物業管理服務标準-前期物業服務合同

　　物業管理服務标準

　　為了規範住宅小區物業管理服務的内容和标準，中國物業管理協會根據我國物業管理現實情況，于2004年印發了《普通住宅小區物業管理服務等級标準（試行）》，從物業管理服務的基本要求、房屋管理、共用設施設備維修養護、協助維護公共秩序、保潔服務、綠化養護管理等六個方面界定物業管理服務的内容，制定了三個等級的服務标準，作為物業管理企業與建設單位或業主大會簽訂物業服務合同，确定物業服務等級，約定物業服務項目、内容、标準以及測算物業服務價格的參考依據。

　　物業管理服務标準的規定：

　　第一，服務與被服務雙方簽訂規範的物業服務合同，雙方權利義務關系明确。

　　第二，承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全

　　第三，管理服務人員統一着裝、佩戴标志，行為規範，服務主動、熱情。

　　第四，有完善的物業管理方案，質量管理、财務管理、檔案管理等制度健全。

　　第五，管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。

　　第六，根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。

　　第七，設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修半小時内，其他報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄。

　　第八，按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。按合同約定規範使用住宅專項維修資金。

　　第九，每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率80%以上。

　　第十，根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修範圍的，及時組織修複；屬于大、中修範圍的，及時編制維修計劃和住宅專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。

　　第十一，對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

　　第十二，按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。

　　第十三，每日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。

　　第十四，小區主出人口設有小區平面示意圖，主要路口設有路标。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯标志。

　　第十五，對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。

　　前期物業服務合同

　　一、前期物業服務合同是指物業建設單位與物業服務企業就前期物業管理階段雙方的權利義務所達成的協議，是物業服務企業被授權開展物業管理服務的依據。

　　二、前期物業管理協議的内容是按照物業公司介入時機不同而不同的：1、在建設期物業公司介入時，客戶是開發商或者建築公司，前期管理的内容以安全服務為主；2、在竣工但未交付業主使用前，前期物業管理的對象是開發商，主要管理工作是安全和園林維護；3、開始交付業主使用時，部分業主未能及時入住，此時的前期管理對象則是業主，管理内容與日常物業管理一緻。

　　三、簽訂合同的注意事項。在實踐中，物業的銷售及業主人住是持續的過程。這個階段要求2/3以上投票權的業主投票形成業主大會決定是不現實的，而這個階段的物業管理服務又是必需的。因此，為了避免在業主大會選聘物業服務企業之前出現物業管理的真空，明确前期物業管理服務的責任主體，規範前期物業管理活動，《物業管理條例》明确地規定前期物業管理服務由建設單位選聘物業服務企業。

　　《商品房屋租賃管理辦法》第七條規定：房屋租賃當事人應當依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的内容由當事人雙方約定，一般應當包括以下内容：房屋租賃當事人的姓名（名稱）和住所；房屋的坐落、面積、結構、附屬設施，家具和家電等室内設施狀況；租金和押金數額、支付方式；租賃用途和房屋使用要求；房屋和室内設施的安全性能；租賃期限；房屋維修責任；物業服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納；争議解決辦法和違約責任。因而，可以在簽訂合同的時候就需要注意了。

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