農村房屋買賣糾紛買方違約案例?【以案說法】農村房屋買賣無效 出售方承擔主要責任，我來為大家講解一下關于農村房屋買賣糾紛買方違約案例?跟着小編一起來看一看吧!

農村房屋買賣糾紛買方違約案例

【以案說法】農村房屋買賣無效 出售方承擔主要責任

1.非集體經濟組織成員所簽訂的農村房屋買賣合同應屬無效。

2.售房者承擔主要責任

呂光紅與麻連松等農村房屋買賣合同糾紛一審民事判決書

案  由 農村房屋買賣合同糾紛 案  号 （2013）通民初字第0566号

發布日期 2017-12-18

北京市通州區人民法院

民 事 判 決 書

（2013）通民初字第0566号

原告（反訴被告）呂光紅，女，1964年1月23日出生。

委托代理人姜啟林，北京智龍博律師事務所律師。

被告（反訴原告）麻連松，男，1970年5月24日出生。

被告（反訴原告）張天慧，女，1974年10月1日出生，北京市金杜律師事務所編輯。

原告呂光紅與被告麻連松、張天慧農村房屋買賣合同糾紛一案，本院受理後，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。本案原告呂光紅及其委托代理人姜啟林，被告麻連松、張天慧到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告呂光紅訴稱:為了維護原告的合法權益，因此訴至法院請求依法判令原被告雙方簽署的房屋買賣合同無效，判令被告返還房屋，事實與理由如下，

1、原告由于不了解法律法規并且誤解房屋處置權力，擅自簽下賣房合同，經村委會解釋後想退掉房款終止合同，被對方的三倍房價賠償條件所畏懼未能退掉；2、村委會拒絕在合同上簽字蓋章，建議退款退房終止其買賣合同；3、涉案房屋為宅基地房，村委會隻同意在集體組織的村民之間買賣，被告為城市居民及外省戶籍無權購買該房産；4、合同中被告強行拟定了國家政策性補貼給農民的翻建補貼、拆遷補償、土地承包權、使用權等不合乎買房本質的條款；5、被告在補充協議中所強加的（隻要甲方村内有土地就要同意分配的土地免費給乙方耕種且不能交其耕種十五年以上的要賠償叁萬元）條款，其實系均違背法律法規的合同條款；6、被告在合同設計拟定及簽署過程中，均是以購買地上房為由，用簽合法合同方式而達到非法侵犯國家土地及政府資源惠農政策補償謀取不當利益的目的。

被告麻連松、張天慧辯稱：我們認為雙方所簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，原告說不了解法律規定與事實不符。對于原告的第二項訴訟請求，我們不同意，現在無法騰房，如果合同被認定無效，我們提出反訴，要求原告返還我們購房款15萬元，并賠償我們相應的信賴利益損失416990元。

原告呂光紅對被告麻連松、張天慧的反訴請求辯稱：我不認可原告的反訴請求，理由有三點，一是對方的反訴請求沒有法律依據；二是對方不是x村集體組織成員，而且現在沒有拆遷；三是對于合同沒有得到村委會的允許，我沒有過錯。

經審理查明：2012年9月30日，原告呂光紅與被告麻連松、張天慧簽訂《房屋買賣合同》（以下簡稱合同），原告呂光紅将位于北京市x區x鎮x村x号院内的房屋以15萬元的價格出售給了被告麻連松、張天慧，被告麻連松、張天慧分兩次将購房款交付給了原告呂光紅，原告呂光紅亦将房屋交付給被告麻連松、張天慧居住使用。庭審過程中，被告麻連松、張天慧向本院申請對房屋現值及宅基地區位補償價進行評估，2013年1月24日本院依法委托北京中地聯合房地産評估有限公司對該房屋及其他附屬設施的現狀價值及宅基地區位補償價進行了評估，2013年6月5日，北京中地聯合房地産評估有限公司作出房地産估價報告，坐落于北京市x區x鎮x村x号院内的房屋以及附屬設施重置成新價81072元、宅基地區位價595700元。

另查，被告麻連松、張天慧均非北京市x區x鎮x村集體組織成員。

上述事實，有《房屋買賣合同》、收據、評估報告以及雙方當事人陳述等證據在案佐證。

本院認為：違反國家法律法規強制性規定的合同應屬無效，合同無效後，有過錯的一方應當賠償對方因此受到的損失，雙方都有過錯的應當各自承擔相應的責任。

根據查明的事實，原告呂光紅與被告麻連松、張天慧所簽訂的房屋買賣合同雖系雙方當事人真實意思表示，但是該房屋買賣亦涉及到了宅基地買賣，而宅基地屬于集體經濟組織所有，根據相關法律規定不允許随意買賣和轉讓，原告呂光紅與被告麻連松、張天慧所簽訂的房屋買賣合同在處分房屋的同時也處分了農村的宅基地，而被告麻連松、張天慧均非北京市x區x鎮x村的集體經濟組織成員，因此原告呂光紅與被告麻連松、張天慧所簽訂的房屋買賣合同應屬無效，故對于原告呂光紅要求确認雙方簽訂的房屋買賣合同無效并要求返還房屋的訴訟請求，于法有據，本院予以支持。

關于雙方之間的過錯比例，本院認為，原告呂光紅作為房屋出賣者在明知國家不允許将農村房屋出賣給城鎮居民情況下，将自有農村房屋出賣給被告麻連松、張天慧，在被告麻連松、張天慧雖有一定過錯（應知有關農村房屋的上述政策的情況下而購買房屋）但已按照約定嚴格履行的情況下，又主張合同無效要回房屋，因此原告呂光紅應對合同無效承擔主要責任，具體責任比例為70%。

關于被告麻連松、張天慧主張的返還購房款15萬元的反訴請求，在雙方之間簽訂的房屋買賣合同被确認無效的情況下，于法有據，本院予以支持。關于被告麻連松、張天慧主張的信賴利益損失，本院根據評估部門評估的區位補償價、雙方的過錯程度以及合同的履行情況，酌情确定為40萬元，對于原告呂光紅主張的過高部分，依據不足，本院不予支持。綜上所述，根據《中華人民共和國合同法》第五十八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規定，判決如下：

一、确認原告呂光紅與被告麻連松、張天慧于二〇一二年九月三十日簽訂的《房屋買賣合同》無效；

二、被告麻連松、張天慧于本判決生效之日起三十日内将坐落于北京市x區x鎮x村x号院内的房屋騰退給原告呂光紅；

三、原告呂光紅于本判決生效之日起三十日内返還原告麻連松、張天慧購房款十五萬元；

四、原告呂光紅于本判決生效之日起三十日内賠償原告麻連松、張天慧信賴利益損失四十萬元；

五、駁回被告麻連松、張天慧的其他反訴請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費七十元，由原告呂光紅負擔（已交納）。

案件反訴費九千四百七十元，由原告呂光紅負擔六千六百二十九元，于本判決生效後七日内交納，由被告麻連松、張天慧負擔二千八百四十一元（已交納），。

評估費三千三百八十四元，由原告呂光紅負擔二千三百六十八元，于本判決生效後七日内交納，由被告麻連松、張天慧負擔一千零一十六元（已交納），。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日内，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，交納案件受理費，上訴于北京市第二中級人民法院，如在上訴期滿之日起七日内未交納案件受理費的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　徐憲龍

代理審判員　　薛德勝

人民陪審員　　李春茂

二〇一三年八月一日

書　記　員　　福明鑫

書　記　員　　曹　森

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