上個月，南京有一個樓盤備受關注，很多中介公司把這個樓盤作為了自己當時的重點攻堅目标，瘋狂的向任何可能的買房人推薦。有的中介甚至聲稱自己一天就賣出兩三套；有人會有疑問現在樓市這麼穩定，什麼房子這麼火？說出來可能你不信，某個開發商開發的28平米起的小戶型精裝酒店式公寓。因為總價很低，讓很多人怦然心動，加之因為地段的原因，酒店必争之地，房子這邊剛簽約，那邊酒店就送來包租合同了，一時間讓很多人覺得這是一筆穩賺不賠的投資。

這種好地段，不愁租的公寓，确實算是香饽饽，畢竟買這麼小的公寓唯一的可能性就是為了出租，本身得房率就不高的公寓，28平您可以發揮自己的想象它有多小，除了做經濟型酒店外，誰會接受長期居住呢？所以說是剛好對的地方遇到了對的需求僅此而已。

最近幾年公寓項目總體賣得都可以，本身大部分都是精裝修交付，雖然得房率小，但是基本上相對合理的設計可以滿足拜訪基本家具家電的要求。當下公寓的投資主要目的就是未來出租，比如國内部分知名房地産自媒體最近兩年就帶着數千會員全國各地投資公寓，并和酒店民宿簽合同做包租業務，但是公寓還是因為其本身生活成本高，而不受到一部分投資者的喜愛，也有人表示内行人都不會選擇投資公寓。内行和這些知名房産自媒體到底誰說的更對一點呢？

公寓本來的優點就在于大部分是精裝修交付，本身就有酒店行業作為後續接受的目标客戶群體，加之最近幾年民宿興起，不少民宿主業會選擇公寓作為拿房對象，并進行二次軟裝改造來承接生意；本身有這麼多的目标租客，公寓自然有穩定的收益。所以作為投資不至于血本無歸。

但是我們要冷靜思考，這種單純靠租金收益的投資方式，真的是我國大部分城市房産投資者内心願意接受的嗎？過去幾年房價大漲，很多後進場的投資者沒有得到滿意的收益，又遭遇限購等政策影響，在面對總價明顯低于周邊住宅的公寓自然按捺不住内心的躁動，大部分人都是懷着買了先租未來漲到和住宅接近的價格就賣的心态來的，誰都沒有一套公寓給别人租個數十年的長期投資的打算。

此外，公寓也并不是買了就一定有潛在租戶接受，酒店行業為代表還是需要在相對集中的區域布局，一個地方的酒店越多，這裡的酒店反而各個都會活的很好，而一個地方基本沒有酒店，如果你是獨一家的生意說不定都難以為繼，這就是目前經濟型酒店業的現狀，有地段需求導緻的，這也決定了有些地段還待開發的公寓則目标承租方相對很少甚至沒有，這種公寓來開經曆短期虧本的可能性很大。

這些因素也決定了公寓是一個不錯的長期投資，但是本質上和當下國人投資房産的核心目的并不相符，一般一套公寓的回本周期超過20年，這是一個相對漫長的過程，其中還包括了通貨膨脹物價上漲的因素，加之百分之50的首付以及高與住宅的稅點，外加出售時候的高額增值稅，讓公寓這種40年産權的房産并不被人在二手房市場裡看好。20年回本之後，如果合理價格出售，有人接手的可能性很少，畢竟年限已過大半，對于下一手買家又是一個長期的回本過程，這種速度不是中國買房人内心可以接受的。而本身它又不适合生活長期居住，從另一方面限制了他的購買價值。加之物業管理，公攤水電等費用比住宅高很多，更是很不合理。

此外，我們也要注意這種公寓出租的目标客戶群，都會有免租期或者裝修期的協商，大部分都超過1個月甚至3個月，并且還有多年不漲房租的約定，實際所得收入會和預期有一定的差距。

萬一遇到了承租單位本身生意不好，出現退租等問題，到時候再行招租會相對比較困難，因為一個區域的行業布局接近飽和，接手的隻有可能是區域内的老租客，介于他們對于區域的熟悉程度想要租高價格基本可能性為零。

公寓銷售之所以火爆，還是因為宣傳導緻的，加之高比例的傭金返點給中介，讓中介會不擇手段的把客戶帶到案場購買公寓。有時候并不是因為這個東西本身有多少價值而火起來，而是因為看似火的東西背後，有多少人在努力為裡面添柴扇風。

如果你恰好有充足的資金，沒有良好穩定的投資渠道，那麼可以選擇公寓實施，但是本身就實力一般的購房者，就别在這個領域的産品裡學遊泳練經驗打怪升級了，當心卡在某個任務過不去就直接扛不住了。沒有地方住的購房者老老實實的先買個正經住宅為好。知道這些公寓内在的原因，相信如果是你也會猶豫的。

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