日常生活相關度非常高的一個配套，上大整體的商業體量少且分布不均，造成這裡日常生活便利度不高。

聚豐園路是上大最熱鬧的一條街道了，這裡由上坤城市廣場、宏基文化休閑廣場和聚豐購物廣場組成，聚集了餐飲小吃、休閑娛樂、超市菜場等，解決周邊居民和上大學生基本的生活所需。

可這裡所能覆蓋範圍有限，并且周邊群體的消費能力不高，這裡更像是産品類别豐富的社區商業或學生街。

再有就是去年剛開業的經緯彙了，在7号線南陳路地鐵站上蓋，這裡與聚豐路上的商業有很大的不同，是一個獨立的商業體，25萬方左右。

這裡商品類型更加豐富一些，入駐的商家也更加有名和高檔一些，整體的布局充滿着活力，會更受年輕人的青睐。

這兩個商業就分布在上海大學的周邊，對于上大外圍的居民來說并不是很友好，距離遠步行很難達到。

除了商業分布不均之外，教育資源也是如此，上大的教育資源從整個寶山來看不算差了，但這裡的學校有一個特點，被大型社區給包圓了。

上大最好的學校算是二梯隊的上師大附屬經緯實驗學校了，九年一貫制，對口的便是經緯小區，就算再好與其他小區也無關。

還有上海錦秋學校對口也是隻有錦秋花園小區，另外錦秋花園還引進了一所九年一貫制學校，目前還在建設當中，當然也無法給其他小區共享。

商業和教育的分布不均已是不争的事實，這難免給生活帶來很大的不便，資源的偏差在每個闆塊内都會有所存在，這種情況在很長的一段時間内難以改變。

以上種種造就了上大整體來看還處于價格窪地的重要原因，我想這些景象對于買房者來說并不會不知道，畢竟置業并不是一件容易和随意的事。

04

顯然，上大還有其他令人為之所着迷的地方，在對劣勢不斷妥協的同時，必然有其不可替代的優勢，距離隻是其中一個原因，更關鍵的是南大智慧城和大場機場，讓人對上大充滿了期待。

大場機場是一座軍用機場，如今使用頻次正在慢慢降低，搬遷已經是早晚的事情了，具體什麼時間現在無法确定。

涉及軍方，時間往往會很長，并且一切皆有可能。除非有國家級的規劃，否則地方一般很少會幹涉軍方的事務。

倘若上海未來有可能承辦國際賽事，比如奧運會，那麼外環以裡有且僅有的土地存在也就是大場機場了，但這一切都是未知數，或許這會是一個機會。

還有就是南大智慧城了，已不再是規劃，如今已經破土動工。

南大智慧城總體規劃總建築面積高達539萬方，将以AI産業為标志，打造以互聯網為特色、人工智能、芯片設計、互聯網 高新技術産業集聚區。

這裡将擁有15座超100米以上建築，5座超150米以上建築，1座240米的超高層建築，并且目前已經在建設當中。

這片土地上有明确的規劃，30%住宅用地，30%商業辦公，還有40%的綠化配套，總面積約253萬，相當于2個世紀公園和4個大甯公園。

這将會成為北上海的标杆，是繼大甯之後的又一城市新中心，生态型城市綜合功能區。

未來幾年等待智慧城的建成，将會大大改變上大整體的情況，源源不斷地人口導入将會帶來大量的需求，基礎配套也會跟着進一步升級。

南大智慧城已經以肉眼可見的速度成為現實，至于大場機場或許上大的民衆需要多些耐心，靜靜等待，一旦成為現實，那麼西有南大智慧城東有大場新規劃，其價值可想而知。

或許已經有不少人看到了上大空前的機會，對新房趨之若鹜才會導緻大華和經緯的項目一搶而空，接下來入市的新房，相比依然會是這樣的景象。

如若是你，面對上大眼前所謂的“窪地”是否會妥協，又或是看到10年後的不可估量的前景，而選擇進場，歡迎在評論區留言讨論。

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