文/圖山東商報·速豹新聞網記者　夏子繁

金秋九月，是房地産市場沖刺收獲的季節，但于二手房市場而言，卻顯得有點“秋意濃”。自今年年初開始，濟南的二手房房價就一直陷入下跌的頹勢，根據國家統計局發布的2022年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據顯示，截至7月濟南二手房價格已經十一連降。山東商報·速豹新聞網記者走訪市場調查發現，部分中介店面門口張貼的二手房房源信息已經有近半年沒有換過，而如新房推新信息與租賃房源信息卻是常換常新。而某線上二手房交易平台房源時間軸相關信息也顯示，近半年來不少二手房下調挂牌價明顯，有的房源在三個月時間内調價次數多達6次，細算下來該套房源自挂牌後已經降了18萬元。在今年房地産市場整體下行的基調下，濟南為助力二手房市場回暖政策頻出，但就目前來看市場整體回暖不明顯，未來大範圍實現回暖仍需時間。

門口張貼的房源信息半年未變

中介“躺平”賣二手房

秋天是收獲的季節，對于新房市場而言，更被譽為“金九銀十”的黃金銷售節點。但是二手房市場卻不同，由于沒有明顯的銷售節點，二手房市場整年的波動起伏主要取決于買賣雙方的态度以及政策的影響。在近日走訪調查過程中記者發現，由于目前濟南二手房市場整體“冷清”，中介對于二手房市場關注度也并不高。

走在濟南的街頭，沿路邊可以看到不少二手房中介門店，有的中介門店現已經閉店，門口張貼着“旺鋪轉租”的字樣，而那些正常營業的中介店面大部分門口都放置着新房銷售的廣告闆，少量門店會在玻璃牆上貼着房源的租售信息。在其中一家門店外，放置着一大塊新房宣傳的廣告牌，該門店玻璃牆上，則貼着12張大小相同的房源信息宣傳單頁。位于玻璃牆前排較為顯眼的位置貼了兩張宣傳單頁，一張為“新房團購，全濟南均可”，另一張為租賃房屋信息，另外10張宣傳單頁均為周邊小區的二手房房源信息。與前排顯眼的宣傳單頁紙不同，二手房房源信息的宣傳單頁紙略顯陳舊。

“我們門店租售都能做，玻璃上張貼的房源信息目前都有售。”據該門店中介人員介紹，貼在玻璃闆上的二手房房源仍齊全，但是價格與原挂牌價有所出入，一些房源最新的價格略有下降。“這些二手房房源信息紙貼的時間挺久的，最久的一塊貼了差不多有小半年。”該中介人員表示，玻璃牆上粘貼的宣傳單頁基本都是些性價比很高的房源，每有房屋成交，他們就會撕下相應的房源宣傳單頁，而近幾個月來，新房廣告闆子換了一塊又一塊，租賃房源信息也是常換常新，但是二手房的房源信息卻基本沒有換過。

山東商報·速豹新聞網記者留意到，一條路上五家中介門店，五家門口都放置着新房銷售的宣傳廣告牌，而貼着二手房房源信息的門店卻僅有兩家。“房主要是願意挂就一直給貼着，線上也同步推着，但是具體何時能成交我們心裡也沒數。”上述中介人員稱，相較于二手房，他們更願意重點推新房，不僅流程簡單而且傭金給得高，濟南大大小小售樓處也都有他們公司的駐點中介人員。記者還注意到，現如今很多中介的朋友圈已經成了新房的主要銷售地，每隔一段時間他們就會頻頻曬出各種新房促銷的信息，而關于二手房房源的推送卻寥寥無幾。以濟南曆城區一中介人員朋友圈為例，近一個月數十條朋友圈廣告都與新房有關，僅有3條朋友圈推薦了二手房。

三個月調價6次

二手房房主的糾結與倔強

與中介對于二手房“躺平”的态度不同，濟南的二手房房主們則是時刻關注着市場動态，積極地調整挂牌價格。

在某線上二手房交易平台上，記者随意浏覽搜尋了10套二手房房源，根據該交易平台提供的房源時間軸相關信息顯示，這10套二手房房源挂牌價調整頻次較高，且多為調低價格。近一個月來，大部分房源帶看次數較低，部分房源帶看次數為個數甚至直接挂零。

以濟南市天橋區無影山路附近一套房源為例，該套房源2020年挂牌出售，截至目前已經挂牌達兩年。根據該房源房價數據軸顯示，該套房源于2020年3月初的挂牌價為80萬元，此後每隔幾個月該套房源房價就會調整，時而漲價時而降價，以降價次數居多。近三個月來該套房源調價頻次更為頻繁，三個月時間該套房源調價共計6次，其中7月初降價3萬元，此後漲價1萬元，随後漲漲跌跌，最新幾次調價均以千元為單位，最後一次調價為降價5000元，截至目前該套房源挂牌價為62萬元。與2020年起始挂牌價相比，如今該套房源已經降價了18萬元。但即便降價幅度如此之大，最新數據顯示該套房源近一個月帶看次數僅為1次。

“以前挂高點降的幅度可以大一些，現在已經到了心理預期低點，實在降不動了。”采訪中二手房房主李先生向記者表示，賣房子讓人很糾結，價格低了感覺自己吃虧，賣得高了市場上房源充足，又很難吸引買家的眼球。他表示，除了中介以外房主可能是最關注二手房政策動向的群體之一，每當市場有風吹草動，他們就會聞風而動。“現在不求賣房子能賺多少，至少能保證不虧本。”李先生稱，如今他的房子挂了一年多已經降了10萬元，“實在不想再賤賣了，幹脆等等吧。”

“降價是促進二手房成交的手段，現在不降很難賣。”濟南天橋區一中介機構相關負責人向記者透露，在二手房交易過程中，買賣雙方博弈的核心點就是“降價”，其中買方的态度是“誠意降點就能買”，而賣房的态度是“有誠意就不要壓價”。“就我的觀點而言，賣方大可不必過于倔強。”該負責人稱，如今市場整體挂牌房源較多，且不少房源挂牌價偏虛高，對于賣方而言，即便降價也不會有太大的虧損，而倘若長時間無法成交，考慮空置期等其他因素，虧損則更為嚴重，“若急于成交，建議賣方最好不要過于高估市場，适時而賣。”

“一老一小”撐起最後門面

二手房何時過秋？

根據國家統計局2022年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據顯示，截至目前濟南二手房價格已經十一連降。降價已然成為了濟南二手房市場的“主旋律”，而在如今市場上卻依然是“一老一小”的房源比較吸引買方青睐，撐起了二手房最後的門面。

山東商報·速豹新聞網記者了解到，所謂“一老一小”房源一類是為孩子入學考慮的熱點學區房，另一類則是為老人改善居住條件的養老房，這兩類房源一類不愁賣，一類容易達成交易。“學區房無論在哪個城市都是二手房關注的焦點，而養老房主要是易成交。”業内人士表示，一些賣家考慮為家裡老人改善居住條件，于是想着置換新房，而整個交易過程中這類賣家多考慮市場房源量大，僅期望補個置換差價，所以大部分的交易這類賣家都不會過于擡高價格，多為“低買低賣”，而這也就導緻該類房源成交周期相對較短。在目前買方市場大背景下，比較權威的認知為二手房成交周期平均為6個月左右，而這“一老一小”兩類優質的房源成交周期均小于6個月。

伴随今年以來濟南将房産交易條件由取得不動産權證滿2年調整為限購區域内住房網簽滿2年可持證交易，以及近日推出的二手房交易“帶押過戶”政策，濟南二手房市場迎來一波又一波的“利好”。“目前來看，各項政策影響下二手房市場有升溫，但是不夠明顯。”有業内人士稱，二手房市場升溫難不僅僅是市場原因，同時也與購房者購房觀念改變等其他一些人為因素息息相關。“長期來看，我認為濟南二手房市場大範圍回溫仍需要一定的時間。”該業内人士說道。

山東商報·速豹新聞網編輯 劉慶英

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